재개발에서 재건축으로 갈아탄 이유 (현 시장에 대한 의견 포함)




7월 첫째주, 재개발 물건 매도 계약을 하고 재건축 아파트를 매수했다.
왜 지금 이런 결정을 내렸는가?
난 지금 시장을 대세상승장으로 보지 않는다.
나라 곳간은 텅텅비었고, PF 리스크, 개인사업자들의 상황등 경기가 매우 좋지 않다고 판단했다.
(데이터만 보고 분석한게 아니라 주변에 다양한 사람들을 통해 듣는 것도 있다)
많은 사람들이 뉴스와 유튜버들이 외치는 공급부족, 거래량 데이터만 보고 추격 매수를 하고 있지만,
왜 정부는 가격이 더 올라도 된다고 말했을까?
부동산 거래에서 나오는 각종 세금은 지방자치단체와 국가 재정에 큰 도움이 되기 때문이다.
지금의 온기가 서울, 수도권에서 시작해서 지방까지 퍼지길 바라고 있을거고.
그리고 무엇보다 정부정책의 방향이다.
청약정책은 계속 완화하고 있고, 매년 특례대출상품을 내놓고 있다.
대세상승장인데 전매제한 줄이고 실거주의무도 연기시켜주면서
부동산 과열기에 첫번째로 건드는 분양권, 청약규제를 더 풀어주고 있다고?
5~6년만에 최대 상승이라는데 마포, 성동, 강동을 규제지역으로 묶을 생각도 없는 것 같다.
만약 규제지역으로 묶이는 곳이 생긴다면
대세상승장 인정하고 그때 들어가도 늦지 않다.
부동산은 한 번 방향이 정해지면 긴 시간 이어지기에
시그널 확인하고 들어가도 괜찮다고 생각한다.
부동산은 자산+대출로 사는거라지만 소득도 중요하고 심리가 큰 영향을 끼친다.
영원한 상승, 하락이란 없고 주식보단 변동성이 적어도
한 방향으로 1년 이상 가는 차트는 없다.
난 지금 시장을 큰 맥락의 하락장 속에 나오는 마지막 반등장이라고 판단한다.
사람들의 소득수준이 높아져 아파트 가격이 싸게 보이려면
앞으로 5년 정도는 더 필요하지 않을까?
물론 인플레이션 중독과 빨라진 시장 사이클, 새로운 패러다임으로 인해
그 기간은 더 짧아질 수 있다.
그렇다면 부동산 시장 찐바닥 파악하는 것도 너무 명확해진다.
이건 과거를 공부하면 누구나 알 수 있지만,
소위 전문가, 30년 이상 투자한 사람도 모르는
특급 비밀 전략일 수도 있기에 다음에 기회되면 다루고,
그럼 나는 왜 재개발 물건을 팔고 재건축 아파트를 매수 했는지
그 결정의 근거를 적어보려고 한다.
뉴스에서 아무리 정비사업은 이제 끝이라고 해도
아직까지...

좋은 글 감사합니다 남들이 쳐다보지 않을때 매수하는 역발상이네요 재건축 분담금 하락을 예상하시고 매수하셨다고 봐도 될까요? 지금은 어떻게 보면 분담금 과다로 재건축 단지 인기가 떨어지고 신축이 인기가 좋은 상황 같은데요 고견이 궁금합니다

분담금 하락을 예상했다기보다, 언론의 호들갑과 달리 현재가치로만 계산해도 수익이 있는 경우도 많습니다. 예를들어 노원구 상계동 모아파트의 경우 아파트가 4~5억인데 추가분담금이 5억이네 7억이네 말이 많은데, 서울시에서 용적률 올려줄거 감안하지 않고 계산해봐도 주변 신축과 비교해보면 저렴한 금액이거든요. 심지어 추가분담금은 미래의 화폐가치에요. 내가 10년 동안 돈을 모으든, 대출을 받든, 전세를 주든 충분히 해결 가능할거고 중간에 팔고 다른 상급지로 갈아타도 되구요. (제가 이 아파트를 샀다는건 아닙니다ㅎㅎ) 공사비 인상 문제는 과거에도 똑같이 있었어요. 지금은 실거주, 갈아타기, 똘똘한 한채 성향이 강해서 역세권&대단지&신축으로 몰리는 것 같습니다.

이해했습니다 :) 상세한 설명 감사드립니다!

부동산 매수를 고민하던 차에 이런 귀한 의견을 볼 수 있어서 감사드립니다. 현재 22년 하락 이후 아직 오르지 않은 재건축 아파트를 매수해 실거주할까 생각중입니다 그런데 중심지 아파트 가격이 오르는 것을 보고 제가 너무 FOMO로 구매하려는게 아닌가 걱정이 됩니다. 지금의 시장을 큰 맥락의 하락장 속에 나오는 마지막 반등장이라고 판단하시는데 그렇다면 좀 더 지켜보고 매수를 하는것을 고민해봄직 할까요? 하락 가능한 폭을 어느정도 추정할 수 있다면 감안해서 매수해볼만도 할 것 같은데 혹시 하락장이 오게 된다면 어느정도의 하락폭이 나올 것이라 예상하지는지 궁금합니다. 레버리지를 활용해야 돈이 벌리는 것 같아 부동산이 참 매력적인데 많은 빚을 가지고 출발하는것이 걱정도 됩니다 ㅠㅠ

안녕하세요. 제가 조언 드릴 능력은 안됩니다; 더군다나 터틀스님의 재무상태나 앞으로의 계획도 모르니까요. 제가 이 글에도 언급했듯이, 제 생각이 당연히 틀릴 수 있어서 모든 시나리오에 대비한 전략을 짠 것입니다. 그리고 FOMO로 인한 영끌은 제가 선호하는 방법은 아니에요ㅠ 보통 자금이 부족하기에 거기에 맞는 물건 대충 고를수도 있고, 잘못 투자했다가 경매로 넘어가는 경우도 있습니다; 재건축은 제대로 공부하려면 깊게 해야 합니다. 그래야 왜 지금 반등 못하는지, 남들이 보지 못하는건 무엇인지, 내가 감정평가액에 맞는 미래가치를 똑바로 계산했는지 등등 할게 많아요. 공부가 덜 된 것에 투자하면 생각보다 리스크가 큽니다. 그리고 그 공부라는게 할게 아주 아주 많습니다. 신속한것과 성급한것은 다른것인데 자신의 성향 그리고 주식, 코인등 다른 투자는 어떻게 하셨는지 복기해보시고, 현명한 판단 하시길 바랄게요.

조언 감사합니다 ㅎㅎ 제가 너무 성급했다는 생각이 들어 아직은 공부가 필요한 시기인 것 같습니다.

@터틀스님. 앞으로 시장이 어떤 방향으로 가든 기회는 반드시 올거에요. 그리고 제가 공부하는 내용과 멘토로 삼고 있는 분 정보도 이 블로그에 나중에 공유해볼게요~ 오늘도 좋은 하루 보내세요!

