서울 아파트의 용적률은 어디까지 올라갈까?

공급 부족론의 착시 소위 부동산 전문가들이 한목소리로 외치는 말이 있다. "2026년은 더 무서운 불장이 될 것이고, 공급이 부족해도 너무 부족하다"는 것이다. 그런데 그들이 말하는 공급은 대부분 입주 물량이며, 현재 서울은 신규 택지 지구가 없기 때문에 분양 물량의 대부분은 재개발·재건축 물량이고 그중 대다수는 조합원 물건이다. 원래 일반 분양 물량은 생각보다 제한적이다. 공급은 원인 보다 결과다 아파트 공급은 후행적 성격이 강하다. 경기가 좋고 부동산 가격이 상승하면 공급이 늘어나고, 반대 상황에서는 건설 경기도 침체된다. 2010년대 초반 (하락기): 2012년 2.3만 세대, 2013년 2.7만 세대 등 공급 저점 2018~2020년 (상승기): 연평균 4.6만 세대 공급, 과거 대비 두 배 수준 강남 재건축도 20~30% 하락했던 2011~2013년에는 공급이 줄었고, 대세 상승장이었던 2017~2020년에는 공급이 급증했다. 공급이 가격을 결정한 것이 아니라, 이전의 가격과 경기 흐름이 공급량을 결정했다. 조금 거칠게 ...

아파트 상급지 갈아타기는 하락장에서 하는 것이 좋다. 아파트 투자 공부의 핵심은 ‘비교’, 즉 갭 메우기의 가격과 타이밍을 파악하는 것이다. 상승장에서는 대부분 비슷한 비율로 상승하고, 하락장에서도 마찬가지다. 예를 들어 10억 아파트와 20억 아파트가 있다고 하자. 가격 차이는 10억이다. 만약 하락장이 와서 두 아파트 모두 40% 정도 하락했다고 가정하면, 각각 6억과 12억이 된다. 이 경우 갭은 10억에서 6억으로 줄어든다. 이 시점에서 내가 가진 아파트를 급매로 매도하면서, 동시에 상급지 아파트를 계약하는 전략이 가능해진다. 이 전략이 성공하려면 내가 가진 아파트의 환금성이 매우 중요하다. 하락장에서는 입지가 좋지 않은 곳의 물건은 아예 보러 오는 사람조차 없는 경우가 많다. 하지만 평균 이상의 거래량과 회전율을 가진 단지라면, 급매로 내놓을 경우 하락장에서도 매도가 가능하다. 반대로 입지가 괜찮더라도 거래량이 적거나, 회전율이 낮은 대형 평수라면 갈아타기가 상당히 어려울 수 있다. 그런데 현재 상황에서도 내 아파트의...

무주택자 지인들이 최근 1~1.5년간 소액으로 투자한 사례입니다. 부산 삼익비치는 이곳에서 이미 많이 언급했으니 제외합니다. ^^ 아파트는 입지가 좋고 호재가 있으면 초소형이라도 25평, 34평과 비슷한 비율로 오르기 마련입니다. 또한 전체 거래 볼륨이 작기 때문에 평당가가 더 높아지는, 즉 프리미엄이 더 붙는 현상이 발생합니다. 가양6단지: 재건축, 한강변, 9호선, 대장홍대선 분당 양지마을: 1기 신도시 재건축, 강남권 다음 순서로 오르는 급지 두 아파트 모두 재건축 아파트라 전세가율이 높지 않습니다. 그래서 후순위 담보대출까지 활용해 1억 초중반대의 투자금으로 각각 2억, 4억 정도 상승한 셈이네요. 더 이상 하락하기 어렵거나, 하락하더라도 크게 타격을 받지 않을 가격대였기 때문에 안전마진을 확보할 확률이 높았고, 소액으로 레버리지를 활용한 좋은 투자 사례라고 생각합니다. 전에 말씀드렸던 동탄역 우남, 평촌역 부영 역시 토지거래허가구역 지정 전에 매수하신 분들이라면 향후 비슷한 수익을 기대해볼 수 있지 않을까요. 레버리지를 활용하되 비교적 안전한 투자를 통해 조금씩 더 나은 급지로 갈아타다 보면, 결국 자산의 가치는 점진적으로 늘어나게 됩니다. 무엇보다 인내심이 필요한 투자겠죠. 나중에 이분들이 어떤 타이밍에, 어디로 갈아탔는지도 공유해보겠습니다.

(AI와 함께 쓴 글입니다) 예산을 잡고 매물을 보다 보면 누구나 한 번쯤 이런 생각을 한다. “딱 1억만 더 있으면 완벽한데…”, “조금만 여유가 있으면 이 집인데…” 흥미로운 점은 이 말이 특정 지역, 특정 시기에만 등장하는 것이 아니라는 사실이다. 부동산을 처음 사는 사람도, 몇 번 거래해본 사람도 같은 감정을 반복한다. 마치 공식처럼 재현된다. 그렇다면 이 현상은 어디서 오는 걸까? 결론부터 말하면, 단순한 ‘돈 부족’이 아니라 부동산 시장 구조, 소비자 행동, 가격 형성 방식이 함께 만들어내는 패턴이다. 1. 부동산 가격은 계단처럼 형성된다 많은 사람이 가격을 연속적인 숫자로 생각하지만, 실제로는 품질 변화가 특정 구간에서 계단처럼 나타난다. 9억대: 구축·저층·채광 아쉬움 10억대: 중층·채광 양호·부분 리모델링 11억대: 신축 또는 구조 우수 이런 방식으로 품질이 ‘레벨업’되는 구간이 보통 5천만 원에서 2억 단위로 묶여 있다. 조금만 더 좋은 집을 선택하려고 하면 자연스럽게 다음 계단으로 올라가야 하고, 그 가격차가 대부분 1~2억이다. 즉, 부족한 것이 아니라 가격 계단 한 칸 위를 보고 있는 것에 가깝다. 2. 대출 규제가 예산 상한을 강제한다 LTV, DSR 같은 ...

요즘 아파트 시장을 이끄는 가장 큰 트렌드는 바로 '뷰(View)'와 '커뮤니티'입니다. "한강이 보이는가?" 그리고 "식사 서비스나 수영장이 있는가?" 같은 질문들이 아파트의 가치를 결정하는 중요한 기준이 되었죠. 그런데 여기서 말하는 ‘커뮤니티’라는 단어는 사실 두 가지로 나뉩니다 1. 공간적 커뮤니티와 사회적 커뮤니티 우리가 흔히 말하는 커뮤니티는 첫 번째, '공간적 커뮤니티'입니다. 단지 내에 잘 갖춰진 피트니스 센터, 사우나, 도서관, 식사 서비스 같은 편리한 하드웨어를 말하죠. 하지만 눈에 보이지 않는 두 번째 의미가 있습니다. 바로 '사회적 커뮤니티'입니다. 조금 더 현실적인 표현을 빌리자면, 이웃들의 생활 수준이나 문화적 매너, 흔히 말하는 '민도'라고도 할 수 있겠죠. "밤 늦게 돌아다녀도 안전한가?", "우리 아이가 좋은 친구들과 어울려 자랄 수 있는 환경인가?" 같은 질문에 대한 답이 바로 여기에 속합니다. 2. 입지, 그리고 프리미엄의 상관관계 부동산 투자의 불변의 진리는 '입지'와 '환금성'입니다. 최근 신축 아파트들이 내세우는 화려한 '공간적 커뮤니티'가 진짜 빛을 발하려면 어떻게 해야 할까요? 결국 입지가 좋아야 합니다. 입지가 좋지 않은 곳에 덩그러니 지어진 화려한 커뮤니티 시설은, 그 아파트의 가치 상승을 이끄는 데 분명한 한계가 있습니다. 반면 입지가 좋은 곳에 신축이 들어선다면 어떨까요? 물리적인 시설(공간적 커뮤니티)은 당연히 최상급으로 지어질 테고, 그 입지와 신축을 선호하는 소득 및 자산 수준이 높은 ...