실거주 아파트 한 채로 돈 번다는 착각




집은 있는데 돈이 없다
‘내 집 마련’이 성공의 상징처럼 여겨지는 한국 사회에서, 실거주 아파트 한 채가 과연 진짜 돈을 벌어다 주는 자산일까요? 이번 글에서는 인플레이션 헤지 효과나 강제 저축 같은 장점은 잠시 뒤로하고, 실거주 아파트의 한계점에 집중해 말씀드려보려 합니다.
실거주용 아파트는 월세나 임대 수익을 창출하지 않습니다. 그 대신 대출 이자, 관리비, 재산세, 각종 유지보수 비용이 나갑니다. 즉, 내 집에 살면서 매달 비용만 계속 나가는 셈이죠.
이런 비용들은 결국 '돈이 나가는 소비'이지 '돈이 들어오는 투자'가 아닙니다. 실거주 1채는 수익형 자산이 아니라, '살기 위해 지불하는 비용'이라는 점을 잊어선 안 됩니다.
현금이 갑자기 필요해도 집을 쉽게 팔 수 없습니다. 집을 팔려면 이사를 해야 하고, 새로운 집에 적응하는 과정에서 시간과 비용, 스트레스가 발생합니다.
또한 부동산은 한꺼번에 큰 금액이 묶여 있기 때문에 쪼개서 나눠 팔 수도 없고, 필요할 때 언제든 현금화하기 어렵다는 치명적인 단점이 있습니다.
집을 담보로 생활안정자금, 사업자 대출을 받을 수 있지만, 부동산 정책에 따라 금액이 제한될 때도 있고 아예 대출을 받지 못할 수도 있습니다.




최근에 구독하기 시작해서 공유해주셨는지 몰라서 질문드립니다. 주식:부동산 투자비율이 어느정도이신지 궁금합니다!

올해 초 꼬마빌딩 매수할 때 미국주식, 코인 대부분을 매도했기 때문에, 지금은 비율이 의미 없습니다ㅠ (회사에서 받고 있는 RSU주식과 이더리움은 남겨둔 상태입니다) 부동산은 보통 가능한 최상의 물건으로 가기 때문에, 분산투자가 힘들더라구요ㅎㅎ

잘 읽었습니다~^^

감사합니다~ 성공 투자하셔서 목표로 하는 곳 입성하시길 기원합니다!

부동산 투자 관련해서 영감주는 좋은 글 공유해주셔서 감사드립니다! 혹시, 실례가 안된다면 2028-30년쯤 계획하고 계신 실거주 아파트 단지가 어디인지 공개하실 수 있을까요? 저는 투자용 자산으로 영등포 푸르지오 아파트를 한채 갖고 있는데, 적당한 타이밍에 매도 하고 상급지로 옮겨가고 싶은데, 언제쯤 매도할지 어디로 옮겨갈지 고민중이라서 여쭙습니다. ps: 너무 길지 않고 담백하지만 생각의 깊이가 느껴지는 다양한 글들 잘 읽고 있습니다. 고맙습니다

아이고 좋은 말씀 감사합니다! 제 갈아타기 대상은 아직 정해진건 아닙니다. 투자용이라면 평수가 작아도 평단가가 높은 상품을 선택해야겠지만(예:3급지 34평보다 2급지 25평), 실거주 목적이라면 삶의 질을 위해 45평 이상 중대형으로 가고 싶네요. 상급지 갈아타기는 보통 하락장에 하는게 가장 유리한데, 지금 말씀하신 아파트가 평단가 3500~5000사이인것 같네요. 지금 1급지 아파트는 전고점을 넘거나 그 부근일텐데요(재건축은 전고점+50%이상 오름). 3500~5000사이 아파트들이 이제 움직여서 만약 전고점 넘어간다면 쉬고 있는 바로 위 급지 아파트로 평형 한칸 내려서 가는게 투자목적으로는 괜찮아보입니다. (물론 이게 대세상승장을 뜻하는 것은 아닙니다. 저도 모르고 아무도 모르죠... 전 지금은 반등장이고 앞으로 엘리엇C파가 온다는 생각도 하고있습니다ㅎㅎ) 즉, 내 아파트와 상급지 아파트와의 갭이 가장 작아질 때, 내 아파트 급매로 팔고 빨리 갈아타는게 핵심인데 이게 말처럼 쉽진 않겠죠^^ 아무튼 말씀하신 아파트와 비슷한 급지의 아파트 중 거래량 더 많은 것들이 어떤 움직임을 보이는지 모니터링 해보세요. 참 그리고 "어디로 옮겨갈지"는 개인 재무, 가족 상황에 따라 너무 달라질 수 있어서 답변이 힘드네요 (참고로 저는 투자는 무조건 재건축으로 합니다)

안녕하세요 늘 부동산관련 내용으로 잘보고 있습니다. 저같은 경우는 경기도 실거주 한채와, 2023년 미분양시 검단에 줍줍으로 한채를 더 가지게 되어서 올해 말에 등기예정인데요.. 부동산전문가나 사람들은 하나같이 일시적 2주택이 최고의 세테크다.. 2년마다 꾸준히 갈아타기하면 좋은곳으로 갈수 있다고 말합니다.. 사슴벌레님이 위에 언급하셨듯이 실거주한채는 그저 나에게 만족감과 안정감을 주는 효용일뿐, 자산가치의 상승을 간접적으로 느낄뿐이지 내 수중에 들어오는 돈은 없으니 크게 체감은 되지 않는듯해요. (물론 자녀가 2명있어서, 자녀에게 좋은상급지로 가면 그만한 가치를 가진것도 없겠죠..) 그래서, 제생각은 차라리 일시적 2주택의 포지션보다는 장기적으로 우상향의 흐름을 본다면, 2주택의 포지션으로 가는것이 어떨까 생각합니다. 물론 종부세를 낼만큼의 비싼 주택들은 아니지만 어느정도 보유후 양도소득세를 내더라도 말이죠.. 위에 언급하신 내용처럼, 월세 세팅이 가능하다는 전제조건이면 월세흐름+시세차익도 누려볼 수 있다고 생각하고, 전세세팅하면 2년혹은 4년이라는 시간동안 다른자산에 투자할 수 있다고 생각하는데 무엇이 맞는지 아리송한 요즘입니다.. 늘 잘보고 있습니다. 감사합니다.

제가 조언드릴 능력은 안됩니다^^, 재무 및 개인상황을 다 모르기에 원론적인 것만 간단히 말씀드리면 - 부동산 전문가?들이 하는 말은 웬만하면 무시하세요. 내 상황에 맞는 전략을 세우는게 맞다고 생각합니다. - 부동산 전문가?들이 말하는 일시적 2주택은 계속 상급지로 점프하라는건데 이 글에서 말씀드린 실거주1채 전략일뿐입니다. 물론 자산, 소득, 향후 증여 상속 계획에 따라 이게 좋은 전략인 사람도 있겠죠. 그게 아니라면 12억 전후 아파트를 일시적 2주택 비과세 특례를 활용하면 세금 거의 안내고 2년 마다 몇천~몇억씩 벌 수 있는데 지금이 그 타이밍인지는 아무도 알 수 없습니다. 이 전략은 횡보장 혹은 강보합장에서 유리하다고 생각해요(지금 분위기가 이어진다면 투자 목적으로는 일시적 2주택 비과세 전략이 수익이 젤 높을것 같네요. 당연히 아직 반등못한 아파트를 매수해야겠죠). - 지금은 분양권 양도세가 많이 나와서 등기 전에 매도하면 프리미엄 수익이 별로 없지 않나요? 전세는 10년마다 오는 금융위기때 외에는 떨어지지 않으니 몇년 지나면 오른 전세금 받으면서 투자금도 회수됩니다. 검단 같은 신도시는 위치에 따라 차이는 있겠지만, 신도시 발전 특성상 시간이 갈수록 좋아질 가능성이 높다고 생각합니다. - 그래도 여러가지 목적과 이유로, 두 채 팔아서 똘똘한 한 채로 갈 상황이 올지 모릅니다. 그때 또 같이 고민해 보시죠^^

참고하겠습니다. 늘 감사드립니다 :)