성수동 골목 평당 2억, 지금 사도 괜찮을까

같은 골목, 다른 전략

두 건물 모두 성수동 연무장길 주 거리 이면, 매우 좁은 골목에 있다. 4m 도로라고 하지만 체감상 2m에 가깝다. 대지 면적도 33평대로 거의 같다.

그런데 매도가는 68억, 71억으로 비슷하지만 전략은 완전히 달랐다.

사례 1. 증축 리모델링으로 밸류업, 68억 매도

(출처: https://youtu.be/GM9EPVL0Pig?si=d9Oqfe55Wao_NUIj)

매수: 2024년, 43억
공사: 2개 층 증축 리모델링, 공사비 추정 13~15억
매도: 68억 (대지 33.31평, 평당 약 2억) https://www.disco.re/l/gawyoag
임차인: 스트리트 패션 브랜드, 보증금 2억에 월세 2,000만 원 추정.

이 딜의 포인트는 임차인 세팅이다. 패션 브랜드가 입점하면서 주변 골목 꼬마빌딩 평당가가 2억으로 올라섰다. 올 초 같은 블럭의 주택들이 평당 1.7~1.8억에 팔렸으니, 인정할만한 가격인 셈이다.

다만 냉정하게 계산해보면 남는 게 많지 않다. 취득세 및 경비 포함한 취득원가에 공사비 최소 13억, 여기에 양도세(법인세)까지 더하면 68억 매도 후 실제 손에 쥐는 건 생각보다 얇다. 더 안전하고 상대적으로 저평가된 곳으로 갈아타기 위한 것이 아니라면, 좋은 투자 사례라고 볼 순 없다.

사례 2. 2017년 저가 매수, 간단한 리모델링, 71억 매도