한국 주택시장에 대한 나의 view

나는 현재 무주택자이지만 몇년전 주택청약에 당첨되어 내집을 짓고 있는 중이다. 하지만 그 집이 완공되도 애들 교육과 와이프의 직주근접의 문제로 현재 거주 중인곳에 부동산을 취득을 할지 임차로 들어갈지 고민중이다. 그래서 주식투자도 하지만 우리동네 부동산에도 관심이 많다.

2024년도부터 똘똘한 한채열풍을 타고 강남권을 필두로 부동산이 달아오르기 시작하더니 결국 작년에 6.28대책, 9.7대책들을 정부가 발표하면서 처음에는 식었지만 그 효과는 얼마 가지 못하고 서울 일부지역들의 열기는 식지 않았다. 그 무렵 페이스북의 부동산전문가가 본인이 원래 부동산 추천을 안하는데 2008년 이후 부동산 침체기를 지나 서서히 오르기 시작한 2013년인지 15년인지 딱한번 추천을 했고 그 후 가격은 지속적으로 올랐다고 말하면서 2025년 9월 20일경에 우리나라 금리가 중립금리 상단에 있고 금리가 하향할 것이기에 부동산을 매수하라고 말하길래 나는 현재 우리나라의 금리가 딱 중금리 상태고 떠 떨어지지 않을 것이라고 생각해서 페이스북에 글을 올렸더니 나랑친구관계를 끊어 버렸다.(이후 부동산전문가 말하는 금리에 대한 방향성은 잘 믿지 않는다.)

하지만 나는 금리에 대한 Veiw만 있을 뿐 부동산에 대한 view는 없기에 진짜로 풍선효과가 있을지 없을지는 몰랐다. 여태까지 우리나라에 부동산 풍선효과가 항상 동반했던 걸로 알고 있기에 긴장하면서 부동산시세를 확인하곤했다. 하지만 10.15대책이 나오면서 정부에서 풍선효과억제를 위한 광범위 토지거래허가지역을 지정하면서 역으로 부동산가격이 오를곳을 지정해준 효과가 되어 지정외지역은 부동산 가격이 오르지 않았다.

그런데 최근들어서 억제효과가 빛을 발하는 건지 이재명대통령의 코스피정상화 대책이 먹혀서 인지 그 동안 우리나라의 자산시장의 부동산쏠림현상이 해결되는 건지 내가 주목하고 있는 아파트의 시세가 떨어지는 추세를 그리고 있는 것 같다. 아니면 정부가 밀고 있는 5극3특이 먹히고 있어서 탈수도권을 시도하여 지방으로 내려가는 사람들이 늘어나고 있는 건지 아니면 최근 지방농가 기본소득제의 영향으로 사람들이 시골로 가는지는 모르겠다.

중요한 건 수도권에는 개발호재가 있지만 규제로 묶어서 투기를 못하게 한다는 기조와 부동산가격을 억제하겠다는 스탠스는 분명한 것 같으면, 반면 지방은 침체된 부동산을 살려되니 공공기관을 지방으로 이전해서 지방을 살리려는 노력이 점점부각되고 해양수산부의 부산이전처럼 실행되고 있다. 이는 수도권부동산보다 지방부동산이 가격도 싸고 업사이드도 더 많이 있는 걸로 보인다.

마치 이명박정부때 수도권부동산은 침체였지만 지방부동산 가격이 상승했던게 기억난다.

마크트웨인의 말이 떠오른다. 역사는 똑같이 반복되진 않지만 그 운율은 비슷하다.

"역사는 똑같이 반복되진 않지만, 그 운율은 비슷하다(History doesn't repeat itself, but it often rhymes)"

다만, 걸리는게 있다 미국의 금리잠김효과 때문에 미국 부동산이 오르지 않고 있지만 트럼프는 부동산전문가고 중간선거가 11월이면 미국 중산층의 표심을 얻기 위해 금리를 떨어뜨리고 부동산 가격을 띄울 가능성이 굉장히 높다고 생각된다. 제롬파월이 임기가 5월까지면 그 전에 S&P를 더 올리고 새로운 의장을 새워서 금리를 낮추고 부동산을 띄우는게 너무 쉬울거 같다.

그러면 미국발 부동산가격 상승이 우리나라에 어떻게 영향을 줄지는 모르겠다.

그 전에 나도 미리미리 준비해야 안심이 될 꺼 같다.

• 모건스탠리(MS): '금리 잠김 효과(Rate Lock-in)'가 핵심입니다. 대출자의 94%가 7% 미만 금리를 이용 중이라, 금리가 5%대로 내려도 집을 팔고 이사 갈 유인이 적어 매물 공급이 늘지 않을 것입니다.

• ANZ: 연준(Fed)이 1월 금리 인하를 쉬어갈 것으로 전망합니다(3월, 6월 인하 예상). 미국의 높은 노동생산성은 긍정적이나, 무역 정책 불확실성으로 관망세를 유지할 것입니다.

• 골드만삭스(GS): 이번 주 발표될 PCE 물가와 GDP(4.4% 예상)에 주목해야 합니다. 소비와 수출이 견고함을 확인할 이벤트가 될 것입니다.

• 내 페이스북 게시글

주택 시장의 회복은 아직 이르다 | '그린란드' 이슈는 어떻게 될까? | 월가소식

📝1/20 월가소식 전체 요약

* 바쁘신 분들은 요약본만 보셔도 흐름을 파악하시기에 충분합니다.

1. 🏠 주택 시장의 회복은 아직 이르다 (MS, GS, ANZ)

트럼프 대통령의 MBS 매입 지시로 모기지 금리가 하락했으나, IB들은 시장의 구조적 문제로 급격한 활성화는 어렵다고 진단합니다.

• 모건스탠리(MS): '금리 잠김 효과(Rate Lock-in)'가 핵심입니다. 대출자의 94%가 7% 미만 금리를 이용 중이라, 금리가 5%대로 내려도 집을 팔고 이사 갈 유인이 적어 매물 공급이 늘지 않을 것입니다.

• ANZ: 연준(Fed)이 1월 금리 인하를 쉬어갈 것으로 전망합니다(3월, 6월 인하 예상). 미국의 높은 노동생산성은 긍정적이나, 무역 정책 불확실성으로 관망세를 유지할 것입니다.

• 골드만삭스(GS): 이번 주 발표될 PCE 물가와 GDP(4.4% 예상)에 주목해야 합니다. 소비와 수출이 견고함을 확인할 이벤트가 될 것입니다.

2. 🧊 그린란드 이슈와 관세 전쟁 (GS, DB, ING)

트럼프의 '그린란드 매입' 명분 관세 위협(10~25%)에 대해, 유럽의 경제적 타격보다는 금융/정치적 파장에 주목하고 있습니다.

• 골드만삭스(GS): 관세 10% 부과 시 유럽 GDP 타격은 0.1~0.2% 수준으로 관리 가능한 범위입니다. 오히려 유럽 내 인플레이션이 하락하여 금리 인하 여력이 생길 수 있습니다.

• 도이치방크(DB): 유럽은 미국의 최대 채권자(8조 달러 자산 보유)입니다. 무역보다는 유럽이 미 국채나 주식을 매도하는 '자본의 무기화'가 더 큰 위협이 될 수 있어 유로화가 일방적 약세를 보이지 않을 것입니다.

• ING: 이번 관세는 정치적 동기가 강합니다. 벨기에가 대상에서 제외되어 물류 우회가 가능하며, 법적 분쟁 소지도 남아있습니다.

3. 📈 강한 출발과 엇갈린 신호들 (GS, JPM)

2026년 시장이 '성장 재시동' 기대로 강세지만, 실적과 주가의 괴리 및 수급 주체에 대한 경계가 필요합니다.

• 골드만삭스(GS): 기업 이익 수정치와 주가가 따로 노는 시장입니다. 밸류에이션 매력이 높은 '가치주'와 기계적 매수를 지속하는 CTA 펀드, 그리고 숏커버링으로 순매수 전환된 '에너지 섹터'에 주목합니다.

• J.P. Morgan(JPM): 상승장은 헤지펀드가 아닌 개인 투자자와 ETF가 주도하고 있습니다. 트럼프의 관세 위협은 '거래의 기술' 관점인 협상용일 가능성이 높으나, 개인 심리가 꺾일 경우의 위험을 경계해야 합니다.

4. 🇯🇵 일본 증시: 목표 주가를 올릴 때 (GS, 미즈호)

일본 기업의 거버넌스 개혁과 선거 모멘텀을 근거로 투자의견이 상향되었습니다.

• 골드만삭스(GS): TOPIX 목표치를 3,900으로 대폭 상향했습니다. 도요타 자동직기 사례처럼 주주 행동주의가 먹히고 있어 밸류에이션(P/E) 확장이 정당화됩니다.

• 미즈호 증권: 자민당 승리 시 주가·금리 상승, 엔화 약세가 따르는 '다카이치 트레이드'가 예상됩니다. 식료품 소비세 감세(0%) 공약 가능성이 있으나 재정 건전성에는 악재입니다. BOJ 금리 인상은 매우 신중할 것(터미널 금리 1.0%)으로 봅니다.

주택 시장의 회복은 아직 이르다 - MS, GS, ANZ

• 원본 리포트 발간일: 26년 1월 18일~19일

==============

📖 리포트 본문 살펴보기

==============

최근 시장에서는 트럼프 대통령이 주택 시장 안정을 위해 패니매(Fannie Mae)와 프레디맥(Freddie Mac) 같은 국책 모기지 기관에 2,000억 달러 규모의 MBS(주택저당증권) 매입을 지시했다는 소식이 화제였는데요. 이로 인해 주택 담보 대출 금리가 하락세를 보이면서, 부동산 시장이 다시 살아나거나 개인의 이자 부담이 줄어들 것이라는 기대감이 커지고 있습니다.

하지만 이번 주 발간된 주요 투자은행(IB)들의 리포트를 종합해 보면, 시장의 기대만큼 급격한 변화를 기대하기는 일러 보입니다. 모건스탠리(MS)는 주택 시장의 구조적 문제를 지적했고, ANZ와 골드만삭스(GS)는 연준의 금리 인하 속도 조절 가능성을 시사했기 때문인데요. 각 기관의 핵심 논리를 살펴보겠습니다.

■ 모건스탠리: "금리가 내려도 집을 팔 사람은 없다"

먼저 모건스탠리는 최근의 정책 발표가 미국의 주택 구매 여력을 어느 정도 개선한 것은 맞지만, 시장의 판도를 완전히 바꿀 정도는 아니라고 평가했습니다. 트럼프 대통령의 지시 이후 30년 만기 모기지 금리가 2022년 이후 처음으로 6% 아래로 내려갔고, 모기지 스프레드(대출 금리와 국채 금리의 ...