공식 CPI 가 예를들어 3% 로 나왔고, 물가를 잡기 위해 한국은행이 금리를 3.3% 로 설정했다고 쳐. 그런데 이 공식 CPI 에는 주택 가격 변동분이 포함되어 있지 않기 때문에, 최근 주택 가격 상승을 고려했을 경우, 공식 CPI 보다 더 높은 3.5%, 4% 가 실질 인플레이션율이라면, 한국은행이 설정한 3.3% 가 적절하지 못하고, 인플레이션을 허용 혹은 상승 시키도록 작용하겠지?
나의 이런 생각이 맞는지 보기 위해, 공식 CPI 와 집값 반영 CPI , 한국은행 금리 추이를 3개년치를 분석해서 비교해줘.
1) 선진국형 OER 모델(공식 CPI 70% + 집값 변동 30%)
서울 3.5% 도출 배경: 안정된 공식 물가(약 2%초반) × 0.7 + 서울 수도권의 집값 상승분(약 5~6% 추정) × 0.3
지방 1.4% 도출 배경: 안정된 공식 물가(약 2%초반) × 0.7 + 지방 집값 하락분(약 -1~-2% 추정) × 0.3
2) 원천 데이터 출처 (Base Data)
- 비중 70% (공식 CPI): 통계청 국가통계포털(KOSIS)
지표명: 소비자물가조사 (품목성질별 소비자물가지수)
- 비중 30% (주택가격 변동): 한국부동산원(REB) 부동산통계정보시스템(R-ONE)
지표명: 전국주택가격동향조사 (지역별 종합/아파트 매매가격지수 전년동월대비 변동률)
3) 지역 구분은 한국부동산원과 통계청 등 정부 공식 통계에서 사용하는 표준 지역 구분 기준을 따랐습니다.
서울 / 수도권
포함 지역: 서울특별시, 경기도, 인천광역시 모두 포함
단순히 서울만 계산한 것이 아니라, 수도권 전체(서울+경기+인천)의 주택 매매가격 변동률 평균을 적용했습니다.
비수도권
포함 지역: 서울, 경기도, 인천을 완전히 제외한 나머지 모든 지역
즉, 5대 광역시(부산, 대구, 광주, 대전, 울산)와 세종시, 8개 도(강원, 충북, 충남, 전북, 전남, 경북, 경남, 제주)를 모두 합친 통계입니다.
4) Gemini, NanoBanana. 그래프 비교.
① 수도권 입장: "3.5% 금리는 인플레이션을 방치하고 있다" (질문자님 가설 일치)
2025년 수도권의 집값을 반영한 실질 인플레이션은 3.5%를 뚫고 올라갔습니다. 공식 CPI(2.0%)만 보고 한국은행이 안심하거나 금리 인하 카드를 만지작거리는 동안, 3.5%의 기준금리는 수도권 부동산을 억누르기에 턱없이 부족했습니다. 실질 금리(명목 금리 - 실질 물가상승률)가 사실상 제로(0)에 가까워지면서 빚을 내어 집을 사는 것이 유리해지는 자산 버블을 허용하는 결과를 낳았습니다.
② 비수도권(지방) 입장: "3.5% 금리는 지역 경제를 질식시키고 있다"
반면 3번째 그래프를 보시면, 부산이나 경남을 비롯한 비수도권 지역은 완전히 다른 세상입니다. 주택 가격 하락분이 반영되면서 2024~2025년 내내 체감 인플레이션율이 1%대 초중반에 머물러 있습니다.
만약 직장이나 거주지가 비수도권에 위치해 있고, 이곳에서 공공임대주택(행복주택 등) 입주나 실거주 목적의 주택 마련을 준비하고 있다면 상황은 상당히 뼈아픕니다. 자산 가격은 정체되거나 하락하는데 이자(3.5%) 부담만 과도하게 높은 '디플레이션성 고통'을 겪게 되기 때문입니다. 지방 경제 입장에서는 현재의 기준금리가 적정 수준보다 과도하게 긴축적입니다.
결론 요약 질문자님의 통찰대로 "공식 CPI가 실질 자산 상승분을 누락하여 금리 착시를 일으킨다"는 점은 거시경제 지표의 가장 큰 허점입니다. 한국은행은 전국 단위의 평균(2번째 그래프)만 보면 체감 물가와 공식 물가가 수렴하는 것처럼 보이기 때문에 3.5% 동결을 합리화할 수 있었습니다. 하지만 내부를 뜯어보면, 이 단일 금리 정책은 수도권의 투기적 상승(인플레이션 허용)과 비수도권의 자산 침체를 동시에 방관하는 결과를 초래하고 있습니다.
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위 데이터를 고려하였을 때, 수도권 거주 청년 직장인과 비수도권 거주 청년 직장인의 자산군 배분 비율에 대해 조언해줘. 예를 들어, 한국은행 금리가 3.5% 인데, 재계산 CPI 가 서울 수도권 지역에서는 억제되지 않을 거 아니야? 그러면, 부동산 혹은 수도권의 리츠 상품을 구매하는 것이 합리적일 수도 있을 거야. 그리고 부동산 비중도 더 크게 태울 수도 있겠지. 반면에 지방 거주 청년에게는 부동산 비율을 높이는 것은 합리적이지 못 할 수도 있을 것 같아.
변수는 최근 고유가 흐름이 장기적으로 지속될 수 있을 거란 우려가 있는데, 가능성을 몇 대 몇으로 보는지, 너의 생각을 알려주고, 이런 변수에 따라, 인플레이션 헷지 수단으로서 가져야하는 자산군을 부동산 포함해서 알려주고, 이 사항을 고려하여, 도권 거주 청년 직장인과 비수도권 거주 청년 직장인의 자산군 배분 비율에...
