[기업분석] 피터린치가 사랑한 기업, 패니메이와 프레디맥

나는 아이들보다 주택금융회사인 패니 메이, 프레디 맥, 셀리 메이와 더 많은 시간을 보냈다.

- 피터 린치, 「피터린치의 이기는 투자」 서문 중에서

1. 기업의 역사

패니메이: 1938년 대공황 당시 부동산 시장 부흥을 위하여 설립. 초기에는 정부기관으로 시작하였으나, 1968년 민영화. 대형은행을 중심으로 주택담보대출을 매입함. 2008년 금융위기 당시 파산위기를 겪고, 구제금융을 받는 대가로 정부관리 기업이 됨. NYSE에서 상장폐지 이후 현재 OTC에 있음.

프레디맥: 1970년 부동산 시장을 부흥하기 위하여 설립. 지역 은행, 중소 은행을 중심으로 주택담보대출을 매입함. 2008년 금융위기 당시 파산위기를 겪고, 구제금융을 받는 대가로 정부관리 기업이 됨. NYSE에서 상장폐지 이후 현재 OTC에 있음.

2025년 현재 시점 미국 부동산 시장의 대출 50~60%정도를 커버하는 금융회사임.

2. 사업구조

• 주택담보대출을 은행으로부터 매입 → 구조화하여 MBS(Mortgage Backed Security)발행 → 증권화한 주담대상품(MBS)를 2차 시장에 판매 → 유입된 현금으로 주택담보대출 매입 → (반복)....

  

• 은행은 이과정에서 주택담보대출을 판매로 현금 증가 → 더욱 많은 대출 가능(대출로 인한 수익성 증대)

• 채무자는 주택담보대출을 통해 내집 마련에 성공하고, 인플레와 레버리지 효과로 부자가 되어 행복한 삶을 누림.

  

  (피터린치가 이 기업에 투자해서 한 조언일지도...)

  
  

• 패니메이와 프레디맥은 여러 채무자의 대출을 구조화하여 안정적인 상품을 만들고 이를 보증함. MBS를 발행하여 증권시장에서 판매하고, 들어온 현금으로 더욱 많은 주택담보대출을 매입

• 홈빌더들은 주택 수요 증가로 인하여 호황을 맞이하며, 주택 공급량을 늘려나감.

• 이 사이클을 반복하며 주택 시장의 활성화를 돕는 것이 패니메이와 프레디맥의 역할임.

• 미국 정부는 암묵적으로 패니메이와 프레디맥의 신용을 보증하며 구조화된 MBS를 재무부 증권과 거의 동일한 안정성의 상품으로 유지하게 하며, MBS=UST(미국 국채)와 같은 지위를 유지하게 하여 주택시장 안정화에 기여함.

• 개인 → 은행 → (정부가 보증한) 패니메이와 프레디맥 → 은행 → 개인 .... 이러한 선순환으로 주택 시장을 더욱 활성화 가능하며, 패니메이와 프레디맥의 적극적인 대출 매입으로 금리 안정화 및 주택 시장 안정화에도 기여함.

  
  

• 특히, 경기 침체, 위기가 있을 때마다 두 기관은 주택담보대출과 MBS를 더욱 적극적으로 매입하고 위기가 사그라들 때 더욱 큰 수익을 창출하는 형태로 기업을 운영함.

3. 비극의 서막

• 2008년 서브프라임 모기지 사태로 인해서 주택담보대출 연체가 증가함 → 구조화되었던 MBS에도 문제가 발생할 것이라는 우려 → MBS가격 하락 및 패니메이와 프레디맥의 파산 위기

• 정부에서 구제금융 약 1900억 달러를 지급함. 대가로 선순위 우선주(Senior Preferred Stock, 이하 SPS)를 받았으며, 원금의 10% 고정 배당금(선순위이므로 가장 최우선 지급 원칙), 추후 79.9%의 주식을 받을 수 있는 워런트를 받음. 이렇게 정부 관리 기업(Government Sponsored Enterprise, 이하 GSE)이 되어버림.

4. 사망선고

• 2012년 오바마 정부 아래에서 페니매이와 프레디맥 아직까지도 순이익을 제대로 내지 못했음. 10%배담금(약 190억 달러)를 내기에도 벅찬 상황이었음.

• 오바마 정부는 Net Worth Sweep(이하 NWS)을 발표함. 간단히 말하면, 앞으로 페니매이와 프레디맥이 버는 모든 수익을 정부가 가지고 가겠다는 것임. 10%배당금을 못채우든 채우든.

• 그런데 문제가 발생함. SPS는 누적적 선순위 우선주이기 때문에 NWS로 현금을 모두 가져가서 지급하지 못한 10%배당금이 청산우선권에 쌓이기 시작함!(누적적 우선주는 배당금을 지급하지 못할 경우, 배당금이 쌓여 나가는 구조입니다.)

• 1기 트럼프 정부에서 2019년 9월(일시 중단 조치)과 2021년 1월, 넷워스 스윕을 종료하면서 순이익을 쌓을 수 있도록 수정할 때까지 진행된 사건임.

  

• 2025년 현재 시점(2025년 2분기), 패니메이의 SPS에 원금(120,836M)+미지급 배당은 약 2200억 달러(219,811M)에 이름.

  

• 패니메이와 프레디맥의 SPS의 청산우선권(기업 청산시 받을 수 있는 권리. SPS액면가+누적된 미지급 배당금을 말함.)을 모두 합치면 3550억 달러(2200+1350)정도 됨.

• 아이러니한 부분은 2013년부터 두 기업은 흑자 전환에 성공함. 그리고 엄청난 현금을 뿜어내기 시작함. 그렇게 NWS로 가져간 현금은 자그마치 약 3000억 달러임.

• 이렇게 되다보니 일부 주주들은 의심을 함. '저거, 흑자전환되기 전에 일부러 법 바꾼 거 아냐?'라고.

• 실제로...