화폐의 신뢰가 무너질 때 : 인플레이션(1) - 자산은 오른다.

제러드 번스타인의 글 번역 위의 그래프는 한 가지 흥미로운 사실을 보여준다. 대부분의 시간 동안, 실질 소비지출의 증가 속도와 사람들이 체감하는 경제 분위기(여기서는 미시간대 소비자심리지수)는 같은 방향으로 움직여 왔다는 점이다. 하지만 어느 순간부터, 이 둘은 서로 다른 길을 걷기 시작했다. 소비는 여전히 잘 버티고 있다. 건강한 경기 확장 국면에서 흔히 보아온 속도로, 묵묵히 앞으로 나아가고 있다. 반면 사람들의 체감은 역사적으로도 낮은 수준에 머물러 있다. 나는 이후의 논의 전반에 걸쳐 이 괴리를 ‘크고 노란 간극(big, yellow gap)’이라고 부르려 한다. 이 간극은 하루아침에 생긴 것이 아니다. 다만 2025년 3분기 GDP 보고서가 발표되면서, 12월 말 그 간극은 더욱 또렷해졌다. 연율 기준 성장률은 4.3%로, 예상치를 1%포인트 웃돌았고, 그 배경에는 견조한 소비지출이 있었다. 물론 모든 경제 지표에는 특이점이 있다. 이번에도 예외는 아니었다. 수입 감소로 인한 일시적 효과가 있었고, 의료비 지출 증가가 소비를 끌어올린 측면도 있었다. 하지만 의료비 증가는 새 자동차 판매처럼 사람들의 ‘기분’을 좋게 만드는 소비와는 거리가 있다. 게다가 3분기 수치에는 10월의 정부 셧다운도 포함되지 않았다. 이는 4분기 성장률에 부담으로 작용할 것이다. 그럼에도 불구하고, 더 장기적인 지표와 핵심 성장 지표들 역시 전반적으로 양호해 보였다. 요컨대, 소비지출, 기업 투자, 주식시장, 그리고 전체 GDP 같은 중요한 총량 지표로 측정할 때, 미국 경제가 잘 돌아가고 있다는 사실 자체를 부정하기는 어렵다. 그럼에도 불구하고, 이 경제 안에서 살아가는 많은 사람들은 전혀 다른 이야기를 하고 있다. “미국 성인의 거의 절반(47%)이 현재의 경제 상황을 ‘나쁘다’고 평가하고 있다.” 이제 다시 세부데이터를 살펴보자 Q. 미국인들의 경제 체감은 최악이다. 채용은 급격히 둔화되고 있고, 물가는 여전히 높고 끈적거리듯 내려오지 않는다. 백악관에 있는 인물도 논란투성이다. 그런데 GDP는 여전히 고공행진이다. 이 모순을 설명해 달라. A. 가장 먼저 기억해야 할 것은, GDP는 아주 크고 뭉뚱그려진 숫자라는 점이다. GDP는 먹을 수 없다. 월세를 대신 내주지도 않는다. 누가 이기고 누가 지고 있는지에 대해서도 아무 말도 하지 않는다. 그렇다고 GDP 성장을 폄하하려는 것은 아니다. 저소득층과 중산층의 생활수준이 지속적으로 개선되기 위해서는 실질 GDP 성장이 필요하다. 다만 그것은 충분조건이 아니라, 필요조건일 뿐이다. 이미 1980년대와 90년대 초반, 나를 포함한 많은 경제학자들은 성장 속에서도 빈곤율이 잘 내려오지 않는 이유를 연구했고, 생산성은 오르는데 중위소득은 정체되는 현상을 기록해 왔다. GDP가 오르는 것이 ...

AI 버블론은 그만, 서울 5분위 아파트 버블이 진짜다 AI 버블 얘기가 자주 나온다. "엔비디아 PE 너무 높지 않아?", "생성 AI 기업들 적자 투성인데 언제 돈 벌래?" 이런 식의 우려들... 이런 생각기 계속 드는 가운데 채부심 채상욱님의 페이스북 글을 보고 그럴수도 잇겠다는 생각이 들었다. ​ 부동산도 자산인데, 서울 똘똘한 한채는 그저 아무 생각없이 프리미엄을 주고 있지는 않은가? 그 프리미엄은 오히려 버블이 아닌가 하는 생각들? 아래의 수식을 조금 더 쉽게, 조금 더 깊게 계산해보면서 생각을 다듬어보자 (배문성 이사님도 항상 월세 또는 현금흐름의 관점에서 채권계산하듯이 이렇게 자주 계산하셔서 공감이 되었지만, 인간의 FOMO 앞에서는...숏쟁이로만 비춰지는 안타까움이) 1. 숫자는 거짓말을 하지 않는다 음료수 가판대로 이해하는 부동산 가격 먼저, 복잡해 보이는 공식을 중학생도 이해할 수 있게 풀어보자. 당신이 음료수 가판대를 산다고 생각해보자. 이 가판대는 하루에 1만원씩 순이익을 낸다. 1년이면 365만원이다. ​ 이 가판대의 적정 가격은 얼마일까? 만약 당신이 "나는 투자해서 1년에 10%는 벌고 싶어"라고 생각한다면, 이 가판대의 가치는 365만원 ÷ 10% = 3,650만원이다. ​ 그런데 실제로 이 가판대가 1억원에 팔린다면? 그 차이는 "이 가판대가 계속 성장할 거야. 내년엔 더 많이 벌 거야"라는 기대가 반영된 것이다. 부동산도 똑같다. 아파트를 '돈을 벌어주는 자산'으로 본다면, 월세(현금흐름)를 기준으로 적정 가격을 계산할 수 있다. ​현금흐름 영구식: 집값의 비밀을 푸는 열쇠 현금흐름 영구식은 이렇다: 자산가치 = R / (i - g) R = 1년에 받는 월세(현금흐름) i = 할인율(내가 원하는 수익률) g = 기대성장률(매년 얼마나 오를까?) 쉽게 말하면: 분자(R): "이 집이 1년에 얼마를 벌어주나?" 분모(i-g): "내가 원하는 수익률에서 '기대 상승률'을 뺀 것" 여기서 핵심은 g(기대성장률)이다. 사람들이 "이 집이 매년 얼마나 오를 거야"라고 믿는지가 가격에 직접 반영된다. ​ 잠실 엘스로(엘리트) 실제 계산해보기 [표 1: 잠실 엘리 현금흐름 계산] 최근 기준 보증금 3억에, 월세 320만원 인데 보증금을 월세로 전환해보면 연간 월세 수입이 5,190만원이다. ※ 전세 전환율 4.5%란? 전세 3억을 예금했을 때 1년에 받는 이자율. 즉, 집주인이 전세금을 운용해서 벌 수 있는 수익 이제 할인율 i = 4.5%로 잡고, 기대성장률이 0%라고 가정하면(즉, 집값이 안 오를 거라 생각): 이론적 집값 = 5,190만원 ÷ 4.5% = 11.5억원 그런데 실제 매매가는? 약 30억원이다. 즉 18.5억원 정도는 미래의 가격 성장을 고려한 프리미엄으로 볼 수 있다. 이 가격은 어느정도의 기대 효과를 가지고 투자하는지 알아보자 [표 2: 기대성장률 역산] 계산 과정: 30억 = 5,190만원 / (4.5% - g) (4.5% - g) = 5,190만원 / 30억 = 1.73% g = 4.5% - 1.73% = 2.77% 이게 의미하는 바는? 30억짜리 잠실 집을 사는 사람들은 "매년 8,000만원 이상 오를 거야"라고 기대하며 매수한다는 것이다. 2. 역사상 이런 적 없었다 코로나 때보다 지금이 더 과열 2011년부터 2024년까지 서울 주요 단지들의 기대성장률을 추적해봤다. (전월세 시장이 형성된 곳들 중심) ​ [표 ...

레오성님의 글들을 매번 보면서 정리하고 클로드랑 같이 공부해보니 일찍부터 더 숙지하고 있었으면 좋았을 내용 같네요 ㅎㅎ 0.미국 경제를 움직이는 새로운 돈의 흐름 "미국이 금리를 5%까지 올렸는데 왜 경제가 안 무너지냐"고 숏 배팅을 하는 많은 사람들이 궁금해 한다. 점점 모기지 금리들도 높아지고, 등등 실물 경기는 안좋은데 왜그러까? 나도 처음에는 그랬다. 지금도 일부 나스닥 숏 소액 물려있다.. 경제학 교과서대로라면 금리가 오르면 은행 대출이 줄고, 기업 투자가 위축되고, 결국 경기가 침체되어야 하는데... 현실은 정반대였다. 미국 GDP는 견고했고, AI 반도체 공장 건설은 역대 최고치를 경신하고 있었다. 뭔가 근본적으로 달라진 게 분명했다. 경제의 소방수, 돈줄이 바뀌고 있다는 걸 깨달았다. 1. 옐런의 조용한 혁명 2022년 다보스 포럼. 재닛 옐런 미국 재무장관이 무대에 올라 '현대 공급망 경제학(Modern Supply-Side Economics)'이라는 개념을 제시했다. 당시에는 그냥 정치인들의 흔한 말장난으로 치부하는 사람들이 많았다.하지만 지금 돌이켜보면 그건 선전포고였다. "우리는 이제 은행을 통하지 않고 직접 경제를 움직이겠다" 과거의 방식은 단순했다. 경기가 안 좋으면 중앙은행이 금리를 낮추고, 시중 은행들이 돈을 빌려주면, 기업과 가계가 그걸로 소비와 투자를 한다. 이게 우리가 배운 통화정책의 기본이었다. 그런데 옐런은 다른 얘기를 했다. "돈을 풀되, 소비자한테 뿌리는 게 아니라 공장과 인프라에 직접 박아버리겠다"고. 생산 능력 자체를 키우면 경제도 성장하고 물가 압력도 낮아진다는 논리였다. 과거의 방식 (수요 중심): 정원의 식물(소비자)이 시들하면, 스프링클러를 틀어 잎사귀에 물을 뿌려준다. 사람들이 돈을 쓰게 만들어서 경기를 살리는 방식이다. 금리를 낮춰서 대출을 쉽게 해주는 게 대표적이다. 옐런의 방식 (공급 중심): 잎사귀에 물을 주는 게 아니라, 아예 정원 땅 밑에 새롭고 튼튼한 수도관(공장, 인프라)을 새로 깐다. 물을 식물의 뿌리(기업의 생산 능력)에 직접 공급한다. 이렇게 하면 가뭄이 와도(경기가 안 좋아도) 정원이 근본적으로 튼튼해진다. 2. 수도꼭지의 대전환: 은행을 '패싱'하다 여기서 핵심을 이해하려면 돈이 흐르는 경로를 봐야 한다. - 전통적인 방식: 중앙은행(Fed) → 시중 은행 → 기업/가계 은행이 중개자 역할을 하는 구조다. 우리가 교과서에서 배운 '통화 승수 효과'가 바로 이거다. - 지금의 방식: 일반 투자자 → MMF(머니마켓펀드) → 단기 국채 → 미국 재무부(TGA) → 칩스법/IRA → 전략 기업은행이 완전히 빠졌다. 이게 무슨 의미냐면... (AI그림이라...조금 이상하지만 오른쪽은 정부 주도로 예산들이 집행된다는 내용) 금리가 5%까지 오르자 똑똑한 사람들은 이자를 거의 안 주는 은행 예금에서 돈을 빼서 MMF(머니마켓펀드)로 옮겼다. [이해를 돕는 설명: MMF가 뭐야?] 쉽게 말해 초단기 고금리 파킹 통장'이다. 은행 예금보다 이자는 훨씬 높은데, 나라가 망하지 않는 한 원금 손실 위험이 거의 없는 아주 안전한 국채(나라 빚문서) 등에만 투자하는 상품이다. 출처 입력 사람들이 MMF에 돈을 넣으면, MMF는 그 돈으로 미국 정부가 발행한 단기 국채를 산다. 이렇게 모인 엄청난 돈이 미국 재무부의 비상금 통장(TGA)으로 들어간다. 재무부는 이 돈을 칩스법(Chips Act), 인플레이션 감축법(IRA) 같은 프로그램을 통해 삼성전자, 인텔, TSMC 같은 전략 기업에 직접 꽂아준다. 보조금이든 저리 대출이든 형태는 다양하지만, 핵심은 은행이라는 중간 단계를 완전히 건너뛴다는 거다. 숫자로 보면 더 명확하다. 미 연준 데이터를 보면 상업 은행 예금은 정체되거나 줄어드는데, MMF 자산 규모는 2024년 기준...

과거에 읽었던 100배 주식 관련 좋은 Substack 글이 있어서 번역하여 정리해봅니다. ( "How to hunt for 100-baggers, an investment check-list", Kevin) 제가 가장 좋아하는 투자 서적 중 하나는 크리스토퍼 메이어(Christopher Mayer)의 『100배 주식(100-baggers)』입니다. 100배 수익을 내는 종목을 찾는다는 생각 자체도 흥미롭지만, 더 중요한 것은 이 책에 담긴 교훈들이 우리의 투자 전략에 실질적인 도움을 준다는 점입니다. ​ 모든 투자자는 자신만의 투자 체크리스트를 가져야 합니다. 그리고 더 중요한 것은, 그 원칙을 꾸준히 지켜나가는 것입니다(물론 쉽지 않은 일이죠). ​ 우리는 매일 수많은 투자 아이디어와 "차세대 유망주"라는 정보의 홍수 속에 살아갑니다. 정말로 "YES"라고 답할 가치가 있는 기회를 만날 때까지, 거의 모든 제안에 "NO"라고 말할 수 있는 능력이 필수적입니다. 저는 체크리스트가 매우 개인적인 것이라고 생각합니다. 각자의 성향과 투자 철학에 꼭 맞아야 하죠. ​ 이 위대한 책을 바탕으로 한 체크리스트를 살펴보고, 제 경험에서 얻은 통찰을 더해 보겠습니다. ​ 『100배 주식』 간략 요약 『100배 주식』은 토마스 윌리엄 펠프스(Thomas William Phelps)가 쓴 『주식 시장에서 100배 수익 내기(100 to 1 in the stock market)』라는 더 오래된 책에 기반합니다. 부제는 "저명한 증권 분석가가 투자 기회를 최대한 활용하는 법을 말하다(A Distinguished Security Analyst Tells How to Make More of Your Investment Opportunities)"입니다. ​ 저는 이 옛날 책의 제목이 마음에 듭니다. "저명한(Distinguished)"이라는 단어가 뭔가 특별한 느낌을 주거든요. ​ 두 저자 모두 분석을 위해 데이터셋을 사용했습니다. 100 to 1: 1932년 ~ 1971년 미국 주식 시장 100-baggers: 1962년 ~ 2014년 미국 주식 시장 이 분석은 통계적 분석이라고 보기는 어렵습니다. 상당한 생존 편향(survivorship bias)이 존재하기 때문이죠. 목표는 시장을 능가한 기업들이 왜 그렇게 할 수 있었는지 설명할 수 있는 특성(traits)을 찾는 것입니다. ​ 두 책에서 얻을 수 있는 핵심 교훈은 이렇습니다. 제대로 사라(Buy right) (생각보다 더 오래) 보유하라(Hold on) ​ 아마 투자 서적 요약 중 가장 짧은 요약일 겁니다! '제대로 사는 법'은 100배 주식 투자 체크리스트를 살펴보면서 더 자세히 다룰 것입니다. '보유하라'는 것은 복리(compounding)의 힘을 의미합니다. "우리가 가장 좋아하는 보유 기간은 영원이다." - 워렌 버핏(Warren Buffet) "시장을 예측하려 애쓰는 것보다 시장에 머무는 시간이 더 중요하다." - 켄 피셔(Ken Fisher) 하지만 기업의 생애 주기는 점점 짧아지고 있습니다. 30년 이상 보유하는 대신, 10년에서 15년 정도 보유하는 것이 현실적일 수 있습니다. 그런데 10년 동안 주식을 보유하는 것이 과연 긴 시간일까요? 데이터를 보면 그렇지 않은 것 같습니다. ​ ​ 미국 주식의 평균 보유 기간은 지난 수십 년간 크게 감소했습니다.​ ​ 100배 주식 체크리스트를 살펴보기 전에, 애초에 왜 체크리스트가 필요한 걸까요? ​ 왜 투자 체크리스트가 필요한가? 시장을 수많은 구매자와 판매자가 있는 곳으로 볼 수 있습니다. ​ 투자자로서 다른 투자자보다 앞서 나갈 수 있는 우위(edge)는 크게 세 가지로 나눌 수 있습니다. (출처: 노마드 파트너십 레터(Nomad Partnership letters) 정보 우위(Informational edge): 특정 회사나 사업에 대해 다른 누구보다 더 많은 정보나 지식을 가지고 있는 경우. 처리 우위(Processing edge): 정보를 다루는 당신의 과정이나 방식이 다른 사람들보다 더 빠르거나 우월한 경우. 기질 우위(Temperamental edge): 감정에 휘둘리지 않고, 이성적인 결정을 내리며, 투자가 확률(probabilities)에 기반한 상대적(relative) 게임임을 아는 경우. 명확한 투자 전략(investment strategy)을 고수(stick)하는 경우. ​ ​ 이 세 가지 특성을 좀 더 자세히 살펴보고, 100배 주식 발굴과 연결해 봅시다. ​ 정보 우위: 어쩌면 당신이 어떤 회사에서 일하고 있어서, 다른 투자자 99%보다 그 사업을 더 잘 알 수도 있습니다. 이는 분명 우위(edge)를 제공하지만, 회사 편향(company bias)을 조심해야 합니다! 다른 회사에 대한 정보를 얻는다면, 요즘은 활용할 수 있는 자료가 넘쳐납니다. 개인 투자자와 전문 투자자 간의 정보 격차는 매년 줄어들고 있습니다. ​ 물론 전문 투자자들은 재무 데이터를 얻기 위해 캐피털 IQ(Capital IQ) 같은 서비스를 이용하거나, 전문가 인터뷰를 위해 인프랙티스닷컴(inpractise.com) 같은 서비스를 사용할 수단을 가지고 있다고 주장할 수 있습니다. 그들은 직접 현장에 가서 회사 경영진을 만나고 심층적인 조사를 할 수도 있습니다. 하지만 결국, 다른 사람에 비해 당신이 가질 수 있는 정보 우위는 그리 중요하지 않을 수 있습니다. ​ 처리 우위: 정보를 처리하는 방식에 마법 같은 공식이라도 개발했을까요? 알고리즘 트레이딩(짐 사이먼스의 메달리온 펀드가 기록한 연평균 성장률(CAGR) 66% 같은 경우는 제외하고)을 제쳐두고, 당신이 비즈니스의 언어(회계)를 알고 기업 가치를 평가하는 방법을 배웠다 해도, 처리 과정만으로는 상당한 우위(significant edge)를 갖기 어렵습니다. ​ 그렇다고 이 단계가 중요하지 않다는 의미는 아닙니다. 지속적인 학습이 필요하죠. 기질과 처리 과정 사이에는 투자 전략(investment strategy)이라는 연결고리가 있습니다. ​ 기질 우위: 평균적으로 투자자들은 주식을 짧은 기간만 보유합니다. 이는 잘해야 수익을 너무 빨리 실현한다는 의미입니다. 세계 8대 불가사의인 복리(compounding)의 마법이 아직 효과를 발휘하기도 전에 말이죠. 평균적으로 기업의 주가는 평균 가치 주위에서 약 50% 정도 변동하기 때문에, 단기적인 수익은 시장의 움직임에 기반합니다. 1년 안에 기업 자체가 그렇게 많이 변하지는 않죠. 정보나 처리 과정과 비교했을 때, 이것이야말로 대부분의 다른 투자자들보다 상당한 우위(significant edge)를 얻을 수 있는 주요 특징입니다. 시간은 당신의 편입니다. 어떻게 이 세 번째 요소를 활용하여 우위를 점할 수 있을까요? 바로 오래 보유하는 것(holding on)입니다. ​ 『100배 주식』은 올바른 회사를 선택하는 것에 대해 이야기하며, 이는 정보(information)와 처리 과정(process)을 사용하여 이루어집니다. 그런 다음, 죽을힘을 다해 붙잡으라고 말합니다. 이 과정에서 감정을 배제하기 위해, 투자 체크리스트(investment checklist) (처리 과정의 일부)가 우리가 흔들리지 않고 복리가 마법을 부리도록 내버려 두는 데 도움을 줄 수 있습니다. ​ 100배 주식 투자 체크리스트 다음 단락들에서 언급될 수치적 기준들은 제가 사용하는 예시이며, 자신만의 기준을 정의하는 것은 여러분의 몫입니다. 핵심은 성장, 성장, 또 성장 (It’s all about growth, growth and growth) ​ 주가가 100배 오르려면, 회사 자체도 최소한 아주 오랜 기간 동안 매출을 매년 크게 늘릴 수 있어야 합니다. 따라서 매출 성장률과 미래 매출 성장 잠재력이 첫 번째 평가 기준입니다. 회사는 같은 ...