첫 내 집 마련 후 하게 되는 후회 3가지

TMI 구간 어제 투자 멘토님과 8시간 가까이 이야기를 나눴습니다. 현재 저의 아파트 포트폴리오는 서울 재개발 빌라와 부산 재건축 아파트입니다. 실거주는 월세로 하고 있는데, 2~3년 안에 모두 정리하고 서울에 실거주 아파트를 사고 싶었습니다. 서울 자가에서 살던 시절과 내 집이라는 안정감이 그리웠던 것이죠. 하지만 예상대로 멘토님은 미래에 더 큰 수익을 얻을 수 있는 투자 전략을 조언해주셨습니다. 물론 실거주의 안정감이 가장 중요하다면 제 계획대로 해도 되지만, 현재 제가 가진 두 채의 가치는 언제든 마포, 성동급으로 이동이 가능하고 이는 업그레이드 갈아타기가 아니어서 추천하지 않았습니다. 단, 잠실로 간다면 언제든 괜찮다는 의견. 저와 멘토님은 잠실의 미래 가치를 아주 높게 평가하고 있습니다. 사실 꼭 자가 마련이 아니더라도 더 나은 곳에서 살고 싶은 건데, 그건 현금 흐름을 늘리면 가능합니다. 부업이나 사업을 해야겠죠. 그리고 이 나이에 월세로 사는 게 늘 마음에 걸렸으니, 저도 어쩔 수 없이 남 눈치를 보는 사람이네요. 자기 자신을 수용하고 긍정하면서 자존감을 더 올려보겠습니다. 나의 전망 기조 크게 변한 건 없습니다. "무주택은 언제나 안 좋다. 큰 사이클상 지금은 엘리엇 하락 C파동(혹은 이중 하강에서 두 번째 하락)으로 갈 가능성이 높다. 하지만 예측보다는 대응이 중요하고, 시장이 어떤 방향으로 흘러도 큰 타격이 없는 포트폴리오 구성을 해야 한다." 그런데 갑작스러운 정권 교체로 인해 사람들이 심리가 이렇게 급격히 변할 줄은 예상 못했습니다. 이성적인 판단보다는 벼락거지 시즌2가 두려워 심리적 압박감을 이기지 못하고 매수하는 사람이 많은 것 같습니다. 사람은 과거의 데이터와 역사보다는 최근의 기억만 가지고 판단하는 경우가 많기 때문에 그렇다고 보는데, 투자라는 게 결국 인간의 심리가 차지하는 비중이 크기 때문에 무조건 무시할 수는 없습니다. 어쨌든 상승이든 하락이든 일직선이 아니라 파동이 있기 때문에, 열심히 발품을 팔면 남들보다 더 싸게 아파트를 살 수 있는 기회는 여전히 있다고 생각합니다. 30년 투자 경력의 멘토님이 주변에서 가장 많이 들은 말 두 가지가 있다고 합니다. "내가 사면 왜 안 올라." "내가 파니 올랐어." 2023년도에 강력하게 매수를 추천했을 땐 가만히 있던 분들이 요즘 매수한다고 합니다. 코스톨라니가 말한 소신파와 부화뇌동파 중 어디에 속할지 나중에 밝혀지겠죠. 빌딩 시장 이 부분은 저와 멘토님의 의견이 100% 일치합니다. 작년부터 빌딩 시장은 바닥을 다지는 중입니다. 정확한 시기는 알 수 없으나, 내년부터는 매도자 우위의 시장으로 변할 가능성이 큽니다. 여건이 된다면 지금이 그나마 합리적인 가격으로 꼬마빌딩을 매수할 수 있는 마지막 기회일 수 있습니다. 현재...

현재 부동산 시장을 엘리엇파동의 C파로 보는 견해는 계속 유지하고 있다. 그런데 왜 아파트와 꼬마빌딩에 투자했냐고? 예측은 예측일 뿐이며 완전히 틀릴 수도 있기 때문이다. 이런 경우 업사이드 리스크에 크게 노출된다. 다시 인용하면, 홍진채 라쿤자산운용 대표는 시장의 바닥은 비대칭적인 상황이라고 말씀하셨다. 내일 상승한다는 얘기가 아니다. 앞으로 어떻게 될지는 모르지만, 안 좋은 일이 일어나도 더는 떨어지지 않고 좋은 일이 나올 때는 많이 오를 수 있다. 작년 여름 부산의 대장 재건축 아파트는 바닥이고, 최근 1~2년 꼬마빌딩 시장은 바닥을 다지는 구간이라고 판단했다. 하락장과 상승장 모두를 대비한 투자였다. 아직까지는 마음이 평온하다. 아파트 투자의 핵심은 갭메우기라고 생각한다. 압구정, 반포의 대장 아파트가 출발하면 나머지 아파트들이 시차를 두고 전부 따라간다. 예를 들어 아크로리버파크의 상승거래가 나오면 그 상승률을 대부분 비슷하게 따라간다. 갭메우기 로직은 쉬운듯 해도 다양한 요소를 고려해야 한다. 상품타입, 지역, 평형, 입지타입 등을 분석해야 한다. 지역의 경우 강남, 서초가 먼저 오르지만 눈에 띄는 신호탄은 잠실이다. 대단지로 구성된 균일한 지역인 잠실에서 상승 또는 하락 거래가 나타나면 동서남북 모든 방향으로 ...

집은 있는데 돈이 없다 ‘내 집 마련’이 성공의 상징처럼 여겨지는 한국 사회에서, 실거주 아파트 한 채가 과연 진짜 돈을 벌어다 주는 자산일까요? 이번 글에서는 인플레이션 헤지 효과나 강제 저축 같은 장점은 잠시 뒤로하고, 실거주 아파트의 한계점에 집중해 말씀드려보려 합니다. 1. 실거주 아파트의 현실적인 한계 현금 흐름이 전혀 없다 실거주용 아파트는 월세나 임대 수익을 창출하지 않습니다. 그 대신 대출 이자, 관리비, 재산세, 각종 유지보수 비용이 나갑니다. 즉, 내 집에 살면서 매달 비용만 계속 나가는 셈이죠. 이런 비용들은 결국 '돈이 나가는 소비'이지 '돈이 들어오는 투자'가 아닙니다. 실거주 1채는 수익형 자산이 아니라, '살기 위해 지불하는 비용'이라는 점을 잊어선 안 됩니다. 유동성이 매우 떨어진다 현금이 갑자기 필요해도 집을 쉽게 팔 수 없습니다. 집을 팔려면 이사를 해야 하고, 새로운 집에 적응하는 과정에서 시간과 비용, 스트레스가 발생합니다. 또한 부동산은 한꺼번에 큰 금액이 묶여 있기 때문에 쪼개서 나눠 팔 수도 없고, 필요할 때 언제든 현금화하기 어렵다는 치명적인 단점이 있습니다. 집을 담보로 생활안정자금, 사업자 대출을 받을 수 있지만, 부동산 정책에 따라 금액이 제한될 때도 있고 아예 대출을 받지 못할 수도 있습니다. ...

이전 글에서 계속 말했듯 저는 지금 부동산 시장을 대세상승장이라고 보지 않습니다. 하락장 사이클의 전형적인 반등장, 마지막 불꽃이라고 생각합니다. 낮은 거래량과 상급지의 신고가, 다주택 규제로 인한 똘똘한 한 채 선호현상이 과거의 패턴과 매우 비슷합니다. 물론 자금이 충분하다면 사이클 계산하지 말고 언제든 매수하면 됩니다. 매년 몇천만 원의 재산세를 충분히 감당할 수 있는 분들이니까요. 하지만 저 같은 직장인, 일반 자영업자, 중소기업 사업가의 경우 소득이 충분히 올라올 시간이 필요하다고 봅니다. 아파트는 소득이 아니라 자산으로 사는 거라지만, 대출을 받으려면 소득이 받쳐줘야 합니다. 여러분이 받은 연봉의 추이를 살펴보세요. 2012년-2017년-2022년, 그리고 2027년 이후. 금리는 내려갈 테니 전세가격이 오를 거고 결국 매매가를 밀어 올린다고 합니다. 저는 그 밀어 올리는 힘은 몇 년간 응축돼야 나타난다고 생각합니다. 정확한 시기는 알 수 없지만 2027~28년 어느 시점부터는 바닥을 다지고 서서히 오르지 않을까 조심스럽게 예상해 봅니다. 그리고 몇 년 후 대세상승장이...

 홍진채 대표님은 시장의 바닥은 비대칭적인 상황이라고 말씀하셨다. 내일 상승한다는 얘기가 아니다. 앞으로 어떻게 될지는 모르지만, 안 좋은 일이 일어나도 더 안 떨어지고 좋은 일이 나올 때는 많이 오를 수 있다. 내가 작년에 부산 삼익비치를 매수할 때 근거와 정확히 일치한다. 아파트 투자를 잘하려면, 유튜브나 미디어에 나오는 자칭 전문가들의 말은 모두 ‘소음’으로 간주하는 것이 좋다. 대신, 차트를 활용한 기술적 분석, 거시경제, 그리고 선진국의 트렌드를 공부하는 것이 더 유익하다. 그리고 진정한 ‘신호’는 정부의 정책에서 나온다. 그리고 바닥가격에 내 집을 장만하겠다는 것도 불가능하다고 생각한다. 바닥은 지난 후에나 알 수 ...