부동산은 입지라고들 한다.
입지를 구성하는 요소는 다음과 같다.
일자리
교통
학군
상권
일자리가 가장 중요한 이유는 강남과 판교의 집값을 보면 알 수 있다.
강남과 판교에 양질의 일자리가 가장 많기 때문이다.
그리고 거대한 일자리의 배후 주거지도 크게 보면 일자리의 영향을 받는 것이다.
대표적으로 금융일자리가 많은 여의도의 배후주거지인 목동이 있고, 어떻게 보면 대치동 일대도 강남 일자리의 배후주거지로 볼 수 있겠다. 또한 목동과 대치동은 고소득자들이 많이 살고 자녀 교육열이 높다보니 오래전부터 학군을 형성해서 추가 프리미엄이 붙고 있다.
또한 과천도 준강남으로 불리며, 강남의 배후주거지로 보면된다.
입지가 좋음에도 저평가되는 곳들이 있는데, 이는 혐오시설이 있기 때문일 가능성이 크다. 영등포, 용산, 청량리 등은 일자리, 교통, 상권등이 매우 좋음에도 홍등가때문에 저평가였다가, 혐오시설이 사라지면서 재평가된 것이다.
부동산에서 입지분석은 주식으로 치면 개별기업 분석과 비슷하다. 주식에서는 개별기업분석뿐만 아니라 멀티플로 계산되는 밸류에이션도 중요한데 이는 유동성 등 매크로 환경과 관련이 깊다.
부동산에서 매크로 환경은 결국 정부 정책이다.
큰 틀에서 ...
