AI 버블론보다 서울집값이 버블 아닌가?(우리나라의 미래는?)




AI 버블 얘기가 자주 나온다. "엔비디아 PE 너무 높지 않아?", "생성 AI 기업들 적자 투성인데 언제 돈 벌래?" 이런 식의 우려들... 이런 생각기 계속 드는 가운데 채부심 채상욱님의 페이스북 글을 보고 그럴수도 잇겠다는 생각이 들었다.

부동산도 자산인데, 서울 똘똘한 한채는 그저 아무 생각없이 프리미엄을 주고 있지는 않은가? 그 프리미엄은 오히려 버블이 아닌가 하는 생각들? 아래의 수식을 조금 더 쉽게, 조금 더 깊게 계산해보면서 생각을 다듬어보자
(배문성 이사님도 항상 월세 또는 현금흐름의 관점에서 채권계산하듯이 이렇게 자주 계산하셔서 공감이 되었지만, 인간의 FOMO 앞에서는...숏쟁이로만 비춰지는 안타까움이)

먼저, 복잡해 보이는 공식을 중학생도 이해할 수 있게 풀어보자. 당신이 음료수 가판대를 산다고 생각해보자. 이 가판대는 하루에 1만원씩 순이익을 낸다. 1년이면 365만원이다.
이 가판대의 적정 가격은 얼마일까?
만약 당신이 "나는 투자해서 1년에 10%는 벌고 싶어"라고 생각한다면, 이 가판대의 가치는 365만원 ÷ 10% = 3,650만원이다.
그런데 실제로 이 가판대가 1억원에 팔린다면?
그 차이는 "이 가판대가 계속 성장할 거야. 내년엔 더 많이 벌 거야"라는 기대가 반영된 것이다.
부동산도 똑같다. 아파트를 '돈을 벌어주는 자산'으로 본다면, 월세(현금흐름)를 기준으로 적정 가격을 계산할 수 있다.

현금흐름 영구식은 이렇다:
자산가치 = R / (i - g)
R = 1년에 받는 월세(현금흐름)
i = 할인율(내가 원하는 수익률)
g = 기대성장률(매년 얼마나 오를까?)
쉽게 말하면:
분자(R): "이 집이 1년에 얼마를 벌어주나?"
분모(i-g): "내가 원하는 수익률에서 '기대 상승률'을 뺀 것"
여기서 핵심은 g(기대성장률)이다. 사람들이 "이 집이 매년 얼마나 오를 거야"라고 믿는지가 가격에 직접 반영된다.
[표 1: 잠실 엘리 현금흐름 계산]
최근 기준 보증금 3억에, 월세 320만원 인데 보증금을 월세로 전환해보면 연간 월세 수입이 5,190만원이다.

※ 전세 전환율 4.5%란? 전세 3억을 예금했을 때 1년에 받는 이자율. 즉, 집주인이 전세금을 운용해서 벌 수 있는 수익
이제 할인율 i = 4.5%로 잡고, 기대성장률이 0%라고 가정하면(즉, 집값이 안 오를 거라 생각):
이론적 집값 = 5,190만원 ÷ 4.5% = 11.5억원
그런데 실제 매매가는? 약 30억원이다. 즉 18.5억원 정도는 미래의 가격 성장을 고려한 프리미엄으로 볼 수 있다.

[표 2: 기대성장률 역산]
계산 과정:
30억 = 5,190만원 / (4.5% - g)
(4.5% - g) = 5,190만원 / 30억 = 1.73%
g = 4.5% - 1.73% = 2.77%
이게 의미하는 바는? 30억짜리 잠실 집을 사는 사람들은 "매년 8,000만원 이상 오를 거야"라고 기대하며 매수한다는 것이다.


2011년부터 2024년까지 서울 주요 단지들의 기대성장률을 추적해봤다. (전월세 시장이 형성된 곳들 중심)
[표 3: 서울 5분위 지역 기대성장률(g) 추이]
역대 최고, ...


집값을 이런식으로도 벨류에이션할 수 있군요. 요즘 부동산 관련해서도 걱정이 많았는데, 많은 도움이 되었습니다. 감사합니다.

삭제된 댓글입니다.

엄청난 인사이트입니다. 공유 감사합니다 ㅎㅎ (서울 자가는 저도 없습니다... ㅠ)

채상욱 애널리스트님은 할인률을 4.5%로 계산하셨는데, 할인율 가정을 3.5%로만 바꿔도 영구성장률 g가 1.87%로 계산되네요
무위험 수익률을 4.5%로 계산하기에는 현재 상황과는 좀 괴리가 있는 것 같아서 가정을 좀 바꿔봤고요
현재 3년만기 AA- 회사채가 3.5% 정도 찍히니까 이 정도 숫자면 적당하지 않을까 생각했습니다
최근 서울 집값에 대해서 막연히 버블이다는 생각을 하고 있었는데, 이렇게 계산해보니 마냥 비싸지만은 않은 것 같기도?
좋은 글 공유해주셔서 감사합니다