

한줄 요약: 소득 대비 서울 집값은 뉴욕의 약 2배 수준으로 과대평가되어 있으며, 금리 상승·경제 체력 약화·글로벌 환경 변화로 장기 하락이 불가피하다.
주요 내용
미국 상업용 부동산 현황: LA 다운타운 공실률 35%, 샌프란시스코 40%. 상업용 부동산은 반값 이하로 하락해도 안 팔리며, 1/4 가격에 거래되는 경우도 존재. 미국은 수익 기반으로 가격이 즉각 반영되지만, 한국은 "앞으로 살아나겠지"하며 버티는 구조.
환율과 부동산 가치의 괴리: 작년 하반기 서울 아파트 가격 6% 상승했지만, 같은 기간 환율 8% 상승 → 실질 가치는 오히려 하락. 촬영 시점(3/31) 환율 1,535원으로 역대급. 환율 상승 → 금리 인상 압력 → 부동산 하락 연쇄 구조.
PIR(소득 대비 집값) 비교:
서울: 가구 평균 소득 6천만 원, 평균 주택가 10억 → PIR 약 17~18
뉴욕: 가구 평균 소득 1억 2천만 원, 평균 콘도가 11억 → PIR 약 9
결론: 소득 기준으로 서울 집값은 반값이 되어야 정상, 또는 소득이 2배 올라야 함 → 그것보다 환율이 박살나는 시나리오가 더 현실적이지 않을까?
맨해튼과 강남 비교의 오류: 맨해튼 빌리어네어 로우(57번가)는 전 세계 초부자의 별장용 소비재 시장이고, 한국 전체 빌리어네어는 약 30명 수준. 수요 기반이 근본적으로 다르므로 "강남이 맨해튼 수준까지 간다"는 논리는 성립 불가.
집값 폭락 선행지표 3가지:
금리 상승 (가장 중요)
거래량 급감
전세가 비율 50% 이하 하락 (현재 서울 약 55%)
과거와 달라진 경제 체력: 1960~90년대 연평균 성장률 4~7% → 현재 2% 미만, 향후 0%대 전망. 과거엔 하락해도 경제가 받쳐줘 반등했지만, 현재는 노령화·인구감소·저성장으로 하락 시 멈추지 못할 수 있음. 스태그플레이션 → 디플레이션 우려.
분양가 문제: 원자재값 ...

냉각용으로 구리가 사용된다는 것는 생각을 못했던 지점이네요... 감사합니다!

우리잠깐싸우지말까?! (캐리어 3대를 본진에 몰고오며)

ㅋㅋㅋ

ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 다시 봐도 재밌네요

부동산 거래세를 낮추고 보유세를 높여 거래가 좀 활성화되게 해야 시장논리대로 흘러갈텐데 거래세를 낮춰줄 생각이 있는지가 의심스럽네요... 아까운 취등록세...

동감합니다

한국 도시를 뉴욕에 대는 것도 무리지만, 다른 파먹을 단지가 많은 미국 내 상황을 한국에 대는 것도 무리라고 봅니다. 한국은 서민부터 부유층까지 거의 대부분의 자산이 부동산, 특히 주택에 몰려있습니다. 상업용 부동산도 아니고, 주택입니다. 주택은 위험가중치가 15%밖에 안되고 (주식은 200 ~ 300%) 4대은행 모두 주담대 및 전세대출이 전체 가계대출 재원의 90% 가량입니다. 따라서 주택 가격의 30% 하락만 나와도 담보가치 평가손으로 은행에도 엄청난 손실이 가해질 것이고, 주택담보대출이라는 아주 안정적인 사업기반에서 80% 이상의 대출을 냈기 때문에 비즈니스모델 자체가 부서집니다. 금융위기라는 것이죠. 이재명 정부가 아니라 어떤 정부라도 이는 절대 좌시할 수 없습니다. 그게 지금의 모럴 해저드를 불러서 부동산 영끌이 끝나지 않는 것이라고 생각합니다.

그래서 최근에 주택 위험가중치 20%로 올리고 BIS출신 신임한은총재 불러서 주담대 금리 올리고 LTV조정해서 가계대출 줄이고 있죠. 될진 모르겠지만 연착륙 열심히 시도하는중인데 일부 언론에서는 이걸 사다리 걷어차기라고 말하는게 참..

사다리 걷어차기 맞습니다 ㅎㅎ 여유로운 입장에서나 연착륙이니 가계대출이니 하는거지. 현실 사는 청년 세대에게는 불편한걸 넘어 역겨울 정도입니다

저도 비슷한 생각 입니다. 담보가치 하락으로 인한 문제가 금융으로 전이되면 큰일이기에
명목가치 하락은 어렵지 않을까 생각하고 있습니다.
의견 감사합니다!

구리에 대해 많이 배우고 갑니다. 감사합니다 !

감사합니다!!

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