물권과 채권
물권: 근저당권, 전세권과 같이 등기사항증명서 상 을구에 기재되는 권리. 등기된 순서대로 채권최고액 내에서 선순위 권리가 생김
채권: 전월세 계약, 금전소비대차계약 등 등기되지 않는 권리. 모든 물권보다 후순위의 권리
주택임대차보호법
물권과 채권의 성격을 악용하여 서민들에게 피해가 발생하자, 특별법이 생김
전월세 계약은 채권이지만, 3종 세트(주민등록 전입, 확정일자, 실거주)를 갖추면 물권과의 시간 싸움(대항력)을 가능하게 함
다만, 3종 세트를 모두 갖춘 다음 날 0시 부터 효력 발생 & 중간에 하나라도 조건이 충족되지 못하면 리셋(후순위로 밀림)되는 구멍이 존재
전세보증금 보증보험
주택임대차보호법의 구멍을 보완할 수 있는 방법이 보증보험 가입
은행들이 전세자금 대출을 해주면서 한국주택금융공사, HUG, 서울보증보험에 가입
보증비율: 주택금융공사 90%, HUG와 서울보증보험은 100%
2021년 말부터 전세사기가 본격적으로 터지자 보험사의 손실이 급격히 증가
HUG의 경우, 보험금 지급액이 23년 4조9천 억 -> 24년 6조. but 회수율은 20%가 채 되지 않음. 영업손실은 2년 간 6조 원 이상 기록
보증비율 완화 및 대출심사 강화
6월부터 보증기관의 보증비율이 전부 90%로 낮아지고, DSR을 보기 시작함
은행은 나머지 10%에 대한 책임이 생기므로 대출심사가 더 까다롭게 진행됨
한줄 요약: 전세 사기로 인해 보증기관이 조 단위의 손실을 기록 중, 보증비율이 90%로 낮아지면서 대출 심사도 까다로워질 전망
출처: 메르의 블로그, https://blog.naver.com/ranto28/223880321116
DSR 최종 3단계 규제에서 전세대출도 넣었어야 함.