아파트 하락장이 와도 매수할 수 없는 이유




이 글은 부동산과 투자를 공부하며 직간접 경험한 내용을 바탕으로 쓴 개인 의견이다. 예측보다 대응이 먼저고, 어떤 상황에서도 시장을 떠나지 않고 꾸준히 관심을 갖는 것이 그 출발점이라고 믿는다.
나는 마켓 사이클 파동을 기본으로 과거 역사를 공부하고, 현재 데이터와 현장 트렌드를 함께 보면서 투자 관점을 세운다. 그래도 실제 투자에선 상승장·하락장·횡보장 세 가지 시나리오를 모두 가정하고 전략을 짠다.
현재 내 견해는 이렇다. 지금 아파트 시장은 하락장 사이클 안에서의 반등장이다. 정권 교체 이후 반등 폭이 예상보다 크게 나온 건 사실이다. 하지만 그게 추세 전환을 의미하진 않는다고 본다. 거품이 큰 아파트일수록 하락장에서 더 많이 빠진다. 이 견해는 지금도 유지 중이다. 물론 이 견해가 완전히 틀려도 상관없다. 내 부동산 포트폴리오가 비어있는 게 아니니까.
나는 직장인 투자자다. 내 돈을 직접 넣은 경험을 공유할 뿐이다. 공유하는 이유는 다 공개해도 내가 손해볼게 없기 때문이다. 엣지 있는 정보를 가졌다면 공개하지 않는다. 그런 걸 공개하는 사람은 오히려 조심해야 한다.
유튜버나 블로거 중에서 조심해야 할 유형이 있다.
공부 없이 자신의 과거 경험에만 의존하는 사람. 자기가 전에 맞힌 방식이 앞으로도 통한다고 굳게 믿는다.
데이터만 보고 현장 분위기를 모르는 사람. 숫자는 후행한다.
2023년 초 잠실·강동 등 낙폭 큰 서울 아파트 매수를 추천하지 못한 사람. 그때는 실거주 목적이라면 아주 좋은 매수 타이밍이었다. 심지어 부동산 투자 초보였던 나도 어머니께 권유해서 둔촌주공 소형 무순위에 당첨됐다....


부러워요

몇 년 안에 다시 서울 실거주 아파트로 갈아타기 계획중입니다. 매수시기 오면 블로그에 공유할 생각입니다.

좋은 말씀 감사합니다. 하락장 사이클 안에서 반등장이라는 이야기를 조금 더 자세히 들어볼 수 있을까요?

저도 궁금합니다

아파트 관련 카테고리 https://www.valley.town/space/@developer/articles?category=66841de55aa14a80b4fe253b 에서 계속 얘기했는데요.
21년 10월(강남,서초는 22년 중반) 이후부터 하락장 사이클이라고 생각합니다. 22년 말~23년 초는 외부충격(미국 급격한 금리 인상)으로 인한 폭락이라 V자 반등을 한 것이고, 그 후 전고점과 전저점 중간 가격에서 쉬어가는 중에(미국 10년채도 올랐음), 갑자기 토허제 풀리고 총선 결과가 일방적으로 나오면서 똘똘한 한 채 현상이 다시 가속화됐습니다. 모든 자산시장이 그렇듯 하락사이클에서도 일직선이 아니라 반등장이 계속 생깁니다. 쉽게 말하면 엘리엇 파동의 B파가 끝나고 C파로 가는 길목이라고 판단하고 있습니다. 실물경제가 너무 안 좋아 수요가 많지 않은 상황에서 대출까지 막아서 시장 에너지는 더 빠질것 같습니다. (이어짐)

(이어서) 다만 늘 말씀드렸듯 전 한국 부동산에 숏베팅은 안하기 때문에 무주택이 아닙니다. 그리고 투자자 관점이라, 가능하면 시장 방향이 어느 정도 정해지는 즈음에 움직이는 것을 좋아해서요. 2008~2010년과 비슷한 패턴인데 지금은 그때처럼 제2금융권사태도 없고, MB정부의 보금자리정책(기다리면 반값 아파트 살 수 있다는 믿음)도 없어서 다르게 흘러갈 수도 있습니다. 사실 모래성 같은 더 큰 문제가 있다고 보는데 이건 너무 불확실하니 생략하고요^^
결론) 모든 가능성을 열어두고 있지만, 만약 하락장이 오면 아파트로는 인생 마지막 기회라고 생각하고 있습니다.

하락사이클이 시작됐다는 뷰이신가요?

지금이 아니라 21년 말 부터요. 위에 @비트님 질문에 답변을 적어놓았습니다, 참고 부탁드립니다. 다만, 개인적인 의견일뿐이고, 전 한국 부동산에 숏베팅하는건 업사이드 리스크가 너무 크다고 생각해서, 무주택이 아닙니다.

항상 감사합니다~
결국 본업으로 현금 흐름을 통해 자산을 불리면서 적당한 때를 기다려야겠네요!!

타이밍 맞추는건 매우 힘들 것 같지만, 제 포트폴리오 변경할때 공유는 드릴 예정입니다. 그리고 현금 흐름으로 자금을 모으는 것도 있지만 혹시라도 대출 규제가 풀리면 본업이 튼튼해야 더 많은 금액을 저금리로 받을 수 있으니까요~

자가를 마련하지 못한 입장에서 사슴벌레님의 글은 너무 큰 도움이 됩니다!
너무 감사해요~!

좋은 뷰 공유 감사합니다

감사합니다. 좋은 하루 보내세요^^

양질의 컨텐츠 발행해주셔서 감사합니다 개인적으로 운영하시는 블로그가 있으시다면 링크 한 번만 남겨주시면 감사하겠습니다!

Valley와 똑같은 글 백업용으로 복붙해 놓은거라 의미없습니다^^ 오히려 이곳에 다른 곳엔 없는 fellow 공개로 돼있는 '회사 이야기'가 있습니다(최근엔 거의 안썼지만ㅠ). 그리고 '톡'에도 짧은 글 올리고 있으니까요~

고맙습니다

감사합니다~

좋은 인사이트 감사드립니다~^^

영원한 건 없으니 몇 년 뒤에 좋은 날이 올 것 같습니다~

안녕하세요. 부린이인데 요즘 부동산 시장이 워낙 핫해서 관심 가지는 중입니다. 혹시 시간되시면 사회 초년생들은 어떤 방향으로 부동산에 접근해야할지도 풀어주시면 감사하겠습니다! ㅎㅎ
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각자의 상황과 목표가 달라서 정답이 있는건 아닙니다. 투자가 아닌 내집마련이 목표라면, 저는 금융투자에 소질이 없어서 내 본업을 계속 업그레이드해서 청약 계약금 혹은 대출 제외한 시드머니까지는 저축으로 모을 것 같습니다. 하지만 자신이 주식, 코인 투자를 잘한다면 그것으로 자금을 불려도 되겠죠.
혹은 나중에 규제가 완화되면 투자 목적으로 전세끼고 먼저 매수한 다음, 수익실현 후 내집마련할 때 보태도 되고요. (예시: https://www.valley.town/space/@developer/articles/6943e84f5a0409f53f1d11a9)