내가 지금 무주택자라면 (+ 10·15 부동산 대책 분석)
사슴벌레
2025.10.15조회수 627회
사슴벌레
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Cloud & Platform Engineer.
꼬마빌딩, 아파트, Crypto, 미국주식, 연금저축.
뇌피셜은 일기장에서 공개하고 있습니다.
(fellow 전용 톡·아티클도 있습니다)
저는 평범한 직장인 투자자이며, 아직 경력과 경험이 짧습니다. 이미 공개했듯이, 저의 현재 부동산 포트폴리오는 서울 재개발 빌라, 부산 재건축 아파트, 서울 꼬마빌딩으로 구성되어 있습니다. 이 글은 실거주 목적이 아닌, 오직 투자금 대비 수익률 관점에서 작성된 글임을 미리 밝힙니다. 연체율, 부실채권, 저축은행, 건설경기 등 금융 리스크나 거시 경기 지표에 대한 내용은 이번 글에서 다루지 않았습니다.
현재 집 마련을 계획 중인 무주택자라면 조급함 때문에 힘든 하루를 보내실 수도 있을 겁니다. 하지만 원하는 지역의 아파트를 한 번에 소유하기는 어렵습니다. 이는 본업, 투자, 사업을 통해 자산을 불려나간 후에야 이룰 수 있는 목표입니다.
저는 모든 투자의 기본은 본업에 충실하는 것이라고 생각합니다. 자기 직군에서 상위 10% 안에 들어야만 투자도 성공적으로 할 수 있다고 믿습니다. 이는 결국 시드머니 확보와 심리적 여유 측면에서 큰 차이를 만들기 때문입니다. 상위 10%가 되기 위한 노력, 성실성, 인내심, 절제력 등 모든 것이 투자와 연결됩니다.
현재는 부동산 규제가 심하지만, 나중에 사이클이 바뀌어 더 나은 투자 환경이 조성되었을 때, 높은 연봉과 좋은 현금흐름이 있어야 더 많은 대출을 활용하고 리스크에도 대비할 수 있습니다. 본업에서 최고가 되기 위해 노력하는 것만큼 확실한 투자는 없다고 봅니다.
저는 현재의 시장 ...
저는 시드가 적어서 단순 실거주 관점에서 산본 구축에 신혼집을 매매하고 나머지는 여유돈은 계속 투자로 굴리려고하는데 산본은 어떻게 생각하시나요?
자세한 상황을 몰라서 조심스럽지만, 저라면 산본은 안가고 평촌으로 갈 것 같습니다.
의견 감사합니다! 평촌으로 가게된다면 투자를 굴릴 시드머니까지 다 소진하게돼서 가격대가 부담스럽더라고요 ㅠ 가고싶은 마음은 굴뚝같네요..
음... 산본 어디인지 모르겠지만, 제가 이 글에서 쓴 예시 중 하나가 평촌역 재건축 아파트인데, 소액&소형 아파트입니다. 그리고 전 부동산 매수할때 다른 투자를 위해 돈을 남겨두진 않아서요ㅎㅎ 갈 때 가능한 가장 좋은 곳으로 가야 나중에 후회 안하더라구요.
평촌 샛별과 은하수 말씀해주시는걸까요??
초원7단지 부영이요. 평촌 전 지역을 공부한건 아니지만, 제 판단엔 좋은 투자처 같아요. 다만 실거주가 중요하다면 다양하게 더 봐야겠죠~
의견 감사합니다!!
항상 부동산에 대한 생각과 전략을 공유해주셔서 감사합니다. 글 잘 보고 있습니다.
감사합니다. 다음에 더 맛난거 먹으러 만나요^^
저는 신혼집 하남쪽 생각하고 있는데 지금 동탄에 제가 5년 실거주가 있는데 이 집때문에 하남쪽을 바로 매매하기가 어려울거 같은데 하남쪽 전망은 어떻게 보시는지 궁금합니다
제가 전문가가 아니고 지역이 너무 광범위해서 답변도 평범합니다ㅎㅎ. 동탄역GTX부근 아파트라면 저라면 안팔것 같고요, 하남은 당연히 좋게 보는데 워낙 큰 지역이라; 미사신도시라면 9호선 예정된 곳 근처 아파트로 갈 것 같습니다. (예: 미사강변센트리버) 혼인신고 한 이후 10년 이내에 혼인 전 가지고 있던 주택 매도할 경우, 양도세 비과세일테니 이것도 잘 활용해 보세요^^ (정확한 세법은 알아보셔야 합니다)
아 동탄역 부근이긴해요..! 평수는 작은편이고 신축이긴한데 분상제 아파트라 시세차익얻고 미사쪽으로 신혼집 얻을까 생각중이었습니다! 미사강변센트리버 참고하겠습니다!
네, 9호선 예정된 곳 근처 아파트 전부 비교해보세요:)
오늘도 잘 읽었습니다 감사합니다 :)
감사합니다, 좋은 하루 되세요!
답변이 어려우신 질문이겠지만, 지방 광역시 실거주 중인 사람 입장에서는 어떤 투자가 좋을까요? 지방 실거주로는 전세(월세)하면서 수도권 부동산에 투자 하시는 분들도 종종 있는 것 같아 투자의 한 선택지로 고민이 되네요.
정확한 상황을 모르니 제가 해답을 알려드릴순 없겠네요. 지금은 어제 정책으로 인해 서울과 주요 수도권은 실거주 없이 매수가 안됩니다. 저는 광역시 상급지 아파트는 좋게 봅니다. 그런데 자산을 더 불리고 싶다면 수도권에 투자하는게 좋겠죠. 지금 실거주 중인 아파트가 아직 전고점 도달 못했고, 좋은 급지에 있다면 지역의 수요 공급 비율에 따라 앞으로 상승할 수 있다고 봅니다. 규제는 영원할 수 없으므로 나중에 하나씩 변화가 있겠죠. 그때 내 집 팔고 수도권에 투자하면 될 것 같습니다. 타이밍에 따라 먼저 매도 안하고 일시적2주택 활용하는 방법도 있고요. 어제 규제로 묶이지 않은 지역, 예를 들어 일산 킨텍스 부근, 구리, 동탄 등 투자하라는 사람이 많겠지만 전 반대입니다. 굳이 지금 그렇게까지 해야 할까요;; 동탄GTX부근은 너무 좋게 보지만, 전세가가 낮아 투자금이 많이 들어가요. 동탄 근처에 직장이 있어서 실거주 한다면 좋죠. 개인 취향으로 일산이나 어설픈 서울 외곽보다 동탄을 좋게 보고 있습니다. 두서없이 말씀드렸는데 지금은 다 막혀있어서 할 수 있는게 상업용 부동산(예:꼬마빌딩)밖에 없으니 아파트는 지켜보면서 나중에 전략 짜 보세요. 저도 계속 글 올려보겠습니다^^
사슴벌레님. 좋은 글 감사합니다. 신혼집 전세가 내년 말 만료라, 이번 규제로 토허제 지역의 가격 조정이 온다면 생애최초 LTV 70%를 활용해 매수를 검토해볼 수 있겠다는 생각이 듭니다. 어찌 보면 이번 규제가 제게는 ‘기회’가 될 수도 있겠다 싶네요 다만 아직 매물 보는 눈이 부족해서, 저처럼 초보인 사람들을 위해 ‘아파트 가치평가 팁’ 같은 글을 살짝(!) 요청드려봅니다. (바쁘신거 알아서 무시하셔도 전혀 상처 받지 않습니다~ㅋㅋ) 좋은 하루 되세요~
전혀 바쁘지 않은 재택근무자입니다^^ 생초 70%는 살아있으니 좋네요. 사실 진짜 기회는 하락장 와서 규제가 다 풀려도 아무도 안살때지만 그런 시장이 안 올 수 있으니 모험을 걸 필요는 없겠죠. 아파트 가치평가는 이미 가격에 대부분 녹아있다고 봅니다(순간적으로 갭메우기가 아직 안돼서 싸게 살 수 있는 타이밍 제외). 저라면, 블로그에서 늘 강조했듯 평수를 줄여서라도 평단가가 높은 급지로 갈 것 같아요. 34평 10억보다는 25평 10억. 만약 가능하다면 10평대 10억. 26년 말이면 (만약 차트패턴&사이클대로 간다면) 대세하락장 시작일 수 있는데, 내년 중반부터 같이 한번 찾아보시죠. 실거주니 가족수, 아이 학군, 직장 부근 등 다 고려해야겠네요. (전 아니지만, 대부분의 전문가들이 지금을 대세상승장으로 보고 있으니 이 시나리오도 항상 염두해두고 있어야 합니다ㅠ)
답글 감사합니다~~ 위험자산들의 변동성이 커지는 요즘, 실거주 한채는 있어야 장기적인 플랜을 세우고 실행하기 쉬울것 같다는 생각이 듭니다 ㅎㅎㅎ 사슴벌레님 블로그 자주 염탐(?) 하면서 차근차근 준비해보겠습니다. 좋은 한주 보내세요!
맞습니다. 실거주 한채 생기면 매우 안정적으로 추가 투자 계획이 세워지더라구요. 제 생각에 부동산은 무조건 '입지'+'환금성'입니다. 첫 집에서 오래 살아봤자 6~8년일거에요, 무조건 상급지+잘팔리는 곳으로 가는것을 추천드립니다. 목표 꼭 이루시길 저도 응원하겠습니다!
분당이 너무 올랐으니 다음 타자는 용인 수지구 수원 영통구 등이 있겠네요ㅎㅎ
저는 이 글에 쓴 투자 기준때문에 평촌을 더 선호합니다^^
안녕하세요 사회초년생 무주택자입니다. 내년 결혼을 앞두고 증여세 감면 적극 이용하여 매수를 해야할지 고민중인데요. 서울은 대출활용해도 들어가기가 쉽지않아 지축 같은 곳을 매수할까 고민중인데 어떨까요? 평수를 줄이고 연식을 늘려서라도 무조건 서울에 사는게 나을까요? 전월세가 너무 없어질것같아 매수가 고민이 되어 여쭤봅니다... (가용 자금 대출까지 합쳐 7억정도 될듯합니다)
안녕하세요. 생애최초면 70%까지 대출되는데 그거 감안해서 7억 정도인거죠? 저는 전문가나 컨설턴트가 아니고 그저 투자자 입장에서의 개인 의견입니다^^ 저는 무조건 인서울이 정답이라고 생각안해요. 어설픈 서울 외곽보다는 동탄이나 1기신도시가 더 낫다고 봅니다. 실거주니 두 분의 직장 위치도 고려해야 할 것 같은데요, 출퇴근 힘들면 삶의 질이 너무 떨어집니다ㅠㅠ 저같으면 이 글에 쓴 것처럼, 신혼이니 아이 초등학교 전까진 평수를 줄여서라도 평단가 높은 급지를 선택할 것 같네요. 재건축, 교통 호재 있는 지역이면 더 좋구요.
답글 감사합니다! LTV는 70일텐데 소득때문에 어차피 70을 다 활용하기가 어려울 것 같네요... (제 소득으로 는 대출이 3-4억 내외로 나올 것 같습니다. 대출이 잘나온다면 총합 8억도 가능할듯 하네요) 직장은 을지로 쪽이라 지축이 출퇴근 거리가 적당하여 알아본건데, 사실 있는 돈으로는 말씀하신 것처럼 애매한 서울 외곽 밖에 안되는군요. 동탄은 멀고 1기 신도시 중에 출퇴근 고려하면 일산정도일 것 같은데, 지축, 삼송, 구파발 등 서울 가까운 3호선 라인보다도 일산(혹은 타 1기 신도시)이 더 낫다고 생각하실까요?
제가 북쪽은 잘 모르고 그닥 선호하진 않습니다ㅠ 이제 곧 동탄역-서울역 30분이면 가는데 동탄역부근 이미 급상승하고 있네요. GTX부근 아파트 4대장은 가격이 안맞겠네요; 저는 남쪽선호+교통&재건축호재+1기신도시를 좋아해서 평촌역 부근을 알아볼것 같지만, 지축, 삼송, 원흥은 택지지구라 깨끗하고 인프라가 좋아 실거주하긴 정말 편할거에요. 다만 아직도 전고점 회복 못해서 하방 위험에서 안전하다고 느낄 수 있지만, 그만큼 상승할때도 가장 늦게 오를거에요. 환금성 및 갈아타기 전략 짤 때 불리하죠. 전 철저히 투자 관점에서 말씀드렸고, 호갱노노에서 금액과 세대수(최소 400~500세대 이상)로 필터링해서 한번 쭉 보세요. 1기신도시로 간다는건 몸테크인데 그럴꺼면 전 일산은 선택 안할 것 같습니다. 대신 실거주 만족도가 중요하다면 말씀하신 택지지구 중에서 대장아파트로 가는게 좋겠죠. 신혼집이니 아내분과 실거주 vs 자산증식 중에 어떤걸 선택할지 잘 얘기해 보세요^^
고견 너무너무 감사합니다!! 부동산은 먼 얘기라고 생각하고 있다가 갑자기 결혼을 하게 되어서 급격하게 알아보느라 정신이 없었는데, 급하다고 덜컥 사버리면 더 힘들어질것 같네요… 큰돈 들어가는 만큼 급한 마음은 잠시 멈추고 더 공부해보겠습니다! 항상 올려주시는 글들에서 너무 많은 인사이트 받아가고 있습니다!! 감사합니다~~~~
규제정책 이후 한두달 지나면 방향성이 보이는데요. 때마침 그때가 올 겨울인데, 그렇지 않더라도 갭투자자들 때문에 보통 겨울에 급매나 조정된 매물이 많이 나옵니다. 지역을 넓게 펼쳐서 상대평가 해보시고, 가능하면 평단가가 높은 즉 가용한 자금에서 가장 좋은 상급지로 가시는 것을 추천드립니다. 부동산은 무조건 '입지'+'환금성'이라고 생각합니다. 같이 공부하는거 좋아하니, 이후에도 계속 연락주세요^^ 주말 잘 보내세요~
이제 이 글을 봤는데, 좀 더 일찍봤으면 좋겠다는 생각이 들었습니다 ㅠㅠ 최근 시점으로도 뷰를 한번 정리해주시길 기다리겠습니다!!! 감사합니다
전반적인 뷰는 동일합니다. 만약 실거주 1주택이라면 가능하면 평수를 줄이더라도 상급지로 가는 것을 선호합니다. 그런데 각자의 상황, 가족 구성, 투자 목적이 강하냐에 따라 전략이 다를 것 같아요.
혹시 특정지역이지만, 과천은 어떻게 보시는지 고견을 구하고 싶습니다!
이게 대댓글은 알림이 안옵니다;; 지역만 물어보시면 답변하기 어려워요ㅠㅠ 개인취향으로 투자 관점에선 과천은 선호하지 않습니다.
사슴벌레님 글을 읽으면서 계속 부동산 공부해보겠습니다.
그리고 주식으로 놓고보니 질문이 조금 무례했을 수 있겠다는 생각이 들었습니다. '애플 어때?'라고 하면 답이 어려운 것과 마찬가지겠군요.
더 공부하고 질문드려보겠습니다! 감사합니다!