모두 개인적인 의견이고 투자 관점입니다.
저도 잘 모르지만, 변화하는 시장에 빠르게 대응하려고 합니다.
리모델링
구축으로 있는것 보단 리모델링한게 낫지만 수익률이 크지 않습니다.
저라면 리모델링 한다는 소식으로 가격 오르면
팔고 다른 곳으로 갈아탈 것 같아요.
개포동의 개포더샵트리에의 가격을 주변과 비교해보면 알 수 있습니다.
곧 입주하는 더샵둔촌포레와 둔촌주공(올림픽파크포레온)의 가격차이 추이를 확인해봐도 됩니다.
대단지, 커뮤니티등의 프리미엄을 빼고 비교해도
구축에서 리모델링하면서 쓴 비용 대비 수익률을 계산해보면 투자가치가 없다는 판단입니다.
리모델링은 세대수와 증축 제한이 있어서 일반 분양 수입이 크지 않기 때문입니다.
그리고 리모델링 시공 한계로 인해, 천장고도 낮고 평면도도 안좋아 상품의 가치도 높지 않습니다.
(물론 기술이 발전으로 전보단 나아지고 있습니다)
서울의 도시계획은 다른 나라에서도 많이 참고합니다.
성수동 준공업지역의 개발, 뷰 프리미엄, 스카이라인, 철도부지 복개 및 개발,
비욘도 조닝 같은 융복합 공간, 철도 지하화 및 공원 개발, 도시 전체를 걷는 거리로 만들기 등
대부분은 이미 선진국에서 완성했거나 개발중인 컨셉입니다.
저는 용적률도 외국의 스카이라인 트렌드를 따라갈거라고 확신합니다.
지금보다 훨씬 더 높은 아파트의 스카이 라인이 기본이 될 것입니다.
그래야 낮은 건폐율로 더 많은 공간이 생겨서 녹지 및 공원을 확보할 수 있으니까요.
1기신도시 용적률도 지금 얘기 나오는것 보다 더 높아질것이고,
20년 뒤에 잠실 엘스, 리센츠가 재건축 하게 될 때는 몇 층으로 한강 스카이라인이 만들어질까요?
그러니 앞으로는 재건축이 불가능해보였던 아파트도 리모델링보단 재건축을 선택할 가능성이 높습니다.
리모델링은 투자 목록에서 제외하는게 낫지 않을까요.
재개발
저도 빌딩 같은 상업용 부동산과 레버리지의 활용법을 몰랐을 땐 재개발이 가장 효율적인 투자인줄 알았습니다.
아파트만 투자하거나 실거주 목적의 구입이라면 재개발이 재건축보다 수익률이 좋을 수 있습니다.
재개발 투자 전략은 정말 많습니다.
조합설립전에 프리미엄 없을 때 투자하기 (사업 무산 위험이 있으니 입지 분석을 잘해야 함)
조합설립 이후 프리미엄을 주고 매수 후, 사업단계 진행되면서 프리미엄 오르면 팔고 수익화하기
내 집 마련 목적으로 안전하게 관리처분인가 이후 매수하여 나중에 새아파트에서 실거주하기 (청약 당점 확률 낮을 때)
신통기획 지정 후, 빌라 매수하여 실거주하면서 재개발 완성 기다리기 (신통지정되면 실거주 필수)
재개발 투자는 목돈이 장기간 묶이게 될 수 있고, 레버리지 활용이 힘들다는 것이 단점이라고 생각하는데요.
초기 투자금 8억으로 충분히 안전한 시점이라고 생각하여 매수했는데
6년이면 끝날 줄 알았던 사업이 10년 걸리면 어떤 기분이 들까요?
그리고 재개발...
