부동산을 살 때는 왜 항상 1~2억이 부족할까

요즘 아파트 시장을 이끄는 가장 큰 트렌드는 바로 '뷰(View)'와 '커뮤니티'입니다. "한강이 보이는가?" 그리고 "식사 서비스나 수영장이 있는가?" 같은 질문들이 아파트의 가치를 결정하는 중요한 기준이 되었죠. 그런데 여기서 말하는 ‘커뮤니티’라는 단어는 사실 두 가지로 나뉩니다 1. 공간적 커뮤니티와 사회적 커뮤니티 우리가 흔히 말하는 커뮤니티는 첫 번째, '공간적 커뮤니티'입니다. 단지 내에 잘 갖춰진 피트니스 센터, 사우나, 도서관, 식사 서비스 같은 편리한 하드웨어를 말하죠. 하지만 눈에 보이지 않는 두 번째 의미가 있습니다. 바로 '사회적 커뮤니티'입니다. 조금 더 현실적인 표현을 빌리자면, 이웃들의 생활 수준이나 문화적 매너, 흔히 말하는 '민도'라고도 할 수 있겠죠. "밤 늦게 돌아다녀도 안전한가?", "우리 아이가 좋은 친구들과 어울려 자랄 수 있는 환경인가?" 같은 질문에 대한 답이 바로 여기에 속합니다. 2. 입지, 그리고 프리미엄의 상관관계 부동산 투자의 불변의 진리는 '입지'와 '환금성'입니다. 최근 신축 아파트들이 내세우는 화려한 '공간적 커뮤니티'가 진짜 빛을 발하려면 어떻게 해야 할까요? 결국 입지가 좋아야 합니다. 입지가 좋지 않은 곳에 덩그러니 지어진 화려한 커뮤니티 시설은, 그 아파트의 가치 상승을 이끄는 데 분명한 한계가 있습니다. 반면 입지가 좋은 곳에 신축이 들어선다면 어떨까요? 물리적인 시설(공간적 커뮤니티)은 당연히 최상급으로 지어질 테고, 그 입지와 신축을 선호하는 소득 및 자산 수준이 높은 ...

모든 투자 과정과 결과를 이 블로그에 공유해왔습니다. 이 글도 어디까지나 제 경험담과 개인적인 견해입니다. 다만, 저와 같은 시행착오(재개발 투자)를 다른 분들은 겪지 않으셨으면 하는 마음으로 적어봅니다. 현재 시장에 대한 시각 현재 시장을 ‘하락장 속 반등장’, 혹은 ‘하락 전 양극화 심화기’로 보고 있습니다. 이 관점은 여전히 변하지 않았습니다. 설령 지금이 상승장이라 하더라도, 현재 전세가율 수준에서 투자를 할 생각은 없습니다. 상승장이든 하락장이든, 자산시장은 결코 일직선으로 움직이지 않습니다. 전세가격이 오르거나, 매매가격이 내리거나, 혹은 둘 다 움직이거나 결국 조정장은 반드시 찾아옵니다. 실거주와 투자를 분리할 수 있다면, 그때는 지금보다 훨씬 작은 투자금으로 마음 편히 매수할 수 있지 않을까요? 서울 꼬마빌딩 올해 매수한 꼬마빌딩은 평당 약 2천만원 정도 상승했습니다. 하지만 큰 의미는 없습니다. 최소 5년, 기본 10년 이상 장기 투자를 계획하고 매수했기 때문입니다. 다만, 매수자 우위로 빌딩 투자를 할 수 있는 기간이 이제는 그리 많이 남지 않은 듯한 느낌이 듭니다. 성수동에서 평당 4억을 찍은 걸 보니, 이제는 강남이 오히려 싸게 느껴질 정도네요. 부산 재건축 아파트 부산은 전세와 매매 모두 상승장으로 진입했습니다. 제가 매수했던 삼익비치 아파트는 약 2억 정도 상승했는데, 여기서 추가로 3억 더 오르면 서울로 갈아탈 계획을 고민하려고 합니다. 사실 평생 가지고 가고 싶은 아파트이지만, 자금이 한정되어 있으니 어쩔 수 없네요. 운 좋게 바닥 구간에서 매수했고, 그 대출금을 활용해 ...

요즘 아파트 시장에서 전세 매물이 사라지고 있다. 그 이면에는 여러 정책과 시장 변화가 얽혀 있다. 다주택자 규제로 민간 임대 공급이 줄었고, 토지거래허가제로 인해 갭투자가 사실상 불가능해졌으며, 예금 금리 인하는 임대인들로 하여금 반전세나 월세를 선호하게 만들고 있다. 여기에 공급 부족, 전세대출 규제까지 겹치면서 시장의 숨통이 막혔다. 올해는 대부분의 임차인들이 2023년의 저렴했던 전세가격으로 갱신계약을 체결하는 추세다. 하지만 진짜 문제는 앞으로다. ​ 만약 ‘3+3+3 전세법안’이 통과된다면, 전세가는 급등할 가능성이 높다. 어떤 집주인들은 가능한 한 월세로 전환하려 할 것이고, 전월세 전환율에 따라 오른 전세가가 월세에도 반영되면서 결국 주거비 전반의 상승으로 이어질 것이다. ​ 더 큰 걱정은 소득이 이를 따라가지 못한다는 점이다. 팬데믹 이후 많은 사람들이 아직 충분히 소득이 오르지 않은 상황에서, 주거비 부담이 커지면 소비를 줄일 수밖에 없다. 이른바 “소비 위축의 시대”가 본격적으로 시작될 수 있다. ​ 그렇다면 이 시대에 타격을 크게 받는 업종, 그리고 오히려 살아남는 기업은 어디일까? 불필요한 소비를 줄이고 필수 지출만 남게 되는 시장에서, 생활밀착형 서비스나 가성비 중심의 브랜드가 상대적 수혜를 볼 수도 있다. 몇 년 후 매물 부족과 전월세난이 겹치면, 그동안 소득이 오른 무주택자들이 본격적으로 매수에 나설 것이다. 그 시점이야말로 진짜 대세 상승장의 시작이라고 본다. 지금은 다주택자 규제 상태에서 1주택자의 갈아타기, 고소득자의 선택적 매수로 인해 일부 핵심지만 오르는 시장이다. 사실 현재의 부동산 대책은 이미 정해진 답안지를 따라가고 있다. 이제 ‘10·15 대책이 왜 세수 확보 정책인지’, ‘최근 사람들이 왜 급하게 증여를 서두르는지’, 그리고 ‘자산 이전을 위해 왜 아파트가 아닌 법인을 통한 다른 수단을 검토하는지’ 그 이유를 자연스럽게 알 수 있을 것이다.

저는 평범한 직장인 투자자이며, 아직 경력과 경험이 짧습니다. 이미 공개했듯이, 저의 현재 부동산 포트폴리오는 서울 재개발 빌라, 부산 재건축 아파트, 서울 꼬마빌딩으로 구성되어 있습니다. 이 글은 실거주 목적이 아닌, 오직 투자금 대비 수익률 관점에서 작성된 글임을 미리 밝힙니다. 연체율, 부실채권, 저축은행, 건설경기 등 금융 리스크나 거시 경기 지표에 대한 내용은 이번 글에서 다루지 않았습니다. 1. 모든 투자의 기본은 '본업' 현재 집 마련을 계획 중인 무주택자라면 조급함 때문에 힘든 하루를 보내실 수도 있을 겁니다. 하지만 원하는 지역의 아파트를 한 번에 소유하기는 어렵습니다. 이는 본업, 투자, 사업을 통해 자산을 불려나간 후에야 이룰 수 있는 목표입니다. 저는 모든 투자의 기본은 본업에 충실하는 것이라고 생각합니다. 자기 직군에서 상위 10% 안에 들어야만 투자도 성공적으로 할 수 있다고 믿습니다. 이는 결국 시드머니 확보와 심리적 여유 측면에서 큰 차이를 만들기 때문입니다. 상위 10%가 되기 위한 노력, 성실성, 인내심, 절제력 등 모든 것이 투자와 연결됩니다. 현재는 부동산 규제가 심하지만, 나중에 사이클이 바뀌어 더 나은 투자 환경이 조성되었을 때, 높은 연봉과 좋은 현금흐름이 있어야 더 많은 대출을 활용하고 리스크에도 대비할 수 있습니다. 본업에서 최고가 되기 위해 노력하는 것만큼 확실한 투자는 없다고 봅니다. 2. 나의 투자 기준 저는 현재의 시장 ...

1. 팔고 나서 오를 때 느끼는 고통 보유 자산을 매도한 후 가격이 상승하는 것만큼 속 쓰리고 괴로운 일은 없습니다. 하지만 자산을 시장의 최고점(꼭짓점)에 정확히 매도하는 것은 엄청난 행운이 따라야 하는 일입니다. 그렇기에 대부분의 경우 매수는 희망을 동반하지만, 매도 결정은 매수보다 더 큰 공포를 동반합니다. 따라서 성공적인 투자를 위해서는 자산을 매수하는 시점부터 매도에 대한 명확한 계획이 수립되어 있어야 합니다. 단순히 '얼마가 오르면 팔겠다'는 목표를 넘어, 다음 단계에 대한 구체적인 계획이 필요합니다. 보유 기간 설정: 단기 투자 혹은 장기 목적 명확화 매도 후 계획: 다른 종류의 자산으로 갈아탈 것인지, 더 효율적인 종목을 매수할 것인지, 혹은 일부 현금화하여 수익을 확정할 것인지 아파트는 다른 투자 자산과 달리 유동성이 낮고 큰 투자금을 필요로 합니다. 그렇기에 한 번의 결정이 인생의 중요한 베팅이 되는 경우가 많습니다. 2. 나의 첫 매도 경험과 포트폴리오 리밸런싱의 중요성 저 역시 첫 주택 매도 후, 제가 판 가격보다 계속 오를까 봐 매일 초조했고, 새로 매수한 물건은 거래와 가격이 지지부진하여 매일 밤 억지로 이유를 찾아 스스로를 위안해야 했습니다. 결론적으로 저는 아주 좋은 가격에 매도했지만, 새로 매수한 물건이 투자 관점에서 매우 비효율적이라는 판단을 내렸습니다. 결국 과감하게 다른 상품으로 갈아타기(리밸런싱)를 ...