아파트 안전마진과 리스크 (+둔촌주공 사전점검 후기)

8월 잠실, 둔촌주공의 움직임을 보고 9월부터 시장 분위기가 달라질거라고 얘기했다. 대출 규제때문에 시장이 침묵한게 아니라, 상급지 가격이 저항선을 넘자마자 8월부터 쉬고 있는 것이다. 그렇다면 올 겨울은 일시적 조정장일까 아니면 본격적인 하락장의 시작일까? 내 눈엔 리스크가 해소된게 전혀 안보인다. 정부와 개인사업자들의 부채, 여전히 힘들어하는 건설사와 금융사들. 가계는 소비까지 줄이고 있는데 높은 호가의 아파트를 누가 계속 받아줄까. 2년 동안 정부의 특례론으로 실거주자가 끌어올린 시장은 한계가 명확하다. 가뜩이나 나라곳간 텅텅 비었다는 소리가 들리는데 실거주자가 일으킨 시장으로 세수를 확보했다고 해도 정부 특례론의 적자가 다 메워질 수 있을까? 기준금리가 3.5%인데 대출금리가 3%대 심지어 2%후반대도 있었다. 관치금융이라는 ...

모두 개인적인 의견이고 투자 관점입니다. 저도 잘 모르지만, 변화하는 시장에 빠르게 대응하려고 합니다. 리모델링 구축으로 있는것 보단 리모델링한게 낫지만 수익률이 크지 않습니다. 저라면 리모델링 한다는 소식으로 가격 오르면 팔고 다른 곳으로 갈아탈 것 같아요. 개포동의 개포더샵트리에의 가격을 주변과 비교해보면 알 수 있습니다. 곧 입주하는 더샵둔촌포레와 둔촌주공(올림픽파크포레온)의 가격차이 추이를 확인해봐도 됩니다. 대단지, 커뮤니티등의 프리미엄을 빼고 비교해도 구축에서 리모델링하면서 쓴 비용 대비 수익률을 계산해보면 투자가치가 없다는 판단입니다. 리모델링은 세대수와 증축 제한이 있어서 일반 분양 수입이 크지 않기 때문입니다. 그리고 리모델링 시공 한계로 인해, 천장고도 낮고 평면도도 안좋아 상품의 가치도 높지 않습니다. (물론 기술이 발전으로 전보단 나아지고 있습니다) 서울의 도시계획은 다른 나라에서도 많이 참고합니다. 성수동 준공업지역의 개발, 뷰 프리미엄, 스카이라인, 철도부지 복개 및 개발, 비욘도 조닝 같은 융복합 공간, 철도 지하화 및 공원 개발, 도시 전체를 걷는 거리로 만들기 등 대부분은 이미 선진국에서 완성했거나 개발중인 컨셉입니다. 저는 용적률도 외국의 스카이라인 트렌드를 따라갈거라고 확신합니다. 지금보다 훨씬 더 높은 아파트의 스카이 라인이 기본이 될 것입니다. 그래야 낮은 건폐율로 더 많은 공간이 생겨서 녹지 및 공원을 확보할 수 있으니까요. 1기신도시 용적률도 지금 얘기 나오는것 보다 더 높아질것이고, 20년 뒤에 잠실 엘스, 리센츠가 재건축 하게 될 때는 몇 층으로 한강 스카이라인이 만들어질까요? 그러니 앞으로는 재건축이 불가능해보였던 아파트도 리모델링보단 재건축을 선택할 가능성이 높습니다. 리모델링은 투자 목록에서 제외하는게 낫지 않을까요. 재개발 저도 빌딩 같은 상업용 부동산과 레버리지의 활용법을 몰랐을 땐 재개발이 가장 효율적인 투자인줄 알았습니다. 아파트만 투자하거나 실거주 목적의 구입이라면 재개발이 재건축보다 수익률이 좋을 수 있습니다. 재개발 투자 전략은 정말 많습니다. 조합설립전에 프리미엄 없을 때 투자하기 (사업 무산 위험이 있으니 입지 분석을 잘해야 함) 조합설립 이후 프리미엄을 주고 매수 후, 사업단계 진행되면서 프리미엄 오르면 팔고 수익화하기 내 집 마련 목적으로 안전하게 관리처분인가 이후 매수하여 나중에 새아파트에서 실거주하기 (청약 당점 확률 낮을 때) 신통기획 지정 후, 빌라 매수하여 실거주하면서 재개발 완성 기다리기 (신통지정되면 실거주 필수) 재개발 투자는 목돈이 장기간 묶이게 될 수 있고, 레버리지 활용이 힘들다는 것이 단점이라고 생각하는데요. 초기 투자금 8억으로 충분히 안전한 시점이라고 생각하여 매수했는데 ...

인플레이션 중독 집값이 너무 비싸다, 집값이 왜 이렇게 올랐어 이것을 다른 말로 바꿔서 생각하도록 생각의 시스템을 바꾸면 화폐가치가 이렇게 떨어졌구나 이렇게 이해하고 인정할 수 있게 된다. 간단히 설명하기 위해 부동산 한 사이클을 10년이라고 보면, 지난 2012~13년 바닥부터 2021~22년 고점까지 서울의 주요 아파트는 3배 올랐다. 물론 급지, 지역마다 다르지만 대한민국 아파트 시장의 바로미터인 은마, 잠실을 기준으로 하면 그렇다. 금액대가 작아 상급지보다 더 많은 상승률을 보였던 노원구 같은 경우 아직도 반등이 미미한건 이미 너무 많이 올랐다는게 반영된 즉, 아직 더 기다리라는 뜻이기도 하다. 앞으로 10년 후, 2035년. 거시경제와 유동성이 지난 20년과는 다를테니 보수적으로 2배, 더블링을 가정해보자. 서울 아파트를 1,2,3급지로 나누고 현재 가격대를 보면 34평 기준 1급지 : 30~45억 2급지 : 18~25억 3급지 : 12~16억 이렇게 일반화시키면 안되지만 예시를 위해 대략적인 범위를 설정해 보았다. 여기서 2배를 곱하면 10년 뒤 가격이 나온다. 지역, 단지, 개별 특성에 따라 비율은 차이가 나지만 대한민국 아파트는 기본적으로 거의 같은 비율로 갭메우기를 한다. (다양한 갭메우기 로직과 패턴을 모르면 실거주 및 투자 모두 아쉬운 가격에 사는 실수를 저지르기 쉽다) 10년 뒤 압구정이 재건축되면 어떤 프리미엄이 붙어 하이엔드가 될지 상상이 안되니 최근 가장 핫한 반포를 보면, 반포 한강뷰 45~50억 아파트가 10년 뒤에는 90~100억이 된다는 것이다. 참고로 이 45~50억은 커뮤니티와 한강뷰 프리미엄이 붙은 가격이다. 커뮤니티 프리미엄은 보통 주변 구축 아파트보다 10~15%, 한강뷰 프리미엄은 상급지 기준 6~8억 이상 붙는다. 한강뷰가 아닌 공원, 호수, 뻥뚫린 시티뷰는 그 이하의 프리미엄으로 형성된다. 뷰 프리미엄은 선진국에서 시작된 트렌드로 우리나라는 10년 전부터 유행하기 시작했다. 개인적으로는 사계절을 느낄 수 있는 공원&시티뷰를 좋아하지만 희소성과 그림같은 야경때문에 한강뷰 아파트 프리미엄은 꽤 ...

텅텅 빈 나라곳간. 2년 동안 특례론 혜택주면서 많이 채웠을까? 대세상승장인데 왜 규제지역 지정안하고, 청약정책은 점점 더 완화하고 있을까? 최근 대책이라고 나온건 왜 디벨로퍼, PF시장을 위한 것처럼 보일까? 나도 알고 현장도 아는 대한민국 경제상황, 정부는 다 알고 있고 앞으로의 자산시장도 좋게보고 있지 않다고 생각한다. 금리를 내리면 환호할게 아니라, 긴장할 타이밍이다. 물론 억대 연봉자는 몇년전보다 훨씬 많고, M2통화량도 미친듯 쌓여있고. 그러니 위 가정과 예상 모두 틀릴 수 있다. 그래서 대한민국 미래에 숏베팅할거 아니라면, 무주택은 위험한 포지션이라고 생각한다. 7월까지 거래량 피크를 찍었고, 8월은 휴가철 감안해서 감소할 것 같고 9월부터는 ...

시간만 나면 흔히 말하는 임장을 다니고 있습니다. 빌딩 투자 공부인데, 며칠 동안 논현동, 성수동 어제는 용산공원 서쪽을 돌아다니느라 문라이트 글을 계획대로 포스팅 못했네요. 오늘은 짧게 아파트 매수 팁을 적어볼까 합니다. 저는 지금 시장을 하락장 중 마지막 불꽃 반등장이라고 보지만, 만약 대세 상승장이라고 해도 조정장은 반드시 옵니다. 엘리엇파동 성급하면 내가 일시적 꼭짓점을 찍는거고, 멘탈관리 잘하면 조정장을 노릴 수 있겠죠. 어쨌든 조정장 혹은 하락장 즉, 가격 협상이 가능한 시기에 적용할 수 있는 협상과 설득의 기술입니다. (협상과 설득의 심리학은 책으로 아무리 공부해도 실전으로 가면 머리가 하얘지더라구요^^) 매수 매도시 협상과 설득의 기본원칙은 나는 "말을 적게 하고", 상대방(소장님, 거래자)은 "말을 많이 하게" 만드는 것입니다. 중개업소 파악 저는 매수, 매도시 한 중개업소하고만 연락하고 거래합니다. 여러군데 돌아다니면 동네 분위기만 들썩이거든요. 네이버부동산에서 집주인확인매물, 최근계약건수 등을 참고하고, 직접 가서 관상(?) 및 분위기를 확인하고 고릅니다. 거래는 한곳 하고만 하지만, 다른 중개업소에 전화를 걸어 ...