후투티
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투자 공부하면서 배운 것을 이것저것 실험해 보면서 나만의 투자철학을 세워가고 있는 초보투자자 입니다.
관심있게 보던 아파트 청약에 당첨이 되어 오늘 계약을 완료했다.
살면서 가장 비싼 물건을 샀고 (거의 후불이지만)
무언가 뒤숭숭한 마음을 잠재우기 위해 내가 아파트 분양권을 계약하게 된 근거들을 써보려고한다.
거인의 어깨 책에서 얻은 무적의 3질문과 함께라면 무서울게 없다.
왜 그 종목(아파트)을 매수했는지
왜 그 가격에 매수했는지
왜 그 시점에 매수했는지
주식과 다르게 앞에 질문을 한 가지 더 하려고 한다.
"왜 부동산(분양권)을 매수했는가"
나는 장기적으로 주식이라는 자산군을 메인으로 수익을 내서 내 자산을 늘려갈 계획을 하고있다.
주식이라는 자산군 선택의 이유는 주식의 장기수익률이 다른 자산군 대비 더 높을 것으로 기대되기 때문이다.
주식을 메인으로 가지고 가겠다 해도 돈을 벌수 있는 좋은 기회가 있다면 무엇이든 활용해야 한다고 생각하고, 부동산도 내 자산을 늘릴 수 있는 좋은 자산이라고 생각한다.
한국에서 부동산으로 자산을 많이 불린 사람이 주식으로 불린 사람보다 많이 보이는 이유는 '강제적인 장기투자'와 '값싼 레버리지' 이 두가지 때문이라고 생각한다.
또한 1주택 장기 보유자에 대한 양도세 감면 혜택도 있고 안락한 내 소유의 주거 공간이 주는 심리적인 이점이 있기 때문에 아무리 주식에 몰빵하는 투자자라도 1주택을 소유하는 것은 나름 합리적인 선택이라고 생각한다.
그럼에도 내 투자 비중의 대부분을 대한민국 부동산에 넣는 것은 도저히 내키지가 않았다.
더구나 내가 매력적이라고 생각하는 부동산을 당장에 사려고하면 몰빵은 당연하고 부채를 너무 많이 일으켜야하는 단점이 있기 때문에, 적어도 3년은 열심히 저축하고 투자해야 부동산을 살만한 자금이 생길 수 있었다.
하지만 3년이라는 시간은 자산 시장에서 굉장히 길다... 자금을 모을 동안 부동산 가격이 오를 경우 비용을 줄여줄 헷지가 필요하다.
그래서 나는 적당하게 좋은 가격에 청약이 나오면 어디든 분양권을 얻어보기로 결심했다. 어차피 이제 로또 청약도 없고, 입지대비 '괜찮은' 가격이기만 하면 됐다.
그러던 중에 올해 2024년 2월 청년 주택드림 청약통장이 출시되었다.
이전보다 좋은 조건들이 있는 정책상품인데 내 눈에 딱 들어온 것은 바로 '청년 주택드림 대출과의 연계' 이었다.
정책금리가 적용된 대출을 받고 살고 있기 때문에 예금금리보다도 낮은 금리로 수억의 대출을 할 수 있다는 것이 얼마나 큰 기회이자 혜택인지 잘 알고 있다.
청년 주택드림 대출도 정책금리 적용으로 낮은 금리로 출시될 예정이고 몇가지 조건들이 붙긴 하지만, 미혼이며 1인 가정인 내가 주택을 구입할 때 받을 수 있는 가장 좋은 조건의 대출임에는 틀림없었다.
청약에 당첨 되고 입주 시 전세를 내줌과 동시에 해당 대출을 받게 되면, 5%에 해당하는 계약금만 사용해서 부동산 가격이 오를 경우에 대한 헷지와 함께 값싼 레버리지 효과를 일으킬 수 있게 되는 것이었다.
아파트를 사랑하는 대한민국에서 무주택자로 있어야 한다는 부담감도 지울 수 있고, (내 지역의 경우)횡보하고 있는 부동산 가격 때문에 당장에 사기 부담스러운 마음도 해결해주는 좋은 계획이라고 생각했다.
하지만 남은 문제가 있었다.
첫째는 대출을 못 받게 될 가능성이다. 청년 주택드림 대출은 보도자료로만 나오고 세부적인 내용이 나오지 않은 출시 전 상품이기 때문에 내용이 격변하지는 않겠지만 3년 뒤 입주시에 해당 대출을 받지 못할 가능성이 있다.
둘째는 주택가격의 하락이다. 값싼 레버리지고 뭐고 가격이 장기적으로 오르지 않거나 떨어지면 좋은 투자가 될 수 없다.
첫째 문제는 조금 더 비싸지만 일반적인 주택담보대출은 실행이 가능하니 큰 문제가 되지는 않는다.
두번째 문제는 여러모로 따져봐야할 것이 많다. 인건비와 자재값이 우상향하기 때문에, 양당 모두 부동산을 포기할 수 없는 상황이기 때문에, 그냥 한국은 아파트 불패이기 때문에 등 아파트 가격은 우상향 할 수 밖에 없다는 말을 나이브하게 받아 들일 순 없다.
부동산 가치를 따질 때 중요한 것은 토지의 가치, 곧 입지다. 대출 조건인 분양가 6억 이하의 주택 중에서 가격대비 입지가 좋은 청약 매물을 찾는 것이 나에게 남은 숙제였다.
내가 앞서 생각한 여러 조건들을 만족시키는 청약 매물이 내가 이번에 계약한 '대전 르에브 스위첸' 이었다.
계약한 아파트의(아파트 입지의) 정성적인 가치에 대해 나열해 본다.
초등학교, 중학교, 고등학교가 바로 옆에 붙어있고 학군이 나쁘지 않다.
아직 자녀가 없어서 실감이 나진 않지만 부모님들이 생각보다 교육의 접근성을 중요시 한다. 학원가는 근처가 아니지만 학교는 코닿는 거리에 있다.
좋은 학군에 대해서는 나는 아는 바가 없기 때문에 부동산 투자 분석 앱 '리치고'의 학군 평가 등급을 참고했다. 중학교, 고등학교는 대전 내 상위 20% 정도에 위치해 있으며, 초등학교는 상위40% 정도에 위치해 있다.
중심상권과의 접근성
대전역 앞 중앙시장을 지나서 중앙로역, 중구청역까지 이어지는 구도심 상권은 예전 만큼 핫하지는 못해도 여전히 대전의 중심 상업지구 중에 하나임은 틀림없다. 대전의 본체라고 불리는 성심당의 본점도 이곳에 있다.
대전시가...