수도권 부동산 하락 초입인가?

(시작하기에 앞서 본인은 2017년에 부동산을 매입하여 매입시기는 적절하였으나, 2023년 4월말 부동산이 저점 부근일 때 부적절하게 매도하여 마켓타이밍 정확도는 그리 높지 않으며, 현재는 부동산을 보유하고 있지 않아 잘못된 편향이 있을 수 있습니다.)

현재 수도권 부동산은 하방으로 방향을 틀었다.

앞으로의 향방은?

경기선행지수, 동행지수와의 비교

아래 그래프 중 위의 그래프는 한국은행(https://snapshot.bok.or.kr/dashboard/C7)에서 제공하는 전주대비 수도권 아파트 매매상승률로 0값 위면 그래프가 하락하더라도 상승이며, 0값 아래면 그래프가 올라가더라도 하락이다.

위 그래프를 비교해보자. 한국 OECD CLI, 경기선행지수, 코스피 모두 실물경기를 선행하는데 부동산 전주대비 상승률과 묘하게 고점저점이 동일한 지점이 많다는 것을 발견할 수 있다. 특히 코스피와 비교하면 좀 더 싱크로율이 올라가는 듯 보이는데, 진폭만 다를 뿐 방향성은 대체로 비슷하다.(미천한 실력으로 상관관계를 수치로 표현하지 못해 아쉽다.)

경매건수

또한 아래의 리치고(https://m.richgo.ai/pc) 경매건수 추이를 보더라도 상승추세로 부동산 하락 초입으로 보는 것이 타당한 듯 보인다.

※ 경매건수 : 부동산 가격의 음의 상관계수로서 선행성을 가진다.

기타 조사 : 티모씨님의 블로그 참조(동행지수와 선행지수의 괴리)

그러나

티모씨님의 아래 블로그에서 언급하신 바와 같이

https://blog.valley.town/@timocy/post/6777d4a80bb413835a24e100

https://blog.valley.town/@timocy/post/677fe70b4b6b54fad34dd93e

동행지수와 선행지수의 괴리로... 동행지수가 선행지수를 따라 튀어오를 가능성이 더 높다는 의견에 동의한다면,

(동행지수 : 광공업생산지수, 서비스업생산지수, 건설기성액, 소매판매액지수, 내수출하지수, 수입액, 비농림어업취업자수)

(선행지수 : 재고순환지표, 경제심리지수, 기계류내수출하지수, 건설수주액, 수출입물가비율, 코스피, 장단기금리차)

부동산은 2016년 12월처럼 다시 실물경제가 동행지수, 코스피가 다시 선행지수를 따라 평균회기 하는 방향으로 갈 수도 있다는 것을 염두해야한다.

정부

1. 부양책

게다가, 정부는 부동산의 하락도 상승도 원치 않는 경향이 있는 것 같다. 2023년에도, 2024년 상반기에도 부동산이 하락할 것 같으면 완화책(특례대출, 스트레스 DSR 2단계 미루기 등)을 쏟아내며 부동산을 부양했고, 너무 과열되는 듯하자 규제책을 쏟아냈다. 그러다가 다시 2025년 현재 하락초입으로 보이자 부동산에 ...