부동산전문 변호사인 내가 절세 컨설팅을 하지 않는 이유




부동산 관련 변호사로 활동하면서 가장 많이 받는 문의 중 하나는 절세 방안에 관한 것입니다. 부동산에 투자했다면 누구나 세금 부담을 최소화하고 싶은 것은 당연합니다. 특히 최근 몇 년간 부동산 공시가격이 크게 상승하면서 종합부동산세를 비롯한 보유세 부담이 급증했고, 양도소득세 중과세 정책까지 더해져 '절세'는 부동산 투자자들의 가장 큰 관심사가 되었습니다.
그러나 저는 종종 제안받는 '절세 컨설팅' 업무를 의도적으로 거절하고 있습니다. 부동산 투자자로서 저 역시 세금에 대한 고민이 있고, 세법에 대한 공부도 했으며, 조세 불복 소송 경험도 있지만, 제가 이러한 절세 컨설팅을 꺼리는 데는 분명한 이유가 있습니다.

절세는 합법적인 테두리 안에서 세금 부담을 줄이는 행위입니다. 반면 조세회피나 탈세는 편법이나 불법을 통해 세금을 회피하는 행위로, 적발 시 가산세는 물론 형사처벌의 대상이 될 수 있습니다.
문제는 실무에서 이 경계가 생각보다 모호하다는 점입니다. 특히 세법은 복잡하고 지속적으로 개정되며, '실질과세의 원칙'이라는 포괄적 법리가 존재하기 때문에, 형식적으로는 합법처럼 보이는 구조가 실질적으로는 법원에서 불법으로 판단받을 수 있습니다.

최근 법원에서는 부동산 신탁과 위탁자 지위 이전을 통한 종합부동산세 절세 시도에 대해 잇따라 실질과세 원칙을 적용하여 과세처분을 정당하다고 판결했습니다. 이 사례들은 세법의 형식적 해석에만 의존한 절세 전략이 얼마나 위험할 수 있는지를 잘 보여줍니다.
서울고등법원 2022누37976 판결과 광주고등법원 2023누11831 판결에서는 모 변호사가 고안한 '신탁을 통한 종합부동산세 절감방안'이 법적으로 인정받지 못했습니다. 이 변호사는 다주택자와 법인이 종합부동산세를 50% 이상 절감할 수 있다며 다음과 같은 방식을 제안했습니다:
1. 부동산 소유자(원소유자)가 보유 주택을 믿을 만한 사람(수탁자)에게 신탁하고,
2. 원소유자의 '위탁자 지위'를 제3자(새로운 위탁자)에게 이전한 후,
3. ...