아파트 매수 기법 (협상과 설득의 기술)

7월 첫째주, 재개발 물건 매도 계약을 하고 재건축 아파트를 매수했다. 왜 지금 이런 결정을 내렸는가? 부동산 시장 매크로 분석 난 지금 시장을 대세상승장으로 보지 않는다. 나라 곳간은 텅텅비었고, PF 리스크, 개인사업자들의 상황등 경기가 매우 좋지 않다고 판단했다. (데이터만 보고 분석한게 아니라 주변에 다양한 사람들을 통해 듣는 것도 있다) 많은 사람들이 뉴스와 유튜버들이 외치는 공급부족, 거래량 데이터만 보고 추격 매수를 하고 있지만, 왜 정부는 가격이 더 올라도 된다고 말했을까? 부동산 거래에서 나오는 각종 세금은 지방자치단체와 국가 재정에 큰 도움이 되기 때문이다. 지금의 온기가 서울, 수도권에서 시작해서 지방까지 퍼지길 바라고 있을거고. 그리고 무엇보다 정부정책의 방향이다. 청약정책은 계속 완화하고 있고, 매년 특례대출상품을 내놓고 있다. 대세상승장인데 전매제한 줄이고 실거주의무도 연기시켜주면서 부동산 과열기에 첫번째로 건드는 분양권, 청약규제를 더 풀어주고 있다고? 5~6년만에 최대 상승이라는데 마포, 성동, 강동을 규제지역으로 묶을 생각도 없는 것 같다. 만약 규제지역으로 묶이는 곳이 생긴다면 대세상승장 인정하고 그때 들어가도 늦지 않다. 부동산은 한 번 방향이 정해지면 긴 시간 이어지기에 시그널 확인하고 들어가도 괜찮다고 생각한다. 부동산은 자산+대출로 사는거라지만 소득도 중요하고 심리가 큰 영향을 끼친다. 영원한 상승, 하락이란 없고 주식보단 변동성이 적어도 한 방향으로 1년 이상 가는 차트는 없다. 난 지금 시장을 큰 맥락의 하락장 속에 나오는 마지막 반등장이라고 판단한다. 사람들의 소득수준이 높아져 아파트 가격이 싸게 보이려면 앞으로 5년 정도는 더 필요하지 않을까? 물론 인플레이션 중독과 빨라진 시장 사이클, 새로운 패러다임으로 인해 그 기간은 더 짧아질 수 있다. 그렇다면 부동산 시장 찐바닥 파악하는 것도 너무 명확해진다. 이건 과거를 공부하면 누구나 알 수 있지만, 소위 전문가, 30년 이상 투자한 사람도 모르는 특급 비밀 전략일 수도 있기에 다음에 기회되면 다루고, 그럼 나는 왜 재개발 물건을 팔고 재건축 아파트를 매수 했는지 그 결정의 근거를 적어보려고 한다....

지난 7월 4일과 5일, 만 하루동안 부동산 2개를 매도하고 1개를 매수했다. 특히 5일 오전 동시에 갈아타기는 정말 숨 가빴던 순간이었다. 복기도 할 겸, 매도 매수 일지를 공유한다. 매도 매도근거: 어머니 명의의 오피스텔. 20년 동안 훌륭한 월세 수익을 안겨주었고 이제 관리비용 대비 효율성이 떨어져 다른 자산으로 갈아타는 게 맞다고 판단. ​ 이렇게 확실한 계획이 없으면 매도하면 안 된다 (나의 아파트 매도원칙을 대부분 지켰다). ​ 첫 한 달은 희망가격에 내놓을 생각이었으나 어차피 한동안 여기까지 온기가 안 올 거라 처음부터 1번 매물로 내놓았다. 실거주자가 들어올 거지만 자본환원율 계산하고, 협상 들어올 것까지 예상한 가격을 산정해 부동산에 통보했다. ​ 그래도 혹시 몰라서 다른 부동산에 매수자인척 전화 걸어서 시장분위기, 매수 가능 가격을 재확인했다. 그곳에서 말해준 가격보단 내가 계산한 가격이 더 높았다. 이건 정답이 없다. 물건의 특성 차이도 있고 내가 시장에서 느끼는 감각도 가격 선정 시 참고한다. ​ 지난 상승장에 팔았으면 좋았겠지만, 전월세 주고 있는 물건 파는 게 원래 쉽지 않다. 상승장엔 규제도 생기고 2+2 임대차법까지 나와서 더 힘들었다. 최고점은 20년 전 보다 4배 오른 가격이었지만, 이번엔 3배 오른 가격에 팔게 됐다. 부동산 매도는 타이밍과 욕심을 조절해야 하는 예술에 가까운 것 같다. ​ 아래층 집주인분이 나한테 복층인데 왜 이렇게 싸게 내놓았냐고 전화까지 왔다. 난 팔릴만한 가격에 내놓은 거라고 답했다. 난 지금 시장을 대세상승장으로 보지 않았고, 설사 그렇다 해도 팔고 빨리 빌딩이든 뭐든 갈아타면 되니까. 계속 들고 있으면 애물단지 된다. ​ 7월 4일 목요일, 부동산 소장님에게 전화 왔고, 내가 예상한 가격 즉, 매수자가 부른 가격과 내가 내놓은 가격의 중간 가격으로 결정됐다. 위 매도원칙에서 네이버부동산에 올린 것 빼고는 모두 지켰는데 내놓은 지 3주 반 만에 나갔다. 지금 이 물건보다 수천만원 싼 것도 안 나가는데 운이 좋았다. 종교가 없지만 매일 기도했고, 소장님에게도 항상 예의 바르게 대했다. 무엇보다 1번 매물이니 당연히 내 물건 먼저 챙겨줄 수밖에 없다. ​ 매수자 부부는 그동안 갈아타기 타이밍이 안 맞아 이 집을 4년 동안 기다렸다고 한다. 평범한 집이 아닌 이런 복층은 거래하기 힘든데, 인연이라는 게 참 신기한 것이 꼭 찾는 사람이 있다. 자식들과 공간 분리해서 살고 싶었고 이 집에서 평생 살 거라고 했다. ​ 구축에 인테리어 했다고 비싸게 내놓으면 더 안 팔릴 수 있다. 이 물건처럼 아예 인테리어 안 한 거 조금이라도 싸게 사길 원하는 사람도 많다. 복층같이 특이한 집 사는 사람은 자기들 취향에 맞게 전체 인테리어하길 원하기 때문이다. 지금 인테리어 하면 아마 최소 1억~1억 5천 이상 나올지도 모른다. 그것까지 일부 감안해서 매도가격을 선정했다. ​ 나랑 나이대도 비슷하고 살았던 동네도 비슷해서 너무 즐거웠던 계약과정이었다. 집에 정 붙이면 안 되는데, 평생 아끼고 살 분들에게 갔다고 생각하니 눈물 나면서 행복했다. ​ 20년 동안 정말 고마웠다. 이제 새 주인과 잘 지내고 나중에 꼭 새 아파트로 다시 태어나길!​ 갈아타기 매도&매수근거: 어쩌면 앞으로 10년 이상 목돈이 묶일 수 있는 재개발 물건을 매도하고, 미래 가치는 매우 뛰어난데 현재 바닥 가격인 재건축을 잡는다. 재건축 아파트에서 대출을 꺼내 빌딩 등 다른 투자 자금으로 사용한다. ​ 6월 초, 내가 가지고 있던 재개발 물건을 팔고 ...

(이 글 옮기는 중에) 3주 전에 내놓은 물건, 방금 가계약 했다. 난 6개월 이상 걸릴 것까지 각오했는데, 아래 원칙을 지켜서일까? 비슷한 조건 중 가장 싸게 내 놓았다. 어차피 투자자가 아닌 실거주자가 들어올거고, 전체 인테리어 비용도 감안했다 (요즘 인테리어 비용이 장난 아니다). 주변 아파트와 상대평가해서 나온 비율로 따져도 더 싼 가격인데, 그 비율은 상승장 마지막 거품때 나온 비율이기 때문이다. 지금은 아직 갭메우기가 다 채워진 시장이 아니다. 그리고 매수자도 얻을게 있어야 하지 않나. 자본환원율도 계산해서 매도가 선정에 참고했다. 마지막으로, 깎아달라고 할 금액까지 예상하여 최종 매도가를 설정했다. 예상대로 나의 매도가와 매수자가 원한 가격의 중간, 내가 목표로 한 금액으로 협상했다. 나도 사람이라 아쉬운 금액이지만, 지금 팔지 못하면 4분기 이후에 힘들어질 것 같았다. 이제 빌딩 공투할 자금은 마련했다. 하지만 단독 투자가 최우선이므로 올해 말까지 빌딩의 2,3급지는 혼자 매수할 정도의 추가 자금을 마련할 계획이다. 부동산에서 가장 중요한 한 가지만 꼽으라면 "환금성" 이라고 말하고 싶다. 욕심을 버리면 마음이 평온해진다.​ 나의 아파트 매도 원칙 v0.9 매도 후 계획이 없으면 절대 내놓지 않는다. 내 물건이 1번 매물이 되게 한다. 매도 금액은 내가 정해준다. 공동중개, 네이버 매물 등록 금지 전속 기한을 정해준다. 집자랑 하지 않는다. 집에 감정이입하지 않는다. 조용히 그리고 급하지 않게 욕심을 버린다. ​ 올해 매도해야 하는 물건들이 있는데, 내가 생각하는 매도 원칙에 어긋나지 않는지 정리할 겸 적어본다. 이 원칙들은 당연히 입지, 상품, 상승하락 사이클에 따라 변경할 수 있다. 부동산 매수할 때 가장 중요한 게 환금성인 이유는 그만큼 파는 게 어렵기 ...

급한 것과 신속함의 차이대부분의 사람은 비쌀 때 사고 쌀 때 판다.대중과 반대로 하려면 어떻게 해야 할까?아파트 시장의 바로미터인 잠실 리센츠지금 서울 아파트 시장이 뜨겁다고 한다.거래량은 계속 상승하고 있고, 인기 단지는 거의 전고점에 다다르고 있다.거래량, 전세가격, 공급부족.자칭 전문가들은 매번 똑같은 수급과 추세를 바탕으로 한 논리를 펴고 있다.​지금 내가 분석한 현재 한국 아파트 시장은 이렇다.정책모기지와 신흥코인부자 그리고 총선결과가 맞물린 상황에서,무주택자와 갈아타기 수요자가 이뜰어가는 시장.과거와 비교하자면지금을 2010~11년으로 보는 사람은 일시적 반등장이라고 말할 것이고,2013~14년으로 보는 사람은 바닥 다지기가 끝났다고 말할 것이다.​하나씩 풀어나가기 전에 대전제를 말하고 싶다.실거주 1주택은 돈을 벌거나 부자가 될 수 없다.내 집값이 오르면 흥분하고,가격 떨어지는 걸 막기 위해 호갱노노에서 세입자 욕하며 댓글 다는 분들.차익실현을 안 했는데 그게 무슨 의미가 있을까?내 집값이 오르면 다른 집 가격도 오른다.화폐 가치가 떨어진 인플레이션의 방어만 한 셈이다.내 집을 팔고 다운그레이드하지 않는 이상, 실거주 1주택으로는 돈을 벌 수 없다.​*상승의 한계정책모기지 효과2023년과 마찬가지로 2024년도 특례론의 효과가 있다.9억 이하 아파트 팔고 그라시움으로 가고, 그라시움에서 헬리오시티,헬리오시티에서 리센츠로 가는 이런 꼬리물기는 전형적인 집값 상승 로직이다.하지만 중하급지에서 상급지로 갈 수 있는 숫자는 한계가 있다. 즉,어느 순간이 되면 이런 꼬리물기 거래도 멈출 수 밖에 없다.전세가격2년 전 급격한 전세가 폭락 이후 대출금리도 낮아졌으니 오르는 건 당연하다.갱신계약도 있어서 매물이 없는 것도 사실이다.중상급지와 하급자의 상황이 다르고 4년 전, 2년 전 가격과 비교하면또 다른 양상을 확인할 수 있다.전세가가 오르면 매매가를 끌어올린다고 하는데,이게 항상 그랬던 것은 아니다.이번에는 매매가를 끌어올린다는 이유를 설명하는 사람은 보기 힘들다.투자자 입장에서는 전세가 상승은 갭투자를 할 수 있는 기회지만,아직 그 시기는 오지 않았다고 판단하고 있다.번외로, 전세대출 나아가 전세제도는 사라져야 한다고 생각한다.공급부족공급이 부족해도 가격이 내려갔고, 공급이 넘쳐도 대세 상승하기도 했다.공급은 원인이 아니라 시장 상황에 따른 결과일 수 있다.그리고 인허가, 신축 분양 물량만 공급이 아니고,통계에 잡히지 않는 후분양도 있으며 쌓여있는 기축 매물도 공급이다.투자 경력 20년이 넘는 사람들도 이걸 왜 얘기하지 않는 건지 의아하다.정부의 정책22년 급격한 금리 인상발 폭락 이후 정부는 단기간에 많은 규제를 풀었다.여전히 규제지역이 있고 토지거래허가제 지역이 있지만,특례론을 계속 출시하고 청약 제도를 완화하는 이유는 무엇일지 생각해 보자.시장이 과열되면 청약제도부터 손보는데,지금은 오히려 여러 가지 혜택을 주고 있다.*상승의 동력 신흥코인부자과거 부동산 사이클을 그대로 ...