우리나라 아파트 가격에 대한 단상

현 주택담보대출 한도 6억원 기준으로 계산해보면,

소득이 두배인 맞벌이라도

현실적으로 11억원 전후가 "안정적인 상환 가능 한계점" 이고

15억원 이상 구간은 상위 5~10% 가구만이 접근 가능한 영역이다.

누구나 미래에는 이렇게 될 것이다 저렇게 될 것이다

말할 수 있다. 그렇지만, 늘 현재 기준으로

열심히 검토하고 판단해야한다.

과거 내가 했던 예측들이 현재 얼마나 맞는지

생각해본다면 예측이 얼마나 어려운지 알 수 있다.

ㅇ 기본 가정 설정

• 월평균 가구 소득 (KOSIS 2025 2Q) : 5,064,616원

• 맞벌이 가구 소득(2배로 추정) 10,130,000원

• 평균 금융자산 1.2억원, 평균 순자산 5억원 (통계청)

• 대출 금리 연4%, 기간 30년

ㅇ 주택 구매 자금 구성 예시

• 자기자본 5억원 + 대출 6억원 = 11억원 (총 구매력, 아파트 구입 가능 한도)

• 6억원 대출, 4%, 30년 = 월 상환액 2,864,000원

• 동 금액은 맞벌이 소득 1,013만원의 28% 수준

ㅇ 우리나라 상위 10% 구입 가능 아파트 가격 수준 : 16억원

• 맞벌이 소득 수준 1,750만원, 자기자본(순자산) 10억원(우리나라 총 가구의 10.9%), 대출 6억원

따라서, 15억원 이상 아파트를 구매, 유지하려면 보통 가구 (상위 10% 이외)에서는 이것을 계속 감당하기 어렵기 때문에 그 가격대 주택은 결국 소수 계층 중심의 시장이 되고 가격 수렴 압력이 작용한다.

주식 개별 종목인 한화에어로스페이스 등 또한 언젠가는 고려아연이나 LG화학 에코프로비엠 같은 시절을 맞이하게 되리라 보는데

그것이 가격 수렴 압력의 작용이라고 생각한다. 소수의 시장 참여자들이 서로 사주다가 결국 먼저 빠져나가는 사람이 생겨나게 마련이다.

ㅇ 결론

• 차분하게 시장을 실수요 중심으로 바라보자

• 부동산 투자자라면 누구나 선호하는 곳에만 (계속 누군가 사줄만한 지역만) 투자를 해야한다