아파트 시장의 바닥이란

저는 유주택자라 3기 신도시에 대한 자세한 내용은 모릅니다. 이 글은 지금부터 하락 혹은 침체장이 올 경우 발생할지도 모를 상황에 대한 이야기입니다. 3기 신도시 첫 본청약이 인천 계양에서 시작했다. 당연히 대부분 관심 없다. 하지만 난 생활권이 맞고 더 좋은 3기 신도시에 당첨될 조건이 안된다면 나쁘지 않다고 본다. 부천 대장지구는 숨은 강자인데 인천 계양은 바로 옆에 위치하고 있다. 아파트 가격의 핵심이 갭메우기임을 안다면 무조건 무시할 동네는 아니라고 생각한다. 서울은 재개발, 재건축으로 도시가 바뀌고 경기도, 인천은 신도시 중심으로 택지지구가 만들어진다. 비록 서울은 아니지만 신도시는 아파트와 깨끗한 상권, 인프라, 녹지로 이루어져 유해시설이 없다. 처음엔 썰렁해보여도 시간이 지나며 도시가 점점 활발해지고 결국 아이 키우기 좋은 쾌적한 곳으로 된다. 위례, 미사, 광교 신도시 같은 곳에서 살다가 아파트만 새것이고 ...

당연히 매수 추천 글 아닙니다. 지금은 추격 매수를 할 시기가 아니라고 생각합니다. 여행 올봄, 부산으로 벚꽃 여행을 다녀왔다. 겸사겸사 삼익비치 아파트 부동산도 방문하고. 삼익비치가 있는 남천동은 벚꽃길로도 유명하니 한 장소에서 두 가지 목적을 달성^^ 멘토를 통해 알게 된 부산 삼익비치. 여행할 때만 해도 매수할 생각은 없었다. 하지만 무의식 속에서 그래도 가치평가 한 거 확인은 하자는 마음이 있었던 것 같다. 결국 7월, 입지 좋은 강북 뉴타운 재개발 물건을 팔고 부산, 내가 투자로 고려한 적 없던 지역, 부산의 재건축 아파트를 매수했다. 운 봄에 방문했던 부동산 소장님은 "감정평가 밑으론 절대 안 떨어져요."라고 했지만 저런 말은 믿으면 안 된다. 나는 스릴 넘치는 동시 매도매수를 진행하면서 결국 감정평가액보다 수천만 원 저렴하게 매수했다. 이 금액보다 떨어질 수도 있지만 난 거의 바닥에 근접한 가격이라고 판단했다. 지금은 매수한 가격보다 30% 올랐는데 내가 투자를 잘해서 싸게 산 것일까? 절대 아니다. 100% 운이다. 내가 매수하고 다음 날부터 오르기 시작했으니 운이 좋았다. 근거 하락장이 와도 리스크가 거의 없는 투자 대세 ...

TL;DR 10월 12일 제2회 퓨전데이가 있던 날, 나는 둔촌주공(올림픽파크포레온) 입주자 사전 점검 행사에 참여했다. 작년 퓨전데이때는 다른 회원분과 점심도 같이 먹고, 맨 앞줄에 앉아서 '와.. 1년된 스타트업이 이런 행사를 하고 이렇게 많은 사람이 오다니' 라고 감탄을 했었다. 그 이후 내가 이 커뮤니티에서 많이 멀어진 탓인지, 올해는 오프로 참여하기 조금 부담됐다. 때마침 둔촌주공 사전 점검도 가야해서 이 핑계를 대고 퓨전데이는 포기ㅠ 둔촌주공 무순위 청약 당첨 2023년 3월 둔촌주공 소평 평수 미계약분 무순위 청약이 나왔다. 2022말~23년 초 급격히 폭락한 부동산 시장을 살리기 위해 정부는 1.3 대책을 내놓는다. 예전 사이클에선 몇 년에 걸쳐 풀 규제를 한 번에 다 풀었다. 아직 불확실한 시장 상황이었고 둔촌주공은 분양가 상한제 적용단지로, 일반 분양가가 평당 3,829만원이었다. 다들 비싸다고 난리였다. 먼 과거 얘기가 아니다. 작년 초 분위기였다. 최근 과천의 한 아파트 분양가는 6,275만원이다. 분양가 상한제가 아니다. 대치동은 분상제가 적용되어 6,530만원이다. 그래서 청약, 분양가 상한제라는 제도의 문제점을 떠나 분상제 아파트는 가능하면 무조건 잡아야 하는 것이다. 무순위 청약 소식을 듣고 둔촌주공 소형의 가치 평가를 했다. 당시 헬리오시티, 리센츠 소형과 비교해도 리스크가 크게 보이지 않았다. 그때의 하락한 아파트 가격이 거의 바닥이라고 확신한 부분도 평가에 반영됐다. 서울 더블역세권 초대단지 아파트라는 기본 프리미엄에 공원, 병원, 초품아 그리고 요즘 가장 중요한 커뮤니티 시설까지 생각하면 노후에 현금흐름 창출하기에도 매우 좋은 상품이었다. 1.3대책 나오기 전에는 12억 넘는 분양아파트는 중도금 대출이 안 나왔다. 그래도 수천 명을 뽑는 59, 84는 본청약에서 완판 됐는데 그만큼 현금을 가진 사람이 내 생각보다 많다는 ...

8월 잠실, 둔촌주공의 움직임을 보고 9월부터 시장 분위기가 달라질거라고 얘기했다. 대출 규제때문에 시장이 침묵한게 아니라, 상급지 가격이 저항선을 넘자마자 8월부터 쉬고 있는 것이다. 그렇다면 올 겨울은 일시적 조정장일까 아니면 본격적인 하락장의 시작일까? 내 눈엔 리스크가 해소된게 전혀 안보인다. 정부와 개인사업자들의 부채, 여전히 힘들어하는 건설사와 금융사들. 가계는 소비까지 줄이고 있는데 높은 호가의 아파트를 누가 계속 받아줄까. 2년 동안 정부의 특례론으로 실거주자가 끌어올린 시장은 한계가 명확하다. 가뜩이나 나라곳간 텅텅 비었다는 소리가 들리는데 실거주자가 일으킨 시장으로 세수를 확보했다고 해도 정부 특례론의 적자가 다 메워질 수 있을까? 기준금리가 3.5%인데 대출금리가 3%대 심지어 2%후반대도 있었다. 관치금융이라는 ...

모두 개인적인 의견이고 투자 관점입니다. 저도 잘 모르지만, 변화하는 시장에 빠르게 대응하려고 합니다. 리모델링 구축으로 있는것 보단 리모델링한게 낫지만 수익률이 크지 않습니다. 저라면 리모델링 한다는 소식으로 가격 오르면 팔고 다른 곳으로 갈아탈 것 같아요. 개포동의 개포더샵트리에의 가격을 주변과 비교해보면 알 수 있습니다. 곧 입주하는 더샵둔촌포레와 둔촌주공(올림픽파크포레온)의 가격차이 추이를 확인해봐도 됩니다. 대단지, 커뮤니티등의 프리미엄을 빼고 비교해도 구축에서 리모델링하면서 쓴 비용 대비 수익률을 계산해보면 투자가치가 없다는 판단입니다. 리모델링은 세대수와 증축 제한이 있어서 일반 분양 수입이 크지 않기 때문입니다. 그리고 리모델링 시공 한계로 인해, 천장고도 낮고 평면도도 안좋아 상품의 가치도 높지 않습니다. (물론 기술이 발전으로 전보단 나아지고 있습니다) 서울의 도시계획은 다른 나라에서도 많이 참고합니다. 성수동 준공업지역의 개발, 뷰 프리미엄, 스카이라인, 철도부지 복개 및 개발, 비욘도 조닝 같은 융복합 공간, 철도 지하화 및 공원 개발, 도시 전체를 걷는 거리로 만들기 등 대부분은 이미 선진국에서 완성했거나 개발중인 컨셉입니다. 저는 용적률도 외국의 스카이라인 트렌드를 따라갈거라고 확신합니다. 지금보다 훨씬 더 높은 아파트의 스카이 라인이 기본이 될 것입니다. 그래야 낮은 건폐율로 더 많은 공간이 생겨서 녹지 및 공원을 확보할 수 있으니까요. 1기신도시 용적률도 지금 얘기 나오는것 보다 더 높아질것이고, 20년 뒤에 잠실 엘스, 리센츠가 재건축 하게 될 때는 몇 층으로 한강 스카이라인이 만들어질까요? 그러니 앞으로는 재건축이 불가능해보였던 아파트도 리모델링보단 재건축을 선택할 가능성이 높습니다. 리모델링은 투자 목록에서 제외하는게 낫지 않을까요. 재개발 저도 빌딩 같은 상업용 부동산과 레버리지의 활용법을 몰랐을 땐 재개발이 가장 효율적인 투자인줄 알았습니다. 아파트만 투자하거나 실거주 목적의 구입이라면 재개발이 재건축보다 수익률이 좋을 수 있습니다. 재개발 투자 전략은 정말 많습니다. 조합설립전에 프리미엄 없을 때 투자하기 (사업 무산 위험이 있으니 입지 분석을 잘해야 함) 조합설립 이후 프리미엄을 주고 매수 후, 사업단계 진행되면서 프리미엄 오르면 팔고 수익화하기 내 집 마련 목적으로 안전하게 관리처분인가 이후 매수하여 나중에 새아파트에서 실거주하기 (청약 당점 확률 낮을 때) 신통기획 지정 후, 빌라 매수하여 실거주하면서 재개발 완성 기다리기 (신통지정되면 실거주 필수) 재개발 투자는 목돈이 장기간 묶이게 될 수 있고, 레버리지 활용이 힘들다는 것이 단점이라고 생각하는데요. 초기 투자금 8억으로 충분히 안전한 시점이라고 생각하여 매수했는데 ...