불타는 빈곤의 집
동이의덕왕
2025.12.02조회수 93회
동이의덕왕
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이세계에 환생한
삼국지의 진정한 덕왕은
지혜와 덕을 베풀고자
오늘도 수련에 매진한다
투자자산운용사, 금융투자분석사
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안녕하세요. 덕왕입니다.
2025년 11월 26일 홍콩 타이포 왕푹코트 단지에서 화재가 발생했습니다. 당시 이 단지는 정기 수선 및 보수공사 필요 지침에 따라 2024년 1월부터 단지 전체 리모델링에 들어갔으며, 2025년 11월에는 내부 벽 페인팅, 외벽 보수를 진행 중에 있었습니다. 보수공사를 위해 8개 건물 전체의 외벽은 비계(飛階, Scaffolding: 높은 곳에서 작업할 수 있도록 작업자, 장비, 자재 등을 지지하기 위해 임시로 설치하는 가설 구조물)와 그물로 둘러싸여 있었으며 모든 창문은 ‘폴리스티렌’으로 덮여 있었습니다.
TMI: 폴리스티렌의 화재 특성
높은 가연성: 불꽃에 직접 노출되거나 고열(약 230℃ 이상)에 이르면 쉽게 불이 붙습니다.
빠른 연소 및 용융: 일단 불이 붙으면 빠르게 타면서 녹아내립니다. 이 과정에서 불이 붙은 액체 방울이 떨어져 화재를 더 확산시킬 수 있습니다.
짙은 연기 및 유독 가스 발생: 연소 시 다량의 검은 연기와 함께 일산화탄소, 스티렌 등 인체에 해로울 수 있는 독성 가스가 발생합니다.
화재 확산의 주요 원인: 특히 건축 단열재로 사용되는 발포 폴리스티렌(스티로폼)은 화재 시 불길이 빠르게 번지는 주요 원인이 될 수 있습니다.
오후 2시 25분경 단지 F동의 1층 외벽에서 불이 난 것을 발견한 주민의 신고로 소방관들이 몇 분 만에 현장에 도착했지만 작았던 불은 그물망을 타고 어마어마한 속도로 번져서 1시간 만에 5개 이상의 블록이 불길에 휩싸였고 최종적으로 8개 블록 중 7개 블록이 화마에 무너졌습니다.
이 사고로 11월 30일 기준으로 소방관 1명을 비롯한 최소 146명이 숨졌고 79명이 부상을 당했습니다. 더욱 심각한 것은 부상자들 중 상당수가 위중한 상태라는 것입니다.
전 세계는 즉시 애도 기간을 정하고 희생자들을 추모하고 있으나 세계적으로 이런 대형 화재는 처음이 아닌, 잊을 만하면 벌어지는 사건입니다.
2024년 4월 10일 아침, 홍콩 조던 지역의 '뉴 럭키 하우스(華豊大厦)'라는 지은 지 60년 된 건물에서 화재가 발생했습니다. 이 화재로 5명이 사망하고 43명이 부상을 입었습니다. 방화문이 제대로 닫히지 않았고, 화재 3주 전에 복원 명령이 내려졌지만 이행되지 않았습니다.
2017년 6월 14일 새벽, 런던 그렌펠 타워에서 72명이 사망했습니다. 건물주는 방화 외장재 대신 가연성 외장재를 선택해 29만 3,368파운드(약 4.8억 원)를 절감했습니다. 이 절감액은 총 피해액 12억 파운드(약 2조 원)의 0.024%에 불과했습니다. 절약한 돈의 4,000배를 쏟아부어야 했습니다.
오늘은 전 세계 도시 빈곤층의 주거지가 왜 반복적으로 불타는지, 그리고 이것이 어떻게 구조적으로 설계된 불평등인지 이야기해 보겠습니다. 마치 대형 투자 사기처럼 말이죠.
다만 이 사기의 피해자들은 투자금을 잃는 게 아니라 목숨을 잃습니다.
우리는 홍콩을 여행하며 거리의 번잡함 속에서 특유의 분위기를 느끼며 사진을 찍고 추억을 남기지만, 대다수의 홍콩 사람들에게 지면에서의 10미터 이상은 지옥과 다름없습니다. 그리고 그 지옥은 더럽고 불편한데 비싸기까지 합니다.
홍콩에서 가장 비싼 것은 땅이 아니라 '공간'입니다. 정확히는 살 수 있는 공간입니다.
2024년 현재 홍콩에서는 약 22만~24만 명이 '부적절 주거'에서 살아가는 것으로 추정됩니다. 세분화 아파트(SDU: Subdivided unit, 한국의 쪽방보다 좁음), 새장집(籠屋), 관집(棺材房: Coffin homes). 이름부터 섬뜩합니다. 새장집은 문자 그대로 철망으로 둘러싸인 2단 침대 공간으로, 한 사람당 16평방 피트(1.5제곱미터)만 배정됩니다.
화장실 칸보다 작습니다. 이 작은 공간에 인간의 존엄성 따위는 없습니다. 참고로 홍콩 교도소 독방 면적은 75평방 피트입니다. 범죄자가 더 넓은 공간에서 사는 아이러니는 지금 홍콩의 현실입니다.
앞서 말씀드렸듯이 홍콩은 정기적으로 큰 화재가 발생하고 있습니다. 이는 구조적인 문제 때문입니다.
홍콩 주거 빈곤의 숫자들
2021년 인구조사에 따르면 약 107,400 가구, 215,700명 이상이 SDU에 거주하며, 이는 홍콩 전체 인구의 약 3%에 해당합니다. 이 중 약 34,000명은 15세 미만 아동입니다.
SDU 거주 인구는 2007년 53,000명에서 2021년 215,700명 이상으로 4배가량 증가했습니다. 경제가 성장할수록 더 많은 사람들이 새장 속으로 들어갔습니다.
SDU의 중위 면적은 118.4평방 피트(약 11제곱미터)로, 홍콩의 일반 주차 공간(135평방 피트) 보다 작습니다. 전체 SDU의 약 25%는 86평방 피트(8제곱미터) 미만이며, 관집은 15-20평방 피트에 불과한 경우도 있습니다.
왜 이런 곳에서 살까요? 이유는 미친 홍콩의 주택 가격 때문입니다. 2024년 기준 홍콩의 주택 가격-소득 비율은 25배입니다. 연봉을 한 푼도 안 쓰고 25년을 모아야 집을 살 수 있다는 뜻이죠. 베이징(41배)보다는 낫지만 서울(~15배), 도쿄(~15배), 런던(14배)과 비교하면 압도적입니다.
임대료도 미쳤습니다. 저소득층은 소득의 45-50% 이상을 임대료로 냅니다. 한국에서 "월급의 30%는 집값으로 나간다"고 하면 많이 나간다고 하는데, 홍콩에서는 그게 꿈입니다.
토지 프리미엄의 악마적 유산
이 구조는 영국 식민지 시대부터 형성된 고지가 정책의 유산입니다. 1841년 영국이 홍콩섬을 점령한 이후, 식민 정부는 낮은 세금을 유지하면서 인프라 비용을 충당하기 위해 토지를 고가에 매각하는 방식을 채택했습니다.
모든 토지는 왕실(Crown) 소유로 선언되었고, 정부가 유일한 지주가 되었습니다. 이 시스템은 1997년 반환 이후에도 지속되어, 토지 프리미엄이 정부 수입의 20-30%를 차지하게 되었습니다.
2017-18년에는 토지 프리미엄 수입이 1,648억 홍콩달러로 총 정부 수입의 26.6%에 달했습니다. 정부 입장에서는 땅값이 떨어지면 재정이 파탄 나는 구조입니다. 그러니 땅값을 낮출 인센티브가 전혀 없습니다.
그런데 2023-24년에는 토지 프리미엄이 196억 홍콩달러로 급락하여 총수입의 3.6%만 차지했습니다. 부동산 시장이 얼어붙으면서 정부도 돈이 없어진 겁니다.
이 구조는 소수 부동산 재벌의 독점을 낳았습니다. 상위 5개 개발업체가 신규 주택 공급의 70% 이상을 장악하고 있으며, 상위 3개 업체(청콩홀딩스, 선훙카이, 뉴월드개발)가 MTR 공사 주거지 프로젝트의 83%를 통제합니다.
2012년 선훙카이 경영진이 부패로 체포되었고, 2014년에는 라파엘 후이 전 정무사장이 유죄 판결을 받았습니다. 2011년 여론조사에서 홍콩 시민의 78%가 '부동산 패권'이 존재한다고 응답했습니다.
복잡한 법적 행정적 문제
홍콩의 많은 아파트 건물, 특히 구룡반도와 홍콩섬의 오래된 건물들의 안전 규정 준수가 미흡한 데에는 여러 복합적인 이유가 있습니다. 법적 처벌이 없는 것은 아니지만, 현실적인 문제들로 인해 규정 준수가 지연되거나 무시되는 경우가 많습니다.
홍콩 건물조례(Buildings Ordinance)는 안전 규정을 준수하지 않거나 불법 건축물을 설치할 경우 벌금형이나 징역형에 처할 수 있도록 규정하고 있습니다.
하지만 이러한 시정 명령이 내려졌을 때 건물주들은 이를 즉각 이행하지 않습니다. 이행 강제력이 약하거나, 소송으로 이어져 처리 기간이 매우 길어지는 경우가 많습니다.
사람들의 사정
규정 미준수의 가장 큰 원인 중 하나는 막대한 비용입니다.
수리 및 보강 비용: 낡은 건물을 현재 기준에 맞게 보수하거나 불법 개조된 부분을 철거하는 데는 많은 비용이 듭니다. 특히 건물의 안전 관련 주요 보수는 수억 원에서 수십억 원까지 들 수 있습니다.
건물주의 경제적 부담: 홍콩의 많은 노후 건물은 경제적으로 넉넉하지 않은 개인 소유주들이 여럿이 나눠서 소유하고 있습니다. 이들이 보수 비용 분담에 합의하기는 매우 어렵습니다.
분할 주택(쪼개기 임대): 저소득층에게 비싸게 임대하기 위해 벽을 허물거나 불법적으로 주택을 쪼개는 경우가 많습니다. 건물주는 불법 개조를 통해 벌금보다 더 많은 임대 수익을 얻으므로, 행정 조치를 따를 유인이 부족합니다.
느슨한 단속과 인력 부족
홍콩 정부는 노후 건물이 너무 많아 모든 건물을 동시에 관리 감독하기 어렵다는 현실적인 문제에 직면해 있습니다.
단속 인력 부족: 건물 안전 점검 및 불법 건축물 단속을 담당하는 공무원 수가 방대한 건물의 수에 비해 턱없이 부족합니다.
행정 절차의 지연: 시정 명령 발부부터 실제 집행(강제 철거 등)까지 행정 절차가 매우 길고 복잡합니다. 이 과정에서 건물주들이 시간을 끌며 법망을 피하는 경우가 많습니다.
결국 안전 조치는 제대로 이행되지 않습니다. 건물주의 방치와 행정의 무력함은 차곡차곡 쌓여 예정된 참사로 이어집니다.
반복되는 비극
홍콩은 이미 비슷한 참사를 반복적으로 경험했습니다.
1996년 11월 20일 가리 빌딩 화재로 41명이 사망하고 81명이 부상을 입었습니다. 같은 조던 지역에 위치한 이 상업 건물에서는 엘리베이터 수리를 위한 용접 작업 중 불꽃이 열린 승강기 통로를 타고 떨어져 아래층의 가연성 건축 자재에 불이 붙었습니다. 이른바 '굴뚝 효과'로 화염이 대나무 비계와 승강기 통로를 통해 상층부로 급속히 확산되었고, 화재는 약 20시간 동안 지속되었습니다.
2011년 11월 30일에는 몽콕 화원거리 화재로 9명이 사망했는데, 새벽에 시작된 불이 노점상을 집어삼킨 뒤 인접 주거 건물로 번져 8시간 동안 타올랐습니다.
그리고 2025년 11월 26일, 왕푹코트에서 홍콩 역사상 최악의 참사가 발생했습니다. 146명이 사망했습니다. 1948년 이후 최악의 화재입니다.
패턴이 보이십니까? 오래된 건물, 좁은 공간, 가난한 사람들, 이권과 책임 회피, 방치된 안전, 그리고 예고된 죽음.
홍콩의 화재 참사를 키운 것은 이뿐만이 아닙니다.
자료를 찾던 중 네이버 블로거 effeconstruction님의 글에서 도움이 되는 자료를 찾았고 허락을 받아 일부 내용을 인용합니다.
원문: 홍콩 건축의 구조적 위험
홍콩의 도시 구조는 왜 화재에 취약한가?
홍콩의 화재 취약성은 도시 자체의 구조적 특성에도 기인합니다. 도시계획·인구밀도·건축 유형이 결합해 “화재 취약의 삼중 구조”를 만듭니다.
초고밀도 도시(Hyper-density)가 가진 구조적 한계
홍콩의 도심 밀도는 세계 최고 수준(약 6만~10만 명/㎢)으로 이는 두 가지 큰 위험을 만듭니다.
1) 화재 시 ‘열·연기 갇힘 효과’가 심해짐
건물과 건물 사이 틈이 좁아 연기가 빠져나가지 못하고 수직 상승합니다. 특히 ‘도시 캐니언(urban canyon)’에서 바람이 난류를 발생시켜 불길을 더욱 확산시킵니다. 또한 초고층 밀집으로 사다리차 접근도 제한적입니다.
2) 피난 흐름이 집중되어 ‘병목 현상’ 발생
모든 주민들이 저층 출입구·1~2개 계단을 함께 씁니다. 이 것은 화재 초기 몇 분 안에 벌어질 수 있는 패닉 속에서 피난경로가 붕괴될 수 있음을 의미합니다. 서울의 고밀도 중심지에서도 동일한 물리적 위험이 점차 증가하고 있습니다.
혼합용도(Mixed-use) 건물의 구조적 위험
홍콩 도심의 고전적 건축 유형은 다음과 같습니다.
1층~2층: 상가·찻집·헬스장 / 3층~6층: 게스트하우스 / 상부층: 주거
이 구조는 화재 시 최악의 조합이 됩니다.
저층부 상가가 갖는 ‘고화재하중’
1~2층에 밀집되어 있는 식당, 카페 등의 주방에는 기름과 가스, 전열기구 등 인화성 물질이 잔뜩 쌓여 있습니다. 또한 기름등은 냉난방기에 누적되고 청소마저 제대로 이루어지지 않습니다. 화재가 일어났을 때 “아래에서 위로” 확산될 완벽한 조건을 갖추고 있는 것입니다.
복잡한 동선(動線)과 피난의 지연
이렇게 상가·주거·게스트하우스가 서로 섞이면 혼잡, 지연, 장애가 발생합니다.
1층에는 연결되지 않은 서로 다른 출입구들이 존재하고 잠금장치로 잠겨 있으며 그나마 있는 통로에는 물건들이 적치되어 있습니다. 건물의 저층부에는 게스트하우스들이 있고 외국인과 관광객이 많은데 피난 안내 표지판은 미흡합니다. 이로 인해 더욱 혼란과 지연이 가중됩니다. 화재 초기 3~5분이 골든타임인데 홍콩의 화재사건에서 그 소중한 시간을 대부분 놓쳐버렸고, 이로 인해 인명피해가 늘었습니다.
이는 한국의 주상복합건물에도 해당될 수 있는 위험요인입니다.
이게 과연 남의 나라 이야기일까요? 우리나라는 어떨까요? 홍콩보다는 낫지만 마냥 좋지만은 않습니다. 한국의 주거 빈곤은 '지옥고'라는 신조어로 집약됩니다. 지하(地下), 옥탑(屋塔), 고시원(考試院)의 첫 글자를 딴 이 용어는 최저주거기준에도 미치지 못하는 주거 형태를 총칭합니다.
TMI: 가구원수별 최소 주거면적
필수 시설: 면적 기준 외에도 주택은 다음과 같은 필수 설비를 갖추어야 합니다.
방: 가구 구성원 수와 구성 형태에 따라 적절한 수의 방(침실, 거실/식당/부엌)이 있어야 합니다.
시설: 입식 부엌, 전용 수세식 화장실, 목욕 시설을 갖추어야 합니다.
구조 및 환경: 구조적 강도가 확보되고, 적절한 방음, 환기, 채광 및 난방 설비를 갖추어야 하며, 소음, 진동, 악취 등 환경 기준에 적합해야 합니다.
현재 이 기준은 2011년 이후 개정되지 않아, 변화된 인구 구조(특히 1인 가구 증가)와 주거 특성을 반영하지 못한다는 지적이 제기되고 있습니다.
2024년 주거실태조사에 따르면 전체 가구의 3.8%가 최저주거기준 미달 상태에 있으며, 19-34세 청년 가구는 8.2%가 최저주거기준 미달 환경에 거주합니다. 청년층이 두 배 이상 높습니다.
반지하: 침수 위험을 안고 사는 사람들
한국 전국의 반지하 주택은 2020년 327,000 가구에서 2024년 398,000 가구로 21.7% 증가했습니다. 서울이 전국 반지하의 약 61%를 차지합니다.
2022년 8월 8일, 거센 장맛비로 서울 관악구 신림동 반지하 주택에서 3명이 침수로 사망하는 참사가 발생했습니다. 시간당 최대 141.5mm의 기록적 폭우가 쏟아지면서 싱크홀이 형성되어 수도관이 파열되었고, 물이 순식간에 허리까지 차올랐습니다.
피해자는 40대 여성, 발달장애가 있는 48세 언니, 13세 딸이었습니다. 서울의 하수 처리 용량(시간당 75mm)을 거의 두 배나 초과한 강우량 앞에서 반지하 주택은 죽음의 덫이 되었습니다.
고시원: 창문 4만 원
고시원의 평균 방 크기는 7.2제곱미터이며, 전체의 53%가 7제곱미터 미만입니다. 창문이 없는 '먹방'(먹물처럼 어둡다는 의미)은 월 25-28만 원, 창문이 있는 방은 32-40만 원에 임대됩니다.
2022년 주택 이외의 거처 주거실태조사 자료에 따르면 실직, 이혼, 빈곤 등에 의한 중장년층의 비율이 꾸준히 증가하고 있습니다. 고시원은 고시생이 아니라 도시 빈민의 주거지가 되어 가고 있습니다.
2018년 11월 9일 새벽 5시경, 종로구 관수동 국일고시원에서 발생한 화재로 7명이 사망하고 11명이 부상을 입었습니다. 3층 301호실의 전열기에서 시작된 불은 탈출로를 막아버렸습니다.
건물은 1982년에 지어진 35년 이상 된 노후 건물로, 140.93제곱미터(42.6평)의 공간에 29개 방이 들어서 있어 개별 방 면적이 약 2.64제곱미터(0.8평)에 불과했습니다.
스프링클러는 2009년 이전에 개업한 고시원에는 설치 의무가 없었고, 건물주는 고시원 측의 설치 요청을 거부했습니다.
당시 사망자 대부분은 50-60대 중장년 남성으로, 일용직 노동자, 비정규직, 기초생활수급자들이었습니다.
모든 사망자는 창문이 없는 방에서 발생했습니다. 창문이 있는 '내창방'은 월 32만 원, 없는 '먹방'은 28만 원. 단돈 4만 원의 차이가 생사를 갈랐습니다.
최소한의 안전한 거주환경마저 저가항공사의 비행기 좌석처럼 돈을 주고 사야 하는 시대가 되었습니다.
왜 이렇게 되었나: 압축 성장의 그늘
한국의 주거 빈곤은 압축 성장기 서울의 도시화 과정에서 형성되었습니다. 1960년 서울 인구 244만 명은 1970년 543만 명으로 급증했고, 1960년 주택 부족률은 약 50%에 ...
와우 퀄리티가 엄청나요
역시 절 격려해주시는데 최적화된 분은 리칭님이 짱이군요.
