인플레이션 중독
집값이 너무 비싸다, 집값이 왜 이렇게 올랐어
이것을 다른 말로 바꿔서 생각하도록 생각의 시스템을 바꾸면
화폐가치가 이렇게 떨어졌구나
이렇게 이해하고 인정할 수 있게 된다.
간단히 설명하기 위해 부동산 한 사이클을 10년이라고 보면,
지난 2012~13년 바닥부터 2021~22년 고점까지
서울의 주요 아파트는 3배 올랐다.
물론 급지, 지역마다 다르지만 대한민국 아파트 시장의 바로미터인
은마, 잠실을 기준으로 하면 그렇다.
금액대가 작아 상급지보다 더 많은 상승률을 보였던 노원구 같은 경우
아직도 반등이 미미한건 이미 너무 많이 올랐다는게 반영된 즉,
아직 더 기다리라는 뜻이기도 하다.
앞으로 10년 후, 2035년.
거시경제와 유동성이 지난 20년과는 다를테니
보수적으로 2배, 더블링을 가정해보자.
서울 아파트를 1,2,3급지로 나누고 현재 가격대를 보면
34평 기준
1급지 : 30~45억
2급지 : 18~25억
3급지 : 12~16억
이렇게 일반화시키면 안되지만
예시를 위해 대략적인 범위를 설정해 보았다.
여기서 2배를 곱하면 10년 뒤 가격이 나온다.
지역, 단지, 개별 특성에 따라 비율은 차이가 나지만
대한민국 아파트는 기본적으로 거의 같은 비율로 갭메우기를 한다.
(다양한 갭메우기 로직과 패턴을 모르면
실거주 및 투자 모두 아쉬운 가격에 사는 실수를 저지르기 쉽다)
10년 뒤 압구정이 재건축되면 어떤 프리미엄이 붙어
하이엔드가 될지 상상이 안되니 최근 가장 핫한 반포를 보면,
반포 한강뷰 45~50억 아파트가 10년 뒤에는 90~100억이 된다는 것이다.
참고로 이 45~50억은 커뮤니티와 한강뷰 프리미엄이 붙은 가격이다.
커뮤니티 프리미엄은 보통 주변 구축 아파트보다 10~15%,
한강뷰 프리미엄은 상급지 기준 6~8억 이상 붙는다.
한강뷰가 아닌 공원, 호수, 뻥뚫린 시티뷰는 그 이하의 프리미엄으로 형성된다.
뷰 프리미엄은 선진국에서 시작된 트렌드로
우리나라는 10년 전부터 유행하기 시작했다.
개인적으로는 사계절을 느낄 수 있는 공원&시티뷰를 좋아하지만
희소성과 그림같은 야경때문에 한강뷰 아파트 프리미엄은 꽤 오래 갈 것 같다.
적응과 대응
반포 34평이 40억 찍을 때 모두 놀랐다.
하지만 통화량, ...
