올 하반기 와이프의 약국 개국을 위해 대부분의 시간을 썼습니다.
막상 개국자리를 찾으려고보니 둘 중에 하나였습니다.
이미 잘 되는 자리는 비싸다. (컨설팅비, 권리금, 월세 등등)
싼 자리는 페이약사 정도 밖에 못번다.
상업용 부동산에 대해서 아무것도 모르는 상태였지만, 주식과 비슷한 관점에서 좋은 자리들을 찾아 보았습니다.
먼저 기존 약국의 권리금, 월세, 조제료의 관계를 뽑아보다보니 배당주와 유사한 구조를 가지고 있었습니다.
매달 처방전이 몇개나 나오는지를 기준으로 조제료를 계산하고, 조재료의 20~30배 가량을 권리금으로 지불합니다. 월세는 조제료의 20~30% 수준이 됩니다. 일반약을 팔아서 추가로 버는 돈이 있겠지만, 매달 투자금의 약 4%를 이익으로 가져가는 구조입니다.
수도권이면 3%까지 떨어지고, 지방이면 5% 이상도 가능합니다.
그런데, 이러한 계산은 해당 상권, 점포, 병원이 10년 이상 안정적으로 유지될 때의 이야기 입니다.
중간에 병원이 망하거나, 상가 재개발을 하거나, 상권이 옮겨가는 바람에 유동인구가 줄어든다면 초기 투자한 '권리금'을 잃게 됩니다. 2~3년 일한 대가가 사라지는 것이죠.
개국을 함으로써 페이약사 월급을 기회비용으로 지불하기에 타격은 더 커집니다.
이런 의미에서 이미 잘 되는 자리에 들어가는것은 상방은 막혀있고, 하방은 열린 투자로 느껴졌습니다.
도저히 손이 나가지 ...
