디벨로퍼의 프로젝트 전략과 부동산 개발 트렌드: 제3회 딜아고라 독서모임 인사이트






안녕하세요. 법무법인 심 심준섭 대표변호사(변호사 심포도)입니다.
딜아고라 독서모임 제3회에서는 박대순 대표가 23년간의 부동산 개발 경험을 담은 저서 "디벨로퍼 프로젝트 인사이트"에 대한 저자 직강과 토론이 이루어졌습니다. 이번 모임에서는 시행 프로젝트와 협업 과정에서 얻은 실질적인 인사이트가 공유되었습니다. 특히 프로젝트 소싱, 상가 활성화 전략, 위기 대응 방안 등 현업에서 활용할 수 있는 실무적 지식이 많이 논의되었습니다. 이 포스팅에서는 부동산 개발사업 관련 업계 종사자들에게 도움이 될 만한 핵심 내용을 정리했습니다(아래에서 소개되는 박대순 대표의 강의가 오픈되면 본 포스팅에 링크를 첨부할 예정).
박대순 대표는 자신의 경력을 '사파리'에서 '야생'으로의 여정으로 표현했습니다. 2000년부터 부동산 시장에서 마케팅사 PM, LM, 자산운용 등의 경험을 쌓은 후, 2018년 7월 독립하여 개인 사업자로서 디벨롭파트너스를 설립했습니다. 그는 이 과정에서 경험한 성공과 실패, 그리고 인사이트를 '디벨로퍼 프로젝트 인사이트'라는 책으로 정리했습니다.
디벨로퍼의 핵심 역할은 '꿈과 희망을 판다'는 것입니다. 프로젝트에 관련된 이해관계자들에게 비전을 제시하고, 그 비전을 현실화하기 위해 노력하는 것이 디벨로퍼의 일입니다. 박대순 대표는 디벨로퍼를 '오케스트라의 지휘자'에 비유하며, 폰 카라얀처럼 자신의 비전을 연주자들에게 전달하는 지휘자의 모습이 디벨로퍼와 유사하다고 표현했습니다. 다양한 이해관계자들을 조화롭게 이끌며 프로젝트의 소싱부터 클로징까지 계속해서 많은 관계자들을 설득하고 장조하는 역할을 수행합니다.
야생에서의 생존 전략으로는 다양한 수익원 확보가 중요합니다. 프로젝트 소싱만을 목표로 하면 생존이 어렵기 때문에 자문, 컨설팅, PM, 보고서 작업 등 다양한 일을 병행해야 한다고 설명했습니다. 그는 2020년 자신의 생존 전략을 설명하며 "낚싯대를 여러 개 늘어놓고 앉아있는" 전략이 필요하다고 강조했으며, 디벨로퍼 업무 외에도 글쓰기, 블로그, 출판, N잡러 활동을 통해 다양한 수익원을 확보하는 전략을 취했습니다. 그럼에도 불구하고 궁극적인 목표는 항상 프로젝트 소싱에 두어야 한다는 점을 강조했습니다.


최근 부동산 개발 시장에서는 토지 개발 전략에 큰 변화가 일어나고 있습니다. 과거에는 토지 지주가 한 명이거나 형제 정도로 단순했지만, 지금은 여러러 기업들이 도시개발사업을 통해 처음부터 땅을 만들어가는 형태로 바뀌고 있습니다. 이는 개발의 전 과정을 통제하고 수익을 극대화하려는 전략의 일환입니다.
박대순 대표는 프레젠테이션에서 수원시 권선구 오목천동 자연녹지 개발 프로젝트를 상세히 소개했습니다. 약 9,600㎡(약 2,900평) 규모의 토지에 대한 개발 전략으로 현 상태(자연녹지) 매각, 건축행위허가를 통한 '대지' 변경 후 매각, 그리고 지구단위계획을 통한 2종 일반주거지역 개발 등의 옵션을 비교 분석했습니다. 특히 지구단위계획을 통해 자연녹지를 2종 주거지역으로 변경하면 토지 가치가 크게 상승할 수 있다는 것을 수치로 제시했습니다. 단계별 가치 상승을 보여주며 자연녹지 상태에서의 매각가(약 70억원)에서 지구단위계획 완료 후 공동주택 분양 시(약 884억원) 사업이익이 약 25억원으로 증가할 수 있다는 구체적인 분석 결과를 공유했습니다.
또한 지주 공동 사업으로 제안하여 지주에게 어닝 개런티(수익 보장)를 더 주겠다고 설득하는 방식도 늘어나고 있습니다. 이 방식은 토지주와 디벨로퍼가 협업하는 모델로, 서로에게 안정적인 구조를 제공합니다. 토지주는 ...
