재건축 vs 재개발 vs 리모델링

인플레이션 중독 집값이 너무 비싸다, 집값이 왜 이렇게 올랐어 이것을 다른 말로 바꿔서 생각하도록 생각의 시스템을 바꾸면 화폐가치가 이렇게 떨어졌구나 이렇게 이해하고 인정할 수 있게 된다. 간단히 설명하기 위해 부동산 한 사이클을 10년이라고 보면, 지난 2012~13년 바닥부터 2021~22년 고점까지 서울의 주요 아파트는 3배 올랐다. 물론 급지, 지역마다 다르지만 대한민국 아파트 시장의 바로미터인 은마, 잠실을 기준으로 하면 그렇다. 금액대가 작아 상급지보다 더 많은 상승률을 보였던 노원구 같은 경우 아직도 반등이 미미한건 이미 너무 많이 올랐다는게 반영된 즉, 아직 더 기다리라는 뜻이기도 하다. 앞으로 10년 후, 2035년. 거시경제와 유동성이 지난 20년과는 다를테니 보수적으로 2배, 더블링을 가정해보자. 서울 아파트를 1,2,3급지로 나누고 현재 가격대를 보면 34평 기준 1급지 : 30~45억 2급지 : 18~25억 3급지 : 12~16억 이렇게 일반화시키면 안되지만 예시를 위해 대략적인 범위를 설정해 보았다. 여기서 2배를 곱하면 10년 뒤 가격이 나온다. 지역, 단지, 개별 특성에 따라 비율은 차이가 나지만 대한민국 아파트는 기본적으로 거의 같은 비율로 갭메우기를 한다. (다양한 갭메우기 로직과 패턴을 모르면 실거주 및 투자 모두 아쉬운 가격에 사는 실수를 저지르기 쉽다) 10년 뒤 압구정이 재건축되면 어떤 프리미엄이 붙어 하이엔드가 될지 상상이 안되니 최근 가장 핫한 반포를 보면, 반포 한강뷰 45~50억 아파트가 10년 뒤에는 90~100억이 된다는 것이다. 참고로 이 45~50억은 커뮤니티와 한강뷰 프리미엄이 붙은 가격이다. 커뮤니티 프리미엄은 보통 주변 구축 아파트보다 10~15%, 한강뷰 프리미엄은 상급지 기준 6~8억 이상 붙는다. 한강뷰가 아닌 공원, 호수, 뻥뚫린 시티뷰는 그 이하의 프리미엄으로 형성된다. 뷰 프리미엄은 선진국에서 시작된 트렌드로 우리나라는 10년 전부터 유행하기 시작했다. 개인적으로는 사계절을 느낄 수 있는 공원&시티뷰를 좋아하지만 희소성과 그림같은 야경때문에 한강뷰 아파트 프리미엄은 꽤 ...

텅텅 빈 나라곳간. 2년 동안 특례론 혜택주면서 많이 채웠을까? 대세상승장인데 왜 규제지역 지정안하고, 청약정책은 점점 더 완화하고 있을까? 최근 대책이라고 나온건 왜 디벨로퍼, PF시장을 위한 것처럼 보일까? 나도 알고 현장도 아는 대한민국 경제상황, 정부는 다 알고 있고 앞으로의 자산시장도 좋게보고 있지 않다고 생각한다. 금리를 내리면 환호할게 아니라, 긴장할 타이밍이다. 물론 억대 연봉자는 몇년전보다 훨씬 많고, M2통화량도 미친듯 쌓여있고. 그러니 위 가정과 예상 모두 틀릴 수 있다. 그래서 대한민국 미래에 숏베팅할거 아니라면, 무주택은 위험한 포지션이라고 생각한다. 7월까지 거래량 피크를 찍었고, 8월은 휴가철 감안해서 감소할 것 같고 9월부터는 ...

시간만 나면 흔히 말하는 임장을 다니고 있습니다. 빌딩 투자 공부인데, 며칠 동안 논현동, 성수동 어제는 용산공원 서쪽을 돌아다니느라 문라이트 글을 계획대로 포스팅 못했네요. 오늘은 짧게 아파트 매수 팁을 적어볼까 합니다. 저는 지금 시장을 하락장 중 마지막 불꽃 반등장이라고 보지만, 만약 대세 상승장이라고 해도 조정장은 반드시 옵니다. 엘리엇파동 성급하면 내가 일시적 꼭짓점을 찍는거고, 멘탈관리 잘하면 조정장을 노릴 수 있겠죠. 어쨌든 조정장 혹은 하락장 즉, 가격 협상이 가능한 시기에 적용할 수 있는 협상과 설득의 기술입니다. (협상과 설득의 심리학은 책으로 아무리 공부해도 실전으로 가면 머리가 하얘지더라구요^^) 매수 매도시 협상과 설득의 기본원칙은 나는 "말을 적게 하고", 상대방(소장님, 거래자)은 "말을 많이 하게" 만드는 것입니다. 중개업소 파악 저는 매수, 매도시 한 중개업소하고만 연락하고 거래합니다. 여러군데 돌아다니면 동네 분위기만 들썩이거든요. 네이버부동산에서 집주인확인매물, 최근계약건수 등을 참고하고, 직접 가서 관상(?) 및 분위기를 확인하고 고릅니다. 거래는 한곳 하고만 하지만, 다른 중개업소에 전화를 걸어 ...

7월 첫째주, 재개발 물건 매도 계약을 하고 재건축 아파트를 매수했다. 왜 지금 이런 결정을 내렸는가? 부동산 시장 매크로 분석 난 지금 시장을 대세상승장으로 보지 않는다. 나라 곳간은 텅텅비었고, PF 리스크, 개인사업자들의 상황등 경기가 매우 좋지 않다고 판단했다. (데이터만 보고 분석한게 아니라 주변에 다양한 사람들을 통해 듣는 것도 있다) 많은 사람들이 뉴스와 유튜버들이 외치는 공급부족, 거래량 데이터만 보고 추격 매수를 하고 있지만, 왜 정부는 가격이 더 올라도 된다고 말했을까? 부동산 거래에서 나오는 각종 세금은 지방자치단체와 국가 재정에 큰 도움이 되기 때문이다. 지금의 온기가 서울, 수도권에서 시작해서 지방까지 퍼지길 바라고 있을거고. 그리고 무엇보다 정부정책의 방향이다. 청약정책은 계속 완화하고 있고, 매년 특례대출상품을 내놓고 있다. 대세상승장인데 전매제한 줄이고 실거주의무도 연기시켜주면서 부동산 과열기에 첫번째로 건드는 분양권, 청약규제를 더 풀어주고 있다고? 5~6년만에 최대 상승이라는데 마포, 성동, 강동을 규제지역으로 묶을 생각도 없는 것 같다. 만약 규제지역으로 묶이는 곳이 생긴다면 대세상승장 인정하고 그때 들어가도 늦지 않다. 부동산은 한 번 방향이 정해지면 긴 시간 이어지기에 시그널 확인하고 들어가도 괜찮다고 생각한다. 부동산은 자산+대출로 사는거라지만 소득도 중요하고 심리가 큰 영향을 끼친다. 영원한 상승, 하락이란 없고 주식보단 변동성이 적어도 한 방향으로 1년 이상 가는 차트는 없다. 난 지금 시장을 큰 맥락의 하락장 속에 나오는 마지막 반등장이라고 판단한다. 사람들의 소득수준이 높아져 아파트 가격이 싸게 보이려면 앞으로 5년 정도는 더 필요하지 않을까? 물론 인플레이션 중독과 빨라진 시장 사이클, 새로운 패러다임으로 인해 그 기간은 더 짧아질 수 있다. 그렇다면 부동산 시장 찐바닥 파악하는 것도 너무 명확해진다. 이건 과거를 공부하면 누구나 알 수 있지만, 소위 전문가, 30년 이상 투자한 사람도 모르는 특급 비밀 전략일 수도 있기에 다음에 기회되면 다루고, 그럼 나는 왜 재개발 물건을 팔고 재건축 아파트를 매수 했는지 그 결정의 근거를 적어보려고 한다....

지난 7월 4일과 5일, 만 하루동안 부동산 2개를 매도하고 1개를 매수했다. 특히 5일 오전 동시에 갈아타기는 정말 숨 가빴던 순간이었다. 복기도 할 겸, 매도 매수 일지를 공유한다. 매도 매도근거: 어머니 명의의 오피스텔. 20년 동안 훌륭한 월세 수익을 안겨주었고 이제 관리비용 대비 효율성이 떨어져 다른 자산으로 갈아타는 게 맞다고 판단. ​ 이렇게 확실한 계획이 없으면 매도하면 안 된다 (나의 아파트 매도원칙을 대부분 지켰다). ​ 첫 한 달은 희망가격에 내놓을 생각이었으나 어차피 한동안 여기까지 온기가 안 올 거라 처음부터 1번 매물로 내놓았다. 실거주자가 들어올 거지만 자본환원율 계산하고, 협상 들어올 것까지 예상한 가격을 산정해 부동산에 통보했다. ​ 그래도 혹시 몰라서 다른 부동산에 매수자인척 전화 걸어서 시장분위기, 매수 가능 가격을 재확인했다. 그곳에서 말해준 가격보단 내가 계산한 가격이 더 높았다. 이건 정답이 없다. 물건의 특성 차이도 있고 내가 시장에서 느끼는 감각도 가격 선정 시 참고한다. ​ 지난 상승장에 팔았으면 좋았겠지만, 전월세 주고 있는 물건 파는 게 원래 쉽지 않다. 상승장엔 규제도 생기고 2+2 임대차법까지 나와서 더 힘들었다. 최고점은 20년 전 보다 4배 오른 가격이었지만, 이번엔 3배 오른 가격에 팔게 됐다. 부동산 매도는 타이밍과 욕심을 조절해야 하는 예술에 가까운 것 같다. ​ 아래층 집주인분이 나한테 복층인데 왜 이렇게 싸게 내놓았냐고 전화까지 왔다. 난 팔릴만한 가격에 내놓은 거라고 답했다. 난 지금 시장을 대세상승장으로 보지 않았고, 설사 그렇다 해도 팔고 빨리 빌딩이든 뭐든 갈아타면 되니까. 계속 들고 있으면 애물단지 된다. ​ 7월 4일 목요일, 부동산 소장님에게 전화 왔고, 내가 예상한 가격 즉, 매수자가 부른 가격과 내가 내놓은 가격의 중간 가격으로 결정됐다. 위 매도원칙에서 네이버부동산에 올린 것 빼고는 모두 지켰는데 내놓은 지 3주 반 만에 나갔다. 지금 이 물건보다 수천만원 싼 것도 안 나가는데 운이 좋았다. 종교가 없지만 매일 기도했고, 소장님에게도 항상 예의 바르게 대했다. 무엇보다 1번 매물이니 당연히 내 물건 먼저 챙겨줄 수밖에 없다. ​ 매수자 부부는 그동안 갈아타기 타이밍이 안 맞아 이 집을 4년 동안 기다렸다고 한다. 평범한 집이 아닌 이런 복층은 거래하기 힘든데, 인연이라는 게 참 신기한 것이 꼭 찾는 사람이 있다. 자식들과 공간 분리해서 살고 싶었고 이 집에서 평생 살 거라고 했다. ​ 구축에 인테리어 했다고 비싸게 내놓으면 더 안 팔릴 수 있다. 이 물건처럼 아예 인테리어 안 한 거 조금이라도 싸게 사길 원하는 사람도 많다. 복층같이 특이한 집 사는 사람은 자기들 취향에 맞게 전체 인테리어하길 원하기 때문이다. 지금 인테리어 하면 아마 최소 1억~1억 5천 이상 나올지도 모른다. 그것까지 일부 감안해서 매도가격을 선정했다. ​ 나랑 나이대도 비슷하고 살았던 동네도 비슷해서 너무 즐거웠던 계약과정이었다. 집에 정 붙이면 안 되는데, 평생 아끼고 살 분들에게 갔다고 생각하니 눈물 나면서 행복했다. ​ 20년 동안 정말 고마웠다. 이제 새 주인과 잘 지내고 나중에 꼭 새 아파트로 다시 태어나길!​ 갈아타기 매도&매수근거: 어쩌면 앞으로 10년 이상 목돈이 묶일 수 있는 재개발 물건을 매도하고, 미래 가치는 매우 뛰어난데 현재 바닥 가격인 재건축을 잡는다. 재건축 아파트에서 대출을 꺼내 빌딩 등 다른 투자 자금으로 사용한다. ​ 6월 초, 내가 가지고 있던 재개발 물건을 팔고 ...