아파트 투자의 구조적 한계
한국 부동산 시장을 포지션으로 표현하면,
무주택자는 숏, 1주택자는 중립, 다주택자는 롱 포지션에 가깝습니다.
언젠가 조정장이나 긴 하락장이 오면 규제는 완화되겠지만, 문제는 상승장에서 수익을 실현할 때입니다. 각종 규제와 중과세로 인해 기대했던 수익률이 나오기 어렵고, 심리적으로도 꼭지에서 파는 것은 거의 불가능에 가깝습니다. 실제로는 고점이 아니라 ‘어깨’에서조차 매도하기가 쉽지 않습니다.
‘똘똘한 한 채’ 전략 역시 실거주 아파트라면 미실현 수익에 불과합니다. 남들과 비슷한 비율로 가격이 오른 상태일 뿐, 투자 관점에서는 효율이 떨어집니다. 물론 주택을 담보로 레버리지를 활용할 수 있다는 장점은 있습니다.
개인적으로 가장 효율적인 아파트 투자는 분양권 투자라고 생각합니다. 다만 이 시장이 앞으로 다시 활황을 맞을지는 솔직히 잘 모르겠습니다.
빌딩 투자의 장단점
빌딩 투자는 자금 진입장벽이 높다고들 하지만, 요즘 시장을 보면 오히려 서울 아파트 투자보다 적은 자본으로 가능한 경우도 많습니다.
공부할 게 많지만, 기본적인 이론을 한 번 정리하고 나면 이후에는 거시경제 흐름, 글로벌 트렌드, 소비 패턴 변화 등을 지속적으로 관찰하는 정도면 충분합니다. 오히려 서울 주요 상권을 직접 걸어 다니며 현장 분위기를 파악하는 과정이 중요한데, 저는 이런 현장 답사를 매우 좋아해서 성향에도 잘 맞습니다.
무엇보다 빌딩 투자의 가장 큰 장점은 레버리지 활용입니다.
아파트가 2~3배 오를 때, 빌딩은 3~6배 이상 오르는 경우도 적지 않습니다. 레버리지 수익률 측면에서는 비교 자체가 안됩니다.
빌딩은 소유자가 대지 지분을 온전히 보유합니다. 결국 시간이 지날수록 가치가 상승하는 것은 ‘건물’이 아니라 ‘땅’이고, 이 토지 가치 상승분을 단독으로 가져갈 수 있느냐의 차이가 누적되면서 수익률 격차로 이어집니다.
여기에 더해, 정책 리스크가 상대적으로 작다는 점도 중요한 장점입니다. 아파트처럼 수시로 바뀌는 규제나 보유·거래에 대한 중과세에 휘둘릴 일이 없고, 세율 구조 역시 ...
