안녕하세요. 법무법인 심 심준섭 대표변호사 (변호사 심포도) 입니다.
얼마 전 부동산개발사업 업계 관계자 모임에는 대형 건설사, 시행사, 금융사 관계자 및 유관 업체 대표들도 참석하여 깊이 있는 대화를 나누었습니다. 다만, 다소 민감한 정보들은 외부 유출을 하지 않도록 이미 공개된 정보 혹은 업계에서 통용되는 내용 위주로 간략하게 정리하였습니다.
부동산 시장은 명확한 순환 주기를 가지고 움직인다. 과거 IMF 외환위기, 카드사태, 리먼 브라더스 사태를 거치며 확인된 패턴은 부실화된 채권이 정리되는 데 약 4년의 시간이 필요하다는 점이다. 금감원이 1-2년 만에 신속하게 정리하겠다고 발표하더라도, 실제로는 LTV 60-70% 수준의 대출 구조상 단기간 정리는 불가능하다.
현재 시장은 2022년부터 어려워지기 시작했으므로, 2026년 12월까지는 하락세가 지속될 것으로 예상된다. 2027년부터는 반등 가능성이 있지만, 과거와 달리 우리나라의 성장 동력이 약화되고 있다는 점을 고려해야 한다. 반도체 산업의 경쟁력 약화와 중국의 추격으로 인해 과거와 같은 V자 반등은 어려울 수 있다.
흥미로운 점은 정치적 이슈가 주식시장에는 즉각 반영되지만, 부동산 시장은 약 1년의 시차를 두고 반응한다는 것이다. 이는 부동산 거래 시 발생하는 취득세와 양도세 부담 때문이다. 10억 원짜리 집을 팔고 같은 가격의 집을 사는 것도 세금 때문에 쉽지 않은 구조다. 따라서 주식시장이 먼저 움직이고, 부동산은 뒤따라가는 패턴을 보인다.
금융사와의 관계에서 가장 중요한 것은 고정이하여신 관리다. 3개월 이상 이자가 연체되면 고정이하여신으로 분류되는데, 이는 금융사 직원들이 가장 두려워하는 상황이다. 일단 고정이하여신이 발생하면 ...