부동산 투자 중간 점검

요즘 아파트 시장에서 전세 매물이 사라지고 있다. 그 이면에는 여러 정책과 시장 변화가 얽혀 있다. 다주택자 규제로 민간 임대 공급이 줄었고, 토지거래허가제로 인해 갭투자가 사실상 불가능해졌으며, 예금 금리 인하는 임대인들로 하여금 반전세나 월세를 선호하게 만들고 있다. 여기에 공급 부족, 전세대출 규제까지 겹치면서 시장의 숨통이 막혔다. 올해는 대부분의 임차인들이 2023년의 저렴했던 전세가격으로 갱신계약을 체결하는 추세다. 하지만 진짜 문제는 앞으로다. ​ 만약 ‘3+3+3 전세법안’이 통과된다면, 전세가는 급등할 가능성이 높다. 어떤 집주인들은 가능한 한 월세로 전환하려 할 것이고, 전월세 전환율에 따라 오른 전세가가 월세에도 반영되면서 결국 주거비 전반의 상승으로 이어질 것이다. ​ 더 큰 걱정은 소득이 이를 따라가지 못한다는 점이다. 팬데믹 이후 많은 사람들이 아직 충분히 소득이 오르지 않은 상황에서, 주거비 부담이 커지면 소비를 줄일 수밖에 없다. 이른바 “소비 위축의 시대”가 본격적으로 시작될 수 있다. ​ 그렇다면 이 시대에 타격을 크게 받는 업종, 그리고 오히려 살아남는 기업은 어디일까? 불필요한 소비를 줄이고 필수 지출만 남게 되는 시장에서, 생활밀착형 서비스나 가성비 중심의 브랜드가 상대적 수혜를 볼 수도 있다. 몇 년 후 매물 부족과 전월세난이 겹치면, 그동안 소득이 오른 무주택자들이 본격적으로 매수에 나설 것이다. 그 시점이야말로 진짜 대세 상승장의 시작이라고 본다. 지금은 다주택자 규제 상태에서 1주택자의 갈아타기, 고소득자의 선택적 매수로 인해 일부 핵심지만 오르는 시장이다. 사실 현재의 부동산 대책은 이미 정해진 답안지를 따라가고 있다. 이제 ‘10·15 대책이 왜 세수 확보 정책인지’, ‘최근 사람들이 왜 급하게 증여를 서두르는지’, 그리고 ‘자산 이전을 위해 왜 아파트가 아닌 법인을 통한 다른 수단을 검토하는지’ 그 이유를 자연스럽게 알 수 있을 것이다.