강남3구 아파트 가격은 적정한 것일까?

[배경]

세계 곳곳의 주택 및 생활비를 비교하기 위해 numbeo.com을 자주 사용한다. 그런데 통계라는 것의 한계인지 소득대비 주택가격(PIR)의 numbeo 자료와 한국 정부 자료는 상당히 갭이 크다. Numbeo의 서울 PIR은 27.5인 반면, 한국정부의 발표는 대부분 20 미만이다.

무엇이 맞는지 궁금하고, 한국의 아파트 가격에 대한 적정성에 대해 궁금증이 생겨 자료를 찾아보게 되었다.

[분석]

1. 총소득 vs 가처분소득

   정부의 발표는 총소득을 기준으로 하는 반면 넘베오는 가처분소득을 기준으로 한다고 나와있다. 정부의 자료는 모수가 증가했기에 차이가 난다. 한국의 사회적 조세징수율은 대략 24% 정도로 알려져 있다. 여기에 금융비용 등을 추가공제하여 나오는 가처분 소득은 총소득의 70% 정도로 추정할 수 있다. 통계청에서 2024년 말 발표한 2023년 기준 소득 상위 20%인 5분위의 가구소득은 156백만원, 처분가능소득은 114백만원이므로 대략 68%가 된다. 가처분소득으로 나눌 것인지 총소득으로 나눌 것인지에 따라 PIR은 달라진다.

   • 서울의 아파트 평균 가격은 13.8억원이라고 한다. (2025년 1월 기준)

   • 아파트를 구매하는 가구의 연평균 소득은 7571만원이라고 한다. (2024년 4분기)

   • 위 수치로 비교를 하면,
     13.8 / (0.7571) = 18.2
     13.8 / (0.7571*70%) = 26.0

   • 국토부가 발표한 서울 PIR 14.1과는 차이가 여전히 크다. 오히려 numbeo의 27.5에 더...