부동산 얼마나 상승가능한가 계산해보자

1. A라는 자산의 가격이 1억이고 1년 수익이 1000만원이면 수익률 = 수익/가격 은 10%이다.

1000만원/년 이므로 자산가격 1억이 되기위해서는 10년이 걸린다. 이것을 멀티플이라고 하고,

부동산에서는 수익률환원법이라고 한다.(1000만/년 수익인 자산의 요구수익률이 10%일때 가격은 1억)

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즉 멀티플이 20이다 = 요구수익률이 5% 같은 말이다.(100/5% = 20)

ex) 1000만/년 수익 자산의 요구수익률이 5%이면 적정 가격은? 1000만 X 20 = 2억

주식에 적용하면 멀티플이 20이면 그 주식의 요구수익률이 5%라는 뜻이다.

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2. 멀티플이 증가하면 요구수익률은 작아지고 가격은 상승한다.

A기업 , 1000만 / 년 수익일때

한국에서는 제조업 분류 -> 멀티플 10 = 요구수익률 10% 이면 가격은 1억

미국에서는 빅테크 분류 ->멀티플 20 = 요구수익률 5% 이면 가격은 2억

ex)카카오뱅크가 은행업이냐 it냐에 따라 적용하는 멀티플이 다르다.

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▶ 생각나는 아이디어

주식의 적정 가격을 정할때 동종업계 기억대비 멀티플, 요구수익률 알아내고 비교하여 적정 주식가격을 예측

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3. 자산의 가격이 오르는 방법은 2가지이다.

• 수익이 올라가는 방법

• 멀티플이 증가하는 방법

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4. 멀티플 = 1/요구수익률 = 무위험자산의 수익률 + α (무위험자산 = 미국채권)

무위험자산의 수익률 ↑ -> 요구수익률 ↑-> 멀티플 ↓ -> 자산가격 ↓

ex) 수익이 1000만/년 인 자산의 요구수익률이 5%, 멀티플은 20이므로 가격은 2억

만약에 금리인상으로 무위험자산의 수익률이 올라서 요구수익률이 7%로 오른다면

멀티플은 14.29이 되므로 자산의 가격은 1000만 X 14.29 = 1억4천2백9십만원이 된다.

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즉, 금리가 인상되면 수익이 하락해서 자산의 가격이 하락하는것이 아니다.

요구수익률이 올라가면서 멀티플이 하락해서 자산가격이 하락하는 것이다.

자산의 가격 = 수익 X 멀티플

금리가 인상되면 요구수익률이 올라가고, 멀티플은 하락한다. 따라서 자산가격이 하락한다.

금리인상에도 불구하고 자산가격이 하락하지 않으려면 멀티플 하락분만큼 수익의 상승이 나오면 된다.

하지만 쉽지 않다.

멀티플은 기준금리에 따라 쉽게 변한다. 하지만 수익의 상승은 하루아침에 이루어지지 않는다.

그래서 급격한 기준금리 인상을 성장이 따라가지 못하기에 급격한 자산가격 하락이 나타나게 된다.

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수익 = 임대수익 + 기대시세차익

어느 자산이나 비슷한 수익을 가진다고 할때

임대수익이 작으면 시세차익분이 크고, 반대로 시세차이분이 작으면 임대수익분이 크다고 생각하라

ex1 )

A 자산과 B자산의 수익이 모두 1000만원 / 년 동일할때

A자산의 가격은 2억이고 B자산은 1억이다.

이때 A 자산의 요구수익률은 5%, 멀티플은 20이고 / B자산의 요구수익률은 10%, 멀티플은 10이된다.

왜 그럴까?

동일한 수익을 가지고 있지만 ...