펄플렉시티에 아래와 같이 질문해보았다. 현재 한국 주택가격은 2022년부터 지속적으로 하락하고 있으나, 서울만큼은 2023년 하반기부터는 상승으로 전환되었고, 2024년 1분기에만 잠깐 하락세로 돌아서다가 2분기부터 지금까지는 계속 상승하였다. 과거 한국의 서울아파트는 물가상승률 제외한 실질 상승률을 따져 보았을 때, 단기적 상승과 하락을 제외하고는 큰 추세로 보면 1998년 6월부터 2006년 11월까지 상승하고, 2006년 11월부터 2013년 1월까지는 하락하였다. 그 후, 2013년 1월부터 2021년 10월까지는 상승하였고 2021년 10월부터 현재까지 하락하고 있다고 볼 수 있겠으나, 일부 서울 지역인 마포구, 용산구, 서초구, 강남구, 송파구 등에서는 신고점을 돌파하는 듯 양극화된 흐름을 보이고 있다. 단순히 과거 1998년 6월부터 2006년 11월까지 상승하고, 2006년 11월부터 2013년 1월까지는 하락한 싸이클이 반복된다면 2021년 10월 이후 부터 약 7~8년간 하락한다고 볼 수 있겠다. 하지만 나는 이에 대하여 귀납적 추론이 아니라, "6가지의 측면 : 1. 대내 정치의 렌즈, 2. 대외 정치의 렌즈, 3. 경제 정책의 렌즈, 4. 기축 통화의 렌즈, 5. 성장과 물가의 렌즈, 금리, 6. 자산 시장의 렌즈" 표로 6가지 측면으로 비교해 가며 연역적 추론을 하고자 한다. 표로 서울 아파트 상승기였던 1998~2006년과 2013년~2021년을 비교해주기 바라며 마찬가지로 서울 아파트 하락기였던 2007년~2012년을 2022년~2024년까지와 2025년~2027년까지의 전망을 위에 언급한 6가지 렌즈로 각각 추론하고 종합결론을 내려주기 바란다. 아울러 지금은 인구가 감소하고 있지만 가구수는 늘어나고 있으므로 이를 같이 고려해주기 바라며, 일본, 스페인, 독일 등 한국보다 이미 인구감소가 먼저 진행되고 있거나 가구수의 변화에 따라 주택가격이 변화했던 사례나 논문이 있다면 같이 참고해주기 바란다. 특히 인구나 가구수 변화에 따른 일본의 도쿄와 그 외 지역에 대한 지역별 양극화 문제를 꼭 다뤄주기 바란다. 위에 언급한 6개의 렌즈와, 인구통계적 관점, 그리고 단순히 인구통계뿐만 아니라 인구가 줄어도 핵가족화로 인해 가구수가 늘어날 수도 있다는 점까지 고려하여 추론해달라. 답변 서울 아파트 시장의 과거와 현재를 분석하고, 미래를 예측하기 위해 제시된 6가지 렌즈(대내 정치, 대외 정치, 경제 정책, 기축 통화, 성장과 물가, 자산 시장)와 인구 및 가구수 변화를 고려하여 종합적인 분석을 제공하겠습니다. 또한 일본과 같은 인구 감소 국가의 사례를 참고하며 지역별 양극화 문제를 다루겠습니다. 1. 과거 서울 아파트 상승기(1998~2006, 2013~2021)와 하락기(2007~2012) 비교 1-1. 상승기 1998~2006년 대내 정치: 외환위기 이후 경제 회복을 위한 정책적 지원이...

수도권 부동산 하락 초입인가? (시작하기에 앞서 본인은 2017년에 부동산을 매입하여 매입시기는 적절하였으나, 2023년 4월말 부동산이 저점 부근일 때 부적절하게 매도하여 마켓타이밍 정확도는 그리 높지 않으며, 현재는 부동산을 보유하고 있지 않아 잘못된 편향이 있을 수 있습니다.) 현재 수도권 부동산은 하방으로 방향을 틀었다. 앞으로의 향방은? 경기선행지수, 동행지수와의 비교 아래 그래프 중 위의 그래프는 한국은행(https://snapshot.bok.or.kr/dashboard/C7)에서 제공하는 전주대비 수도권 아파트 매매상승률로 0값 위면 그래프가 하락하더라도 상승이며, 0값 아래면 그래프가 올라가더라도 하락이다. 위 그래프를 비교해보자. 한국 OECD CLI, 경기선행지수, 코스피 모두 실물경기를 선행하는데 부동산 전주대비 상승률과 묘하게 고점저점이 동일한 지점이 많다는 것을 발견할 수 있다. 특히 코스피와 비교하면 좀 더 싱크로율이 올라가는 듯 보이는데, 진폭만 다를 뿐 방향성은 대체로 비슷하다.(미천한 실력으로 상관관계를 수치로 표현하지 못해 아쉽다.) 경매건수 또한 아래의 리치고(https://m.richgo.ai/pc) 경매건수 추이를 보더라도 상승추세로 부동산 하락 초입으로 보는 것이 타당한 듯 보인다. ※ 경매건수 : 부동산 가격의 음의 상관계수로서 선행성을 가진다. 기타 조사 : 티모씨님의 블로그 참조(동행지수와 선행지수의 괴리) 그러나 티모씨님의 아래 블로그에서 언급하신 바와 같이 https://blog.valley.town/@timocy/post/6777d4a80bb413835a24e100 https://blog.valley.town/@timocy/post/677fe70b4b6b54fad34dd93e 동행지수와 선행지수의 괴리로... 동행지수가 선행지수를 따라 튀어오를 가능성이 더 높다는 의견에 동의한다면, (동행지수 : 광공업생산지수, 서비스업생산지수, 건설기성액, 소매판매액지수, 내수출하지수, 수입액, 비농림어업취업자수) (선행지수 : 재고순환지표, 경제심리지수, 기계류내수출하지수, 건설수주액, 수출입물가비율, 코스피, 장단기금리차) 부동산은 2016년 12월처럼 다시 실물경제가 동행지수, 코스피가 다시 선행지수를 따라 평균회기 하는 방향으로 갈 수도 있다는 것을 염두해야한다. 정부 1. 부양책 게다가, 정부는 부동산의 하락도 상승도 원치 않는 경향이 있는 것 같다. 2023년에도, 2024년 상반기에도 부동산이 하락할 것 같으면 완화책(특례대출, 스트레스 DSR 2단계 미루기 등)을 쏟아내며 부동산을 부양했고, 너무 과열되는 듯하자 ...

 https://www.youtube.com/watch?v=82pO28TpffY 위 유튜버의 영상을 보고 나름 비판적으로 비아파트 시장에 대해 판단해보았다 <유튜버 논리> 현재 재건축, 재개발시 단기적으로 멸실되는 주택 -> 전세수요 증가 신축 공급이 없어서 전세가격 상승 -> 주택가격 상승우려하는 정부가 특단의 대책 마련 필요성 실감 따라서 비아파트 무제한 매입 등 공격적인 단어까지 써가며 8.8대책 발표 정부정책 성공시 : 다세대, 단독주택 땅값 상승 -> 원가 반영 -> 집값 폭등 정부정책 실패시 : 공급이 부족하여 전세 상승 -> 집값 완만한 상승 <내 생각> 1. 정부정책 성공시 : 땅값이 상승하여 원가에 반영된다고 하더라도 시장에서 적정한 가격에 매수자가 나타나지 않는다면 매수를 하지 않음 그러나 정부가 무제한 매입을 해준다면 정상적인 가격이 형성되고 비아파트에 대한 심리도 개선될 수 있음. 또한 공공임대주택이므로 전세사기 우려가 불식되면서 전세가도 정상적인 수준으로 회복, 이런 경우 만약 전세가와 매매가의 갭이 거의 존재하지 않게 된다면 집값이 상승할 수 있을 것으로 판단됨. 그러나 정부가 원하는 것은 집값의 상승이 아님. 그래서 최근에 신한은행을 선두로 전세대출을 없애겠다는 1금융권 압박이 시작된 것은 아닌지. 모든 것이 퍼즐처럼 맞아 떨어진다. 그렇다면 위의 집값상승의 원인을 어느정도는 상쇄할 수 있을 것이란 계산이 아닌지. 2. ...