파란이월
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행복하고 좋은 하루 되세요.
원문 링크 : 신성철님의 게시물
요약
지방 미분양이 늘어나고 이슈가 되면서 정부에서 매입에 나섰다. 이는 15년만에 시행하는 심각한 대책이다.
수도권은 상승이 시작되는 '시기'만 중요할 뿐 상승할 것이다.
지방의 경우 전세자금대출 금리만 내려온다면, 미분양의 감소와 매가의 상승이 거의 시차없이 나올수 있는 상황이다.
2028년이되면 주택의 연한을 동력으로한 40년주기의 싸이클인 슈퍼싸이클을 보게 될것이다.
멸실과 순환개발로 인한 공급의 지체와, 계단형 피라미드 효과로 인해, 주택의 순증이 마이너스가 나오는 현상을 보게 될 것
이번주 슈카월드의 주제가 주택 미분양 10년래 최고 였습니다.
그리고 오늘 15년만에 정부가 미분양 매입에 나섰죠.
한 시장을 오래 보다보면 제목만 보고도 알수 있는 것이 있습니다.
10년은 참 긴기간이지만 시장 싸이클에서는 딱히 그렇지도 않습니다.
지금이 2025년이니 10년전이면 2015년이 되겠군요.
2015년이면 지방은 상승을 시작한지 4년쯤 될 때이고
수도권은 상승시작후 2년 그리고 본격적인 상승이 나오기 직전의 시기입니다.
무슨 뜻인가하면, 10년래 최대 미분양이라는 말은 그다지 많은 미분양이 아니며
시장이 상승하는데 크게 걸릴돌이 될만한 미분양 물량도 아니라는 것이죠.
10년이 긴 기간이라 생각하지만
부동산 시장에서는 한 싸이클에 속하는 시기일 뿐입니다.
어제 그런 말을 했습니다,
이게 만약 10년이 아니라 15년내
양보해서 13년내 최대라면 그건 정말 심각하다는 뜻이라고
그리고 오늘 15년만에 미분양매입이 나왔습니다.
위의 글에서 눈치채셨겠지만 15년이라는 시간이 알려주듯이
정말 심각할때만 나오는 대책입니다.
개인적으로는 지금이 그렇게 심각한 상황인지는 잘 모르겠습니다.
참고로 15년전 정부의 미분양 대책이 나오던
2010년 3월 당시의 미분양 수치가 11-12만호 수준이었으며
현재는 7만으로 당시보다 많이 적습니다.
실제 문제가 되는 지방 미분양의 경우는
당시가 10만 현재가 5만 수준으로 절반 정도죠.
사실 최근에는 미분양이 문제가 된적이 없기에
투자 경험이 10년 이내로 짧으신 분들은
미분양에 대해서 아마도 감이 없으셔서 직관적으로 수치가 다가오지 않으실 겁니다.
쉽게 말씀을 드리자면 현재 미분양 수치는
부동산 가격의 상승과 하락을 결정지을만한 수치는 아닙니다.
적은건 아니고 많기는 한데,
그렇다고 가격이 오르지 못할 정도는 아니다. 라는 느낌이죠.
보통 미분양이 가격을 직접적으로 결정하는 기준을
수도권은 2만 2천 정도를 잡고 지방은 5만 선을 잡습니다.
현재 수도권이 1.4만 정도이고 지방이 5.2만 정도이니
수도권은 상승에 상관없는 수치이고 지방도 상승이 나오는 것도 가능한 수치이긴 합니다.
단지 문제가 되는 것은 단기적인 움직임입니다.
미분양은 절대수치도 중요하지만, 단기적으로 변동폭도 중요한데
최근 지방의 미분양이 단기간내 급속히 늘어난 곳들이 보입니다.
이런 부분이 위험한 것이죠.
우선 수도권은 빼놓고 말을 하겠습니다.
이유는 제가 수도권은 언급할 필요성을 느끼지 못합니다.
현재 상황에서 수도권의 가격이 상승방향이나 하락방향이니를 놓고
말을 한다는 것은...