6가지 렌즈와 인구통계학적으로 살펴본 한국 부동산 전망

펄플렉시티에 아래와 같이 질문해보았다.

현재 한국 주택가격은 2022년부터 지속적으로 하락하고 있으나, 서울만큼은 2023년 하반기부터는 상승으로 전환되었고, 2024년 1분기에만 잠깐 하락세로 돌아서다가 2분기부터 지금까지는 계속 상승하였다. 과거 한국의 서울아파트는 물가상승률 제외한 실질 상승률을 따져 보았을 때, 단기적 상승과 하락을 제외하고는 큰 추세로 보면 1998년 6월부터 2006년 11월까지 상승하고, 2006년 11월부터 2013년 1월까지는 하락하였다. 그 후, 2013년 1월부터 2021년 10월까지는 상승하였고 2021년 10월부터 현재까지 하락하고 있다고 볼 수 있겠으나, 일부 서울 지역인 마포구, 용산구, 서초구, 강남구, 송파구 등에서는 신고점을 돌파하는 듯 양극화된 흐름을 보이고 있다. 단순히 과거 1998년 6월부터 2006년 11월까지 상승하고, 2006년 11월부터 2013년 1월까지는 하락한 싸이클이 반복된다면 2021년 10월 이후 부터 약 7~8년간 하락한다고 볼 수 있겠다. 하지만 나는 이에 대하여 귀납적 추론이 아니라, "6가지의 측면 : 1. 대내 정치의 렌즈, 2. 대외 정치의 렌즈, 3. 경제 정책의 렌즈, 4. 기축 통화의 렌즈, 5. 성장과 물가의 렌즈, 금리, 6. 자산 시장의 렌즈" 표로 6가지 측면으로 비교해 가며 연역적 추론을 하고자 한다. 표로 서울 아파트 상승기였던 1998~2006년과 2013년~2021년을 비교해주기 바라며 마찬가지로 서울 아파트 하락기였던 2007년~2012년을 2022년~2024년까지와 2025년~2027년까지의 전망을 위에 언급한 6가지 렌즈로 각각 추론하고 종합결론을 내려주기 바란다. 아울러 지금은 인구가 감소하고 있지만 가구수는 늘어나고 있으므로 이를 같이 고려해주기 바라며, 일본, 스페인, 독일 등 한국보다 이미 인구감소가 먼저 진행되고 있거나 가구수의 변화에 따라 주택가격이 변화했던 사례나 논문이 있다면 같이 참고해주기 바란다. 특히 인구나 가구수 변화에 따른 일본의 도쿄와 그 외 지역에 대한 지역별 양극화 문제를 꼭 다뤄주기 바란다. 위에 언급한 6개의 렌즈와, 인구통계적 관점, 그리고 단순히 인구통계뿐만 아니라 인구가 줄어도 핵가족화로 인해 가구수가 늘어날 수도 있다는 점까지 고려하여 추론해달라.

답변

서울 아파트 시장의 과거와 현재를 분석하고, 미래를 예측하기 위해 제시된 6가지 렌즈(대내 정치, 대외 정치, 경제 정책, 기축 통화, 성장과 물가, 자산 시장)와 인구 및 가구수 변화를 고려하여 종합적인 분석을 제공하겠습니다. 또한 일본과 같은 인구 감소 국가의 사례를 참고하며 지역별 양극화 문제를 다루겠습니다.

1. 과거 서울 아파트 상승기(1998~2006, 2013~2021)와 하락기(2007~2012) 비교

1-1. 상승기

1998~2006년

• 대내 정치: 외환위기 이후 경제 회복을 위한 정책적 지원이 강화됨. ...