급한 것과 신속함의 차이
대부분의 사람은 비쌀 때 사고 쌀 때 판다.
대중과 반대로 하려면 어떻게 해야 할까?
아파트 시장의 바로미터인 잠실 리센츠
지금 서울 아파트 시장이 뜨겁다고 한다.
거래량은 계속 상승하고 있고, 인기 단지는 거의 전고점에 다다르고 있다.
거래량, 전세가격, 공급부족.
자칭 전문가들은 매번 똑같은 수급과 추세를 바탕으로 한 논리를 펴고 있다.
지금 내가 분석한 현재 한국 아파트 시장은 이렇다.
정책모기지와 신흥코인부자 그리고 총선결과가 맞물린 상황에서,
무주택자와 갈아타기 수요자가 이뜰어가는 시장.
과거와 비교하자면
지금을 2010~11년으로 보는 사람은 일시적 반등장이라고 말할 것이고,
2013~14년으로 보는 사람은 바닥 다지기가 끝났다고 말할 것이다.
하나씩 풀어나가기 전에 대전제를 말하고 싶다.
실거주 1주택은 돈을 벌거나 부자가 될 수 없다.
내 집값이 오르면 흥분하고,
가격 떨어지는 걸 막기 위해 호갱노노에서 세입자 욕하며 댓글 다는 분들.
차익실현을 안 했는데 그게 무슨 의미가 있을까?
내 집값이 오르면 다른 집 가격도 오른다.
화폐 가치가 떨어진 인플레이션의 방어만 한 셈이다.
내 집을 팔고 다운그레이드하지 않는 이상, 실거주 1주택으로는 돈을 벌 수 없다.
*상승의 한계
정책모기지 효과
2023년과 마찬가지로 2024년도 특례론의 효과가 있다.
9억 이하 아파트 팔고 그라시움으로 가고, 그라시움에서 헬리오시티,
헬리오시티에서 리센츠로 가는 이런 꼬리물기는 전형적인 집값 상승 로직이다.
하지만 중하급지에서 상급지로 갈 수 있는 숫자는 한계가 있다. 즉,
어느 순간이 되면 이런 꼬리물기 거래도 멈출 수 밖에 없다.
전세가격
2년 전 급격한 전세가 폭락 이후 대출금리도 낮아졌으니 오르는 건 당연하다.
갱신계약도 있어서 매물이 없는 것도 사실이다.
중상급지와 하급자의 상황이 다르고 4년 전, 2년 전 가격과 비교하면
또 다른 양상을 확인할 수 있다.
전세가가 오르면 매매가를 끌어올린다고 하는데,
이게 항상 그랬던 것은 아니다.
이번에는 매매가를 끌어올린다는 이유를 설명하는 사람은 보기 힘들다.
투자자 입장에서는 전세가 상승은 갭투자를 할 수 있는 기회지만,
아직 그 시기는 오지 않았다고 판단하고 있다.
번외로, 전세대출 나아가 전세제도는 사라져야 한다고 생각한다.
공급부족
공급이 부족해도 가격이 내려갔고, 공급이 넘쳐도 대세 상승하기도 했다.
공급은 원인이 아니라 시장 상황에 따른 결과일 수 있다.
그리고 인허가, 신축 분양 물량만 공급이 아니고,
통계에 잡히지 않는 후분양도 있으며 쌓여있는 기축 매물도 공급이다.
투자 경력 20년이 넘는 사람들도 이걸 왜 얘기하지 않는 건지 의아하다.
정부의 정책
22년 급격한 금리 인상발 폭락 이후 정부는 단기간에 많은 규제를 풀었다.
여전히 규제지역이 있고 토지거래허가제 지역이 있지만,
특례론을 계속 출시하고 청약 제도를 완화하는 이유는 무엇일지 생각해 보자.
시장이 과열되면 청약제도부터 손보는데,
지...
