아파트 평가 등급이 달라진다

월세 시대가 되면 아파트 평가도 전세 시대와 다를 것이다. 투자금 대비 월세 수령 액수(월세 수익률)가 평가의 기준이 될 것이다. 아파트도 미래 예상되는 수익을 기초로 적정 가격을 추산하는 수익환원법이 주목받을 가능성이 있다. 그동안은 주로 다세대나 다가구(원룸)주택 등 수익형 부동산을 사고팔 때 매겨왔으나 이제는 아파트도 적용될 수 있다는 얘기다. 현재 아파트는 수익형 부동산보다는 시세 차익형 부동산에 더 가깝다. 앞에서 언급한 것처럼 갭 투자가 하나의 재테크 방식으로 자리 잡았던 것은 바로 전세 제도가 자리 잡고 있어서다. 갭 투자는 현금 흐름보다 자본이득으로 보상받는 구조다.

하지만 월세 시대가 되면 현금 흐름 중심으로 가격을 따진다. 전세형 주택이 주식형 주택이라면, 월세형 주택은 채권형 주택이다. 채권 이자처럼 정기적으로 임대료를 받는 것이다. 이제는 전세보다 월세가 잘 나오는 아파트를 눈여겨보는 게 좋을 것이다.

포털이나 부동산 모바일 앱에서 월세 거래량과 금액을 비교 대상 단지와 대조해 보라. 같은 금액의 아파트라도 월세 수익이 더 높은 곳이 장기적으로 유리하다. 월세 수요자가 선호하는 더블 역세권이나 업무 지구에있는 ‘대단지+새 아파트‘라면 금상첨화다. 월세를 잘 받는 아파트는 교통, 편의 시설 등에서 유리한 입지를 갖추고 있을 것이다.

향후 월세가 잘 나오는 집과 그렇지 않은 집 간의 매매가격 차이가 벌어질 것으로 보인다. 아파트를 새로 사거나 갈아타기할 때 처음에는 거주하더라도 나중에 월세로 돌릴 가능성에 초점을 두고 고르는 게 좋은 시대가 온다. 이른바 ‘월세 전환형 아파트’다. 반복하건대 앞으로는 월세 수익률이 집 고르기의 판단 기준이 된다. 세입자에게 아파트 월세화는 슬픈 일이지만, 노후를 준비하는 은퇴자에게 아파트는 월세가 나오는 또 다른 금융 상품이 될 가능성이 크다.