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열심히 썼습니다. 응원의 3추 부탁합니다.

긴급 수정사항

두들리님께서 제가 대한민국 출생율 파트에서 다소 논리적 비약이 있는 부분을 잘 짚어주신 글이 있어서 상단에 첨부합니다. 저도 왜 이런 결과가 나왔지 싶어서 갸우뚱 했던 부분들을 잘 긁어주셨습니다. 이 글을 다 읽고 나신분은 꼭 두들리님의 글도 같이 읽어보심을 강력히 권고드립니다.

뒷북...

오늘은 '캘린더'님의 '부동산에 대한 생각' 이라는 글에서 영감 받아 쓰게 되는 글임. 개인적으로 관심 많은 주제를 내가 생각 안해본 시야로 다뤄준 것에 대해 감동 받기도 했고, 단순하게 감사 인사만 하고 넘어가기엔 용기를 내서 예민한 주제를 다뤄준 분에 대한 예의가 아니라 생각이 들었음.

나도 valley 에서 손에 꼽히는 혜안을 가진 사람이 쓴 글에 대해서 왈가왈부를 한다는 거 부터가 큰 용기를 짊어지는 것이라는 거, 그러니 이런 글을 쓴다는 것 행위가 큰 리스팩트를 기반으로 깔고 간다고 생각해주면 감사할 듯 하다. 그리고, 리스팩트와는 별개로 개인적으로 이런 댓글을 남겼었는데

약속했던 보충적인 성격의 글을 적어보려고 한다. 한참 늦었고, 아무랑도 약속하진 않았지만 스스로와 한 약속을 지키는 셈 친다. 미리 말하자면, 이 글은 캘린더님의 글을 읽지 않은 사람도 읽는데 딱히 문제가 되지 않도록 적혀있다. 그냥 읽어도 좋다.

하지만 안 읽어봤다면 나중 가서라도 다시 한번 더 읽어보는 것을 권고한다. 정말 잘 쓴 글이고 좋은 내용이라 생각함. 그런 점에서 함부로 손 대기 무섭지만 나의 생각을 최대한 날 것으로 적어두겠음. 쉽게 상처 받는 성격이니, 오는 모든 비판 환영하지만 따뜻한 말투로 물어봐주면 매우 기뻐하며 답글을 달겠습니다.

(서론) 입체적 이해

valc에서 내가 쓴 글을 본 사람들은 알겠지만 기본적으로 빌드업이 엄청남. 아니 여기서 시작한다고? 싶겠지만 한번 읽어보는 걸 권고함. 뒤로 가면서 앞에서 던져둔 화두들이 한번에 합쳐지게 되는 마법을 볼 수 있음. 읽기 귀찮으면 부동산의 가치평가 파트로 바로 이동해도 좋다.

본격적으로 시작 하기 앞서서 내가 먼저 제시하고 싶은 첫 번째 키워드는 입체적 이해다. 어떤 사안(기업이든, 부동산이든 주식이든 ,, 뭐든 간에)이 있다면 여러 사람이 관찰을 할 것이다. 관찰을 하고 나면 각자의 입장에서 해석을 내놓게 될 것이고 거기엔 나름의 [근거 + 논거] 등이 존재할 것이다.

사람마다 써먹는 자료들도 다를 것이고. 펼치는 논리 구조도 다를 거다. 이 차이가 어디서 나오는가? 지식 수준의 차이도 있을 수도 있겠지만 대체적으로 다루는 사람들에 대한 관점에 따라서 다를 것이라는 게 내 생각이다. 직업군에 따라서, 자신의 자산 포지셔닝에 따라서, 자신의 전문 분야에 따라서, 성향에 따라서 달라질 것이다.

나는 가능하면 '편식 없이' 한 주제에 대해서 다양한 사람들의 이야기를 읽어보는 것을 권하는 편이고. 그 이야기를 이해하는 것에 그치는 것이 아니라. 그 사람이 '왜' 그런 글을 쓸 수 밖에 없었는가. 어떤 성향을 가진 사람인가에 대해서도 고민해보는 것을 추천한다. 그게 입체적 이해의 시작이라 생각한다.

그렇다면 캘린더님의 관점은 무엇일까? 어떤 사람일까? 여기서 부터 접근을 해보면 좋을 듯하다.

확실한 건 거시 경제를 기반으로 매크로적인 분석을 잘하는 분인 건 알겠다. 실제로 글을 읽다보면 크고 굵직 굵직한 흐름을 읽으면서 전체적인 흐름을 파악하고 탑다운 적인 느낌의 글을 잘쓰심. 그렇다면 나는 이글을 읽었음에도 내 글을 읽는 사람들에게 어떤 것을 제시해야 최소한의 효용을 줄 수 있을까.

나름 부동산학을 공부해본 사람으로서, 부동산이라는 자산군 그 자체에 대해서 조금 더 본질적으로 접근해보기도하고. [한국] 부동산이라는 형태의 미시적 분석에 조금 더 가중치를 두고 접근해보면 좋지 않을까 싶음.

경영학과인 게 반전 ㅋ

같은 근거나 논조를 가지더라도 보충할 수 있는 내용은 보충하고, 공감 가지 않는 부분이 있다면 그 부분에 대해서도 최대한 이야기를 해보는 것. 그게 집단 지성을 원하는 뉴로 퓨전에 알맞는 에티튜드라고 생각함. 그러니 뉴런들의 입체적 이해와 캘린더 님이 제시 하지 않았던 새로운 방향성도 제시해 보려고 함.

(비전공자도 이해할 수 있도록 최대한 쉽고 자세히 풀어보려고 함.)

부동산의 가치평가

캘린더님의 글을 읽지 않은 사람들을 위해 대충 요약해 보겠음.

1. 일반적인 가치평가 방법으로도 서울의 부동산은 비싸다.

2. 가격 상승에 대한 기대감이 부동산 매매가에 많이 반영된 것도 맞고.

3. 전세제도와 전세자금 대출도 원인이 된 듯 함.

4. 기업은 영업이익에 비례하고 부동산 가격은 도시에서 벌 수 있는 소득에 비례한다 생각함.

5. 이 기대감에 부응할 수 있는 확실한 근거를 보여줄 수 있어야 함.

6. 결국 도시가 성장을 멈추게 된다면 집값은 낮아질 수 밖에 없음.

가 주요 골자임.

솔까 공감간다. 하나씩 살펴보자면.

1. 일반적인 가치평가 방법으로도 서울의 부동산은 비싸다.

객관적으로 서울 쪽 부동산은 거의 불패와 다름없는 고공행진 중인 것도 사실이고. 부동산 같은 경우엔 고가성이 짙은 자산이기 때문에 일반적인 수요가 아니라 '유효 수요' 즉, 구매자의 지불능력이 요구되는 자산임. 자본 조달 능력이 있어야 하는 것임. 현금깡을 해도 좋고, 대출을 끼던 간에 어떠한 형태로든 돈을 가져와서 판매자로부터 집을 살 수 있는 재력이 요구됨. 아무래도 대출을 끼는 경우가 허다함. 부동산과 금융은 뗄 수 없는 관계라는 뜻이 되기도 함.

금융 = 자(금)을 (융)통한다 해서 금융으로 알고 있음.

학술적으로 이야기 하자면 유효 수요를 '가치 발생요인' 이라고 부름. (몰라도 됨)

그러니 금리에 영향을 받는 것은 당연한 것임. 이를 위해 근거로 사용하신 게 PIR((주택가격 / 연간소득) 지수임.

연간 소득, 즉 대출을 갚을 능력이나. 그 동네 거주민들이나 그 동네로 가려고 하는 사람들이 벌어들이는 현금 흐름 대비 주택 가격이 너무 벌어진다면 당연히 유효 수요는 떨어질 것이고 지불 능력이 떨어진 사람들이 나가 떨어지면서 부동산 가격은 떨어진다. 금리 인상기에 부동산 시장이 침체였던 것도 비슷한 맥락임. 소득 대비 비용이 너무 많이 나가면, 실질소득이 떨어지는 것과 같은 효과가 있기 때문임.

2. 가격 상승에 대한 기대감이 부동산 매매가에 많이 반영된 것도 맞고.

3. 전세제도와 전세자금 대출도 원인이 된 듯 함.

이 말 들은 앞에 있던 1번 발언에 대한 보충적 성격이 강함.

한국 부동산이 어떻게 높은 멀티플을 받을 수 있었는가에 대한 원인을 분석한 내용임. 부동산의 가치를 결정짓는 요인은 사실 다양함. 그 중에서 몇 가지를 잘 짚어내셨다 생각함.

전세제도와 전세자금 대출이 생기면서 갭투자도 활성화 되었고. 투기와 투자의 경계선을 모호하게 만들긴 했음. 한국에만 존재하는 제도라서 허점도 많고 그렇긴 함. 많은 원인 중 하나가 될 순 있다곤 생각함.

여기서 맥락상 한번 정의 내리고 가야하는 부분이 있음. 혼용 하는 경우가 너무 잦은 내용들인데.

부동산 가격과 부동산 가치를 앞으로 어떤 맥락으로 해석하면 좋을 것인가임. 벨리에 계신 뉴런 분들은 아마 가치가 가격의 차이를 잘 알거라 생각함.

간단하게 가르마 한번 타보겠음.

사진 안 읽어도 됨.

가치는 같은 시점에도 다양하게 존재한다. 교환가치, 사용가치, 투자가치, 담보가치, 공익가치 등. 가격은 하나일 뿐이다. 가치는 다양하고, 가격은 그 시점에 하나만 존재할 뿐임. 즉 가치는 다양하게 존재한다는 것임. 용도에 따라 확연히 달라진다는 것임. 또한 다양한 가치들이 있기 때문에 그러한 가치들이 올라갈 수록 아마도 '가격' 이 높아질 확률이 있다는 것 아니겠음.

이를 가치의 다원론이라고 학계에서 부르더라.

캘린더님은 투자가치나 사용가치에 해당하는 내용을 언급하신 것일 거고.

여기서 한번 더 가르마를 타야함.

가치 형성 요인을 우린 알아야 함.

지금부터 말하는 내용은 국토부령을 읽어보고 적는 글임. (매우 쉬움)

흔히들 일지개 이렇게 부르는데.

일반 요인은 한국 특징(매크로 분석). 지역 요인은 흔히들 말하는 그 동네 특징(정확하지 않은 설명입니다). 개별 요인은 그 부동산 자체를 말한다. 주식으로 따지자면. 왜 그 나라 주식 삼? 왜 그 산업 주식 삼? 왜 하필 그 주식 삼? 으로 내려가는 탑 다운 방식의 투자와 유사한 것을 알 수 있음.

앞에서 언급한 전세 제도나. 부동산 불패 신화 같은 것은 우라나라의 일반적 요인에 해당될 것임. 한국 부동산 시장에 전반적으로 통용되는 '일반론(一般論)' 에 가까운 이야기를 하신 것임. 즉 , 전체적으로 해당되는 일반적인 요소들 외에도 부동산은 지역구에 따라 사정이 다를 것이고. 개별 부동산에 따라 다를 것임. 그걸 감안하고 이해 해야하는 글임.

지역구는 서울 지역으로 한정 시켰는데, 그렇다면 왜 다른 지역보다 서울 지역은 높은 멀티플을 받고 있는 걸까. 전국적으로 빈집이 늘어나고 있는 추세에도 살아남는 개별 부동산들은 왜 살아남는가에 대한 원인은 따로 찾아보고 거기서도 기회를 찾을 수 있다는 말도 됨. 여기까지 생각이 닿은 채로 읽어야 더 와닿는 글이 됨. 이 파트는 여기까지만 언급해두고 후반에 다시 서술하겠음.

4. 기업은 영업이익에 비례하고 부동산 가격은 도시에서 벌 수 있는 소득에 비례한다 생각함.

맞는 말임. 영업이익에 비례한다는 것은 PER 을 언급한 것임. 문장 하나하나 버릴 단어 없고, 틀린 표현 없음. 다만, 비유는 적절치 못했다는 생각이 듦.

개별 기업의 영업이익(PER)을 논한다면 '개별 부동산의 수익성(개별요인)'과 비교를 해야 하고. 도시에서 벌수 있는 소득에 비례한다고 하고 싶으면 '산업 자체가 수익성이 좋은 산업인가' 와 비교를 해야 맞다고 생각함. 지역 요인과 개별 요인은 엄밀히 따지면 완전히 다른 영역이기 때문임.

지역 요인 같은 경우엔 배후지가 어떤지. 확실히 돈이 되는 직장이 있는지. 인구 자체가 늘어나고 있는지. 인근 지역의 영향을 받고 있는지, 그렇다면 어떤 영향을 주고 있는지. 이런 것들을 따지는 것임.

굳이 설명하자면,

경기도 화성시에는 삼성전자 반도체 공장이 있음. 얘네가 덕분에 화성시가 1년에 만들어 내는 GDP가 80조 좀 넘는 걸로 앎. 덕분에 화성시는 대한민국 인구 절벽과 관계 없이 곧 100만 인구를 목전에 둔 대도시가 됨. 주식으로 따지면 이머징 마켓임.

돈 되는 직장과 인프라 투자가 주는 힘은 생각보다 강하다는 것임.

그렇다면 개별 요인은 어떤 걸까? 산업 상관 없이 그 개별 기업이 매력적이면 주가는 움직이는 것 처럼. 동네가 구려도 그 부동산 자체가 매력적이면 결국 고가에 거래 된다는 것임. 조금 많이 극단적인 예시를 들어보자.

필자는 부산 사람임. 노인과 바다로 유명한 도시이고. 정확히는 해운대구에 살고 있음. 부산은 예전부터 꾸준하게 인구가 줄어드는 환상의 도시임. 부산 집값은 계속 떨어지겠네요? ㄴㄴ 진리의 케이스 바이 케이스임. 우리 동네에서 가장 비싼 집인 아이파크 아파트에서 펜트하우스는 최근에도 신고가 갱신함.

그만큼 펜트하우스는 그만큼 희소하고 원하는 부자들은 많이 때문에 살아남는다는 것임.

참고로 개별부동산은 DCF 가 불가능하냐? 가능하다. 구체적인 방법론이 법으로 정해져 있기까지 함.

다만 알아둬야할 점은 부동산 가치 평가 방법론은 크게 3방식 7방법이 존재하고. 세부 방법론으로 들어가기 시작하면 설명만 2000페이지 넘는 두께로 해야함. 괜히 감평사들이 전문직이 아니라는 거. 지금 부터 말하는 내용은 이해를 위해 생략된 내용이 많음을 미리 알리겠음.

개별 부동산 건마다 수익을 구하고 할인 또는 환원하는 방식을 통해 부동산의 수익성을 기반으로 내재가치를 평가하는. 감정평가에 관한 규칙 2조 10항에 있는 '수익환원법'이 이에 해당한다. 단일 기간으로 구하면 '직접환원법' 복수 기간을 통해 산정하면 'DCF'가 된다.

여기서 잠깐.

회계에서는 DCF를 어떻게 했는가. 일반적으로 생각하면

매출

매출 - 매출원가 = 매출총이익

매출총이익 - 판관비 = 영업이익

영업이익 + 영업외 수익 - 영업외 비용 = 세전 당기순이익

세전 순이익 - 세금 = 찐 당기순이익

이런 느낌일 것임. 손익계산서를 먼저 만들고,

향후 현금흐름을 유추하고 기업의 내재가치를 구하는 구조임.

부동산이라고 크게 다르진 않음.

부동산을 보유했을 때의 기준인 보유기간 현금흐름을 구하고.

순영업소득(NOI), 세전현금수지(BTCF), 세후현금수지(ATCF)를 이용해 DCF 테이블을 만들어서 계산함. 여기서 쓰는 할인율(환원율)은 당연히 그 동네의 지역 요인이나, 개별 부동산이 제대로 된 용도에 쓰이고 있는지 여부(이를 최유효이용이라고 함) 에 따라서 달라질 수 있다.

부동산 가치를 형성하는 요인은 매우 다양하기 때문에 다양한 공부가 필요함. 단순한 자산이 아님. 생각보다 많은 자료를 요하고 부동산 자체에 대한 이해도도 필요하고, 관련 제도, 주변 상황에 대한 높은 이해도를 요구함.

다시 돌아와서, 부동산 가격과 도시에서 벌 수 있는 돈의 중요성에 대해서 이야기를 이어 나가겠음.

몇 번을 강조하지만 '지역 요인' 을 살피는 중임. 개별 요인을 살피는 게 아님. 도시에서 벌어들일 수 있는 소득이 떨어지고 나면 실제로 지역은 쇠퇴기에 접어든다는 주장에 동의함. 이게 부동산 생애 주기라고 실제로 있는 이론임. 즉 자신이 사고자 하는 지역의 부동산이 지금 어느 시점에 있는지 판단하는 것도 매우 중요함.

사진 내용은 몰라도 됨.

그렇다면 지금 서울은 어떤 상황일까? 서울은 합당한 멀티플을 받고 있는 구조일까? 성장기일까? 성숙기일까? 아니면 대한민국의 피크아웃으로 인한 쇠퇴기에 가까울까?

5. 이 기대감에 부응할 수 있는 확실한 근거를 보여줄 수 있어야 함.

6. 결국 도시가 성장을 멈추게 된다면 집값은 낮아질 수 밖에 없음.

앞으로 나올 내용들이 여기에 해당됨. 서울의 근거는 무엇인가? 서울이라는 도시 마저 성장을 멈추게 된다면 대한민국 집값은 낮아지게 되는 것일까? 여기에 대해서 이제 생각해볼 수 있는 것임.

대한민국의 과거와 현재, 그리고 미래

간단히 요약해 보겠다.

1. 대한민국 부동산이 우상향 했고, 특시 서울은 우상향 한 게 팩트.

2. 대한민국 경제도 우상향 했고, 서울의 경제도 우상향 했음

3. 중진국 함정도 잘 피했고, 서울 평균 소득도 꾸준히 성장함.

4. 근데 도시의 소득 성장은 계속 이어질 거 같음? 이걸 생각해보자 이거임.

5. 만약 한국의 평균 소득이 하락하기 시작하고, 서울도 평균 소득 하락을 피하지 못한다면?

6. 2030, 2040 한국 부동산이 회귀하지 않는다는 보장은 읎나?

정말 좋은 화두임.

어디 카페나 커뮤니티, 댓글로 이런 류의 글을 쓰면 폭락충이니 이러면서 이분법적 사고 방식하는 사람들에게 집단 린치를 당할 것이 분명한 화두인 건 맞다. (이게 왜 폭락충? 이 생각이 들었다면 당신은 정상인이다. 문맥을 읽지 못하는 사람들의 심리를 이해하려 하지 말자)

하지만 여러 가능성과 시나리오를 믿는, 확률적 사고방식을 하기 위해 모인 valley ai 의 지성인들에 대한 믿음으로 쓰신 글이라는 생각이 들었음. 타겟층이 명확한 글임. 이때 진심으로 캘린더님을 리스팩트하는 감정이 들었다. 애초에 읽는 사람들을 리스팩트 하기에 쓸 수 있는 글이니까.

여기에 대한 나의 생각도 비슷하다. 나도 '모른다'. 마켓 타이밍은 맞출 자신이 없다.

그걸 내가 알았으면 한국 은행에 있었겠지요. 현재 긴 시계열로 놓고 봤을 때, 한국 부동산의 미래는 지나친 낙관론과 회의론을 제외하고 건조하게 보더라도 불확실성이 짙다는 것임. 애초에 부동산은 안전 자산이 아니다. 서울대학교 김경민 교수님이 그랬음. 이때 우리에게 필요한 마인드는 뭘까.

확률적 사고방식임. 이익이 날 확률이 높은 방식을 추정해서 거기에 배팅을 해야할 뿐.

개인적인 생각을 말하자면, 지역 요인만 놓고 봤을 때 향후 높은 서울의 멋진 성장성과 수익 개선이 나타날 거라는 근거가 없다. 그렇다고 반대로 서울의 폭락을 논하기엔 하방경직성을 단단하게 다질 만한 근거들도 분명히 존재한다. 이런 상황에선 미래를 쉽사리 단정 지으면 안됨. (서울 얘기하는 거임. 다른 지역은 암울한 곳이 더 많다 생각함.)

오히려 앞으로 어떻게 될 것인가에 대해 시나리오를 유추하려면, 역사와 현재를 최선을 다해 살펴 봐야함. 과거의 사례들로 유추하고 확률을 높여나가는 게 그나마 확실한 방법이라는 생각이 듦. 뒷 내용 마저 언급하고 한번에 엮어서 남은 논조들에 대한 생각을 펼치겠음.

실거주 1주택의 진짜 리스크

가볍게 요약해 보겠다.

1. 난 솔직히 한국이 피크인지 아닌지 모르겠음

2. 10년 후 미래를 진짜 예상할 수 있음? 믿음의 영역인 거 같다.

3. 부동산은 고가품이고 자산배분 포트폴리오가 복잡해짐

4. 차라리 한국이 아니라 센프란시스코 부동산에 관심이 생길 정도임.

5. 난 국뽕은 아니지만 한국을 사랑함. 장기적인 성장을 이루는 미래도 생각하고 있음.

6. 하지만 그렇다고 원화 비중이 50% 를 넘어서는 건 과한 집중이라 생각함.

7. 한국이 잘될 거라 생각은 하지만, 솔직히 잘 모르겠고 확신은 없음.

8. 그런 상황에서 내 포트의 150% 이상을 대한민국의 미래에 강제로 몰빵하는 건 너무 큰 리스크.

캘린더님은 '한국' 이라는 국가에서 '1주택'의 소유권을 취득했을 때의 의사결정이 어떤 리스크를 짊어지고 있는지에 대해 명확히 인식을 하라고 말하고 싶어함. 적어도 부동산 매수를 선택했다면 이 정도는 인지해야한다는 말에 공감함. 리스크 대비 수익을 따져야 하는 것. 우리한테 늘 필요한 마음가짐 아니겠음. 리스크를 최대한 따져보는 건 늘 올바른 자세임. 하나씩 요모조모 뜯어보겠음.

1. 난 솔직히 한국이 피크인지 아닌지 모르겠음

2. 10년 후 미래를 진짜 예상할 수 있음? 믿음의 영역인 거 같다.

일반 요인부터 살펴보겠음. 지금 한국이 피크 인지는 모르겠다는 말에는 동의함.

나도 확실하게는 모름. 다만 앞으로의 미래는 어느정도 추측은 가능하다 생각함.

솔직히 말해서, 객관적으로 우리나라는 성장 동력이 서서히 사라지는 중인 상황은 맞고 이대로 간다면 진짜로 피크아웃 될 '수도' 있다고는 생각함. 열심히 우리나라 gdp 를 끌어 올려줄 수 있는 청년층과 아이들의 부재가 점점 두드러지고 있음. 경제학으로 따지면 총 생산요소가 줄어들고 있다는 것임. 자산 가격과 GDP 상승은 양의 상관관계가 있다 생각하기 때문에 GDP를 완전히 빼놓고 얘기할 순 없음.

인구 감소는 지방 소멸로 이어지고 있고, 벌써 문 닫기 시작한 대학교도 생기기 시작함. 지방 곳곳에 빈집들은 벌써 나오기 시작했고. 치안 문제들도 사회적 문제로 대두되기 시작함. 경고등은 켜졌음.

빈집, 빈집 비율 자료 출처 통계청

대한민국 최고 경제 천재들이 모여있는 집단인 한국 은행에서도 이를 인지하고 있음.

한국경제 80년(1970-2050) 및 미래 성장전략 / 조태형 연구위원님의 자료 (2023년 12월 자료)

총 세 가지 시나리오를 염두해 두고 있음. 특이점이 있다면, 희망편이든 절망편이든 평균편이든 간에 예외없이 2020 2030 2040 으로 가면서 성장율이 점점 꺾이기 시작한다는 것임. 심지어 희망편에서도 이렇다는게 마음이 좋지 않음. 심란함. 난 국뽕은 없는 사람이지만 그래도 한국을 좋아하는 사람으로서 심란함.

대한민국의 실질 GDP 성장이 2040 년도 부터 - 로 갈 시나리오를 열어두기 시작했다.

다행인 점은 앞으로 16년간 성장세가 꺾이진 않을 것이라는 것. 아직 기회는 있고 사회적 합의를 도출하고, 실행에 옮기면서, 집단 이기주의를 탈피하고 다 같이 의쌰의쌰 하면 피할 수 있는 미래라는 거임.

어찌되었든 간에, 우리는 출산율에 타격이 가는 게 가장 큰 문제인데. 이 [출산율]이라는 것은 결과 값이라 생각함. 무언가 여러가지 형태의 원인들이 존재했고, 그로 인해 출산율이 떨어진 것일 뿐임.

솔직히 옛날에는 양극화가 너무 심해져서 한국이 망할 수도 있다 생각했음. 난 어릴 때 내가 가난하다 생각해 본 적 없는데, 초등학교 가니까 잘사는 집 도련님들이 넘모 많았던 거 아니겠음. 나이 먹을 수록 걔네들 집이랑 우리집은 수준이 터무니 없이 벌어짐. 이게 한국의 발목을 잡을거라 생각했음. 한국에 패배주의가 팽배하게 만드는 원인이 될 거라 생각했기 때문임.

근데, 내 생각이 틀린 거 같다는 생각을 요새 하기 시작함.

일단 어메이징 코리아의 합계 출산율은 다른 의미로 월드 레코드를 갈아치우는 중임. 참고로 우리나라만 양극화가 심하냐? ㄴㄴ. 의외로 우리나라보다 더 심한 나라는 널리고 널렸음.

국민통합위원회 자료에 의하면 양극화와 소득 불평등도를 따질 수 있는 지표인 '지니 계수' 기준으로

미국보다 훨씬 상황이 좋은 나라가 한국임. 의외로 양극화는 심하지 않음. 참고로 요즘 핫한 인도도 우리나라 보다 양극화 심함. 근데도 인도에서는 지금도 엄청난 출산율을 보이고 있고. 미국도 마찬가지임. 양극화랑은 별개로 유럽쪽은 출산율이 서서히 박살나기 시작하는 모습이 보였음. 양극화는 간접적 원인이 될 수는 있지만 직접적 원인까지는 아니였던가봄. (상대적 박탈감은 여러 원인 중 작은 원인일 뿐)

그럼 출산율에 지대한 영향을 끼치는 원인은 대체 뭐고, 특히 한국은 어쩌다가 이 사달이 난 걸까.

이제 짱돌을 굴려봐야함. 지금부터 출산율이라는 결과값에 대한 원인 분석을 해보겠음.

case1. 왜 '서울' 부동산은 불패신화 인식이 강한걸까. + 강남이야기

한종수, 김희용 강남의 탄생(2016)

잠깐 옛날 이야기를 좀 하겠다. 여기서 배울 수 있는 부분이 정말 많음.

당연한 이야기지만 원래 1945년 정도만 되어도 서울 인구 많지 않았다.

잘 해봐야 100만명 정도이지. 1960년대 넘어서면서 244만명 정도. 1970년대 550만명. 1988년에 1000만명을 찍었음. 덕분에 서울은 교통 지옥이 됐음. 그럼 '왜' 몰렸는가를 생각해 봐야함. 이유가 있을 거 아님.

한국은 1960~ 1970 지방에서 서울로 많이들 올라왔음. 이맘때만 해도 우리나라는 농업사회였음. 근데 이 농업이라는 게 생각보다 단순하지 않음. 가지고 있는 땅의 크기는 정해져있고. 규모의 경제나 기술 발전을 통해서 어느정도의 생산성을 키울 순 있지만,, 어느순간부터 생산성이 오르지않음.

그 위 부터는 잠재실업이라 부름.

베이비붐 세대가 오면서 인구는 늘어나고 있는데, 농촌에 있어도 일자리는 못 얻는다. 그래서 도시로 이동이 시작됨. 가족 단위로 이동한 건 아니고 그 집에서 가장 어린 딸래미들이 올라오곤 했음. 그 딸들은 셋방을 얻어 식모살이를 하거나, 공장에서 일을 했음. 이게 시작임.

실제로 이 시대상을 가장 잘 나타낸 영화 겸 소설이 있는데 영자의 전성시대라고 있음. 1970 년대 쯤에 나왔던 것으로 알고 있음. 이 때 시대를 관통하는 문구가 있음.

서울로 식모살이 온 것은 오로지 배불리 먹어보기 위해서라고 말했다. 그러나 식모살이만큼 어려운 일도 없었다고 말했다.

그만큼 이 때 당시 사람들이 먹고 살기 위해 고생고생하면서 지냈다는 생각이 들었음. 이맘때 당시 특유의 간절함이 남아 있다고 해야하나. 그게 느껴지는 문구라 생각함. 어쨌든,

비슷한 시기에 한국 근현대사에 길이남을 빅 이벤트가 생김. '강남지역 개발 촉진책'이였음.

1970년대 서울 인구는 매일 900명씩 늘어나는 수준이였음. 그러다보니 인구를 좀 빼내야 했음. 그렇게 만든게 제 3한강교임. 지금은 한남대교라고 부름. 이때 당시는 강북이 메카 그 자체였음. 각종 술집도, 인프라도 모든 것이 강북에 있었음.

다리 놓았으니 뭐했겠음. 바로 경부 고속도로 같이 깔아버림. 언제든 강북과 강남을 왔다 갈 수 있는 큰 대교도 깔앗고. 경부 고속도로로 전국과 이어지는 유통망도 설치함. 1963년도 땅값 수준을 100이라고 딱 놓고 봤을 때, 7년간 한남대교와 경부고속도로를 깔면서 집값이 오른 것을 비교해보면.

엄청나게 큰 상승이 있었다는 걸 알 수 있음. 인프라는 그 동네 땅값을 결정하는 요인이 될 수 있음.

이때 시대적으로 강남에 다들 옮겨가게 하기 위해서 각종 요인들이 많이 겹치긴 함. 마침 강남쪽이 허허벌판이다 보니까 그냥 바로바로 밀어버리고 짓는게 가능했기도 했고. 강북 쪽은 북한으로부터 안보 위협이 강하다는 사회적 인식이 아주 미약하게 ...