2.부동산 가치 평가 모델 생각해보기 - 1

가치 평가 모델 만들기

1. 화폐 수량 방적식에서 간단하게 시작하기

• PQ = MV ( 화폐 수량 방정식 ) 

• P = ( M * V  ) / Q

*원래 화폐 수량 방정식의 의미 PQ = MV

• Price : 물가 * Quantity : 생산량

• Money Supply : 통화량 * Velocity : 화폐 유통속도

화폐 수량 방정식에서 주택 가격을 끌어내보자.

P 아파트 평균 가격 (Price of Apartments)

• 원래 화폐 수량 방적식에서 물가 수준 (Price Level) 이다. 여기서는 차원을 아파트로만 한정.

M 통화량 (Money Supply)

• 일반적으로 아파트와 같은 자산 가격은 당장 현금화하기 쉬운 협의통화(M1)보다는, 예적금까지 포함하여 잠재적 구매력을 나타내는 광의통화(M2)와의 상관관계가 높을 것으로 추정.

• 직관으로 확인하기

  • 신용 창조를 포함한 통화량이 많으면 -> 가격 상승 📈

V 화폐의 유동성/투기적 회전율 (Velocity/Speculative Velocity)

• 사람들이 현금을 보유하기보다 아파트와 같은 실물 자산으로 바꾸려는 욕구가 강해졌음을 의미

Q는 '시장에 존재하는 아파트의 총 공급량(재고)' 또는 '신규 공급량'

• 공급량(Supply): 공급이 늘어나면(Q), 재화의 희소성이 떨어져 가격(P)이 하락.

• 지표 : (1) 주택 공급량 ( 준공, 착공 포함하지만 계획은 제외 ) (2) 재건축, 리모델링 수

2. 회고하기

• 아파트 가격은 통화량에 비례, 화폐의 유동성에 비례, 공급량에 반비례 한다 라는 공식은 직관적으로 맞다.

• 아파트를 기업이라고 보면 현금흐름을 어떻게 볼 것인가?

  • 기업 가치 평가 모델과 다르게 주택 같은 경우 1주택자는 본인의 근로소득을 대부분 주택자금에 사용할 것이다.

    • 그래서 어떻게 보면 도시근로자의 임금을 해당 주택 가격의 현금 창출 능력으로 교체해서 봐도 되지 않을까 생각한다. (PIR이라는 지표가 있다. 소득 대비 주택 가격이다. )

    • 근데 생각해보면 중위 월급, 평균 월급, 상위 10% 월급의 격차가 생각보다 심하다.

    • 월급을 생각해보면 필수 생활비 빼고는 저축한다. 생활비를 제외하고 나머지 월급이 월 50만원만 늘어나면 그 사람은 1억의 부채를 끌어올 수 있는 요인이 된다.

  • 그래서 결론은 그 아파트에 사는 사람이 주로 근로하는 형태의 도시근로소득자 소득을 아는게 중요하다고 생각.

    • 극단적인 사례로 화성 반도체 공장의 근처 아파트는 대기업 수준의 소득으로 산출해서 가격을 정하는게 합당.

• 그러면

  • 할인률 -> 언젠가 사람은 짤린다. 그리고 죽는다 즉 성장률이 무한하지 않다.

  • 종료가치 -> 짤렸을때 퇴직금 정도?

  • 성장률 보는게 문제가 있다. 주택 가격에는 성장률을 반영하지 않는다. 매수 시점에 사버리고 끝.

• 다시 생각해서 아파트를 기업 ...