초년생의 집값에 대한 생각과 푸념

저는 올해초부터 작은 아파트 청약으로 들어가서 살고 있는데 생각보다 주거안정성이 굉장히 마음의 안정을 주더라구요. 이점에서는 주식과는 다른 유형의 자산이라는걸 뼈저리게 느꼈습니다. 아마 911님도 주식으로 큰돈을 버시게 되면 적정한 가격의 주택을 구입하시리라 생각합니다. 다만 말씀하신것처럼 비정상적인 사회풍토는 얼른 개선이 되어야한다고 생각합니다. 저는 이제는 유주택자가 됐지만 대한민국의 미래를 위해서는 조금이라도 빨리 버블이 터져야하지 않을까 싶은데 그 여파가 어느정도일지는 가늠이 안되네요... 풍선이 작을때 빨리 터졌어야 했는데... 지금 너무 커져버려서 대마불사가 되어버린것은 아닐까 걱정입니다. 가장 좋은 방법은 주식과 같은 자산을 보유했을때 세제 혜택을 많이 주거나 상법개정, 밸류업 프로그램등을 통해서 자연스럽게 자산이 이동하게 하는 방법이 이상적이지 않을까 싶습니다.

너무나도 훌륭한 글에 입을 막을 수가 없어서 글을 씁니다. 1. 옳음 당위 그리고 예측은 다르다. 리스크를 진 사람이 손해와 이익을 다 누린다(옳음) 부동산 리스크를 건설사가 져야하는데 정부가 부양책 내놓아서 리스크를 정부가 가져간다(옳지 않음) 정부 입장: 부양책 제시해서 문제 다음으로 연기하기 vs 지금 디레버리징해서 욕쳐먹고 선거 멸망하기 (의사결정분지도라는 명백한 경제학적 원리로 본 상황) 결국, 부양책 실시(타당한 예측) 그래서 결국 부동산 매수자는 이기는 게임이며 이에 맞춰서 베팅하는 것이 합리적 경제 주체의 판단이라고 생각합니다. 전 부동산 초 강세론자입니다. 제 머리로는 도저히 하락한다는 경우의 수가 보이지 않으며, 명백한 강세장입니다. 저에게 독재자 시켜줘도 최소 5년간은 부동산 잡을 자신이 없습니다. 2.부채가 문제가 되는 것은 오직 상환에 문제생겨서일 뿐이다. 개인적인 생각이지만 가계부채는 왜곡되어있다고 봅니다. 그 이유는 전세자금대출입니다. 실질적으로 전세자금대출은 월세를 은행에게 내는것에 불과한데 이것이 대출로 잡혀서 과대계상되고 있다고 봅니다. 그리고 애초에 이자만 잘 낼 수만 있다면 부채의 크기는 문제가 안됩니다. 월천만원 버는데 월 300이자가 문제가 되겠습니까? 3.민주주의의 열등함과 철인왕에 대한 칭송 정치인들이 자기 임기안에만 문제 안터지면 상관없어서 폭탄돌리기 하는 것은 본질적으로 국민이 그것을 이해하지 못하기 때문에 발생하는 것입니다. 만일 유권자들이 진정으로 이해한다면, 결과가 안좋아도 올바른 정책을 시행했다면 지지율이 떡상해서 선거 대승을 하게 해주면 됩니다. 그러나, 경제학적 원리를 이해한다는 것은 굉장히 어려운 일인것 같습니다.(왜인지는 모름) 분명 의사결정분지도상 정책의 결과는 좋지 못하다. 수요 공급 법칙상 최저임금제는 실업을 유발할 뿐이다라고 말해주지만 이해하는 사람을 본적이 몇 안됩니다.(근데 애초에 이해하고 있다면 그런 말을 하지 않을 거라서 모순) 그래서 문제는 계속 해결될 수 없고 어려운 길을 갈 수 밖에 없습니다. 합리적인 참여자라면 이를 알고 일어날 일에 베팅하는 것이 합리적이라고 생각합니다. 4. 버블은 함부로 말해서는 안된다. 그 이유는 버블이라고 말하지만 근거를 따져보았을때 버블인지 아닌지 불명확할 뿐더러. 명백한 버블이라고 할지라도 상승을 못먹으면 벼락거지행이 너무 심하기 때문입니다. 버블이라고 한다면, 곧 근미래에 폭락이 나야지만 맞는 이야기인데 버블이라면서 40년동안 우상향하고 있다면 이것을 버블이라고 말하는 것이 맞는지 모르겠습니다.

저도 사회 생활 시작하고 한국의 경제나 사회가 돌아가는걸 어느 정도 깨닫기 시작하면서 부터 느낀 모순이랑 통하는 부분이 있어서 공감 되는 글이네요 좀 비관적인 얘기지만 제가 봤을 때는 부동산을 중심으로 얽히고 섥힌 이 문제들은 말씀하신 대로 외부의 충격이나 내부적으로 어떤 계기로 인해 강제로 디레버리징 되지 않는 한 아무도 해결할 수 없는 것 같습니다 너무 늦었어요..

911님 이거 펠로우 게시판에 올려주시면 다양한 의견을 댓글로 더 볼 수 있을 것 같는데 어려울까요? 읽으면서 이 정도로 많은 고뇌와 진심이 담긴 글을 작성하실 줄 몰랐습니다..

다양한 분들이 다양한 의견을 내 주셔서 너무 재밌네요. 부동산의 의사 결정과 이해관계는 결국 유주택자 기준으로 편향 돼 있기에 오를 수 밖에 없다는 논지도 재밌습니다. 우리나라 유주택자와 무주택자의 비율이 대략 58:42라고 하는데, 한 가구를 기준으로 본다면 유주택 가구의 비율은 월등히 올라갈 것 같긴 하네요 ㅎㅎ 또 최근 친구와의 대화가 생각나기도 합니다. 지금 나스닥이 고평가 돼 있는 것 같기도 하고 나름의 이유를 말하니 지금까지 나스닥이 올랐으니 확률적으로 오르는 것에 베팅하는게 맞는 것 아니냐고 자기는 2-3배 레버리지만 한다고 하더라구요! 그러면 나스닥은 얼마나 더 올라야 적정 가치냐하고 물어보니 일단 무조건 오르니까 헛소리 말라더군요~ 미국이 세계 짱이니까. 부동산으로 돌아가서.... 부동산은 지금까지 최고의 인플레이션 방어 수단이자, 우상향 하는 자산이자, 심지어 국가가 밀어주는 자산이니 거의 금과 비슷한 안전자산 혹은 그 이상의 완전자산이다! 라는 주장도 일리가 있는 것 같기도 합니다. 다만 월가아재님이 매번 말씀하시는 사이클은 모두 비슷하다. 다른 점을 제외하고... 라는 내용과 자본주의는 기본적으로 폰지의 형태를 띄고 있고 부채로서 성장한다는 뉴런의 내용과 같이 고금리 긴축의 시대가 온다면.. 더이상 써버릴 패가 없다면.. 저성장 고령화 일본의 시대로 간다면.. 사실 이미 주변에서 부부합산 월급이 6-7백인데 대출 이자로 2백만원을 내는 모습을 보면 2백만원의 이자를 과연 몇 년을 감수 할 수 있을까 하는 생각은 듭니다. 200만원이 부동산이라는 ETF의 롤오버 비용, 운용 비용이라고 친다고 하면 과연 미래 우리나라 전제 부동산 가치가 몇 %가 올라야 하는가 생각해보면 이번엔 다르지 않을까 생각하기도 합니다. 다만 정말 부동산이라는 자산은 "감정자산"인 만큼 의도적으로 터지지 않는 이상은 점진적 우상향 하기엔 좋은 자산이라고 생각하긴 합니다 ㅎㅎ

욕심 부리지 않고 감당할 수 있는 만큼만 리스크를 지며 살아가려는 사람이 바보가 되는 사회가 과연 정상적인 사회인지, 한 번 묻고 싶었습니다." 이 말에 깊이 공감하고, 많은 고민이 느껴지네요. 저도 부동산 전문가는 아니지만, 911님 말씀처럼 디레버리징을 강제로 당할 만한 이벤트가 없는 한, 적어도 서울의 상급지 부동산은 여전히 강세를 유지할 거라고 생각합니다. FED 가 유동성 투여하듯, 조금만 부동산 시장이 흔들려도 수십가지 부동산 정책을 쏟아내는 대한민국에서 부동산 불패는 허상이 아닌 듯 합니다. 참고로 저도 무주택자이지만 1주택은 있어야 한다고 생각해요. 한국이라는 작은 나라의 부동산이라는 특정 섹터에 자기 자산의 대부분을 몰빵하는게 꺼림직하지만, 911님 형님의 사례처럼 아이들이 학교에 다닐 시기가 되면 이성과 논리보다 아이들의 학업과 생활 환경이 더 중요해지는 것 같아요. 저도 아이들과 월세집에 살다가 집주인이 바뀌는 과정에서 부동산에서 마치 모델하우스처럼 집을 여러 사람에게 보여주는 상황을 겪고 이성을 잃고 (당시 고점에) 무리하게 대출을 받아 집을 샀다가 7년 만에 집값이 3배나 오르는 비현실적인 경험을 했고 현재는 매도한 상태입니다. 이사 스트레스나 안정성 측면에서 내 집은 참 중요한 요소이더라고요. 저에게는.. 상급지 자가 1주택, 그걸 모르는 사람이 어디 있겠어요. 하지만 집값이 너무 비싸죠. 그런데도 그 돈을 가진 사람들은 생각보다 많더라고요...

부동산이 비싼 것은 맞지만, 버블은 아닌 것 같습니다. 주식에 PER이 있다면 부동산에는 PIR이 있으니 한 번 전세계 주요도시의 PIR을 perplexity와 한국은행자료를 통해 비교해달라고 해봤습니다. 서울(대한민국): 8.3 (2017년 기준) (from 한국은행: https://snapshot.bok.or.kr/dashboard/C7) 베이징(중국): 37.80 (2017년 기준) 상하이(중국): 36.91 (2017년 기준) 홍콩: 38.61 (2017년 기준) 런던(영국): 24.16 (2017년 기준) 싱가포르: 22.18 (2017년 기준) ---------------- 이상하게 2017년자료만 나오는군요;;; 여튼 위 자료는 검증은 해봐야겠지만,, 맞다고 본다면 서울은 2017년에는 오히려 비교적 저평가 되어있다고 볼 수도 있지 않나 싶습니다. 그럼, 최신 자료를 보면, 2024년 3분기 기준 한국 PIR(서울 10.3, 전국 4.0, 출처: 한국은행) 값을 생각해 본다면, 그렇게 까지 비싼 정도는 아닌 것 같습니다.(물론, 저 같은 서민에게는 엄청나게 비쌉니다 ㅠ), 주식처럼 절대평가, 비교평가, 대내외정치, 재정적, 공급과 수요, 임대수익률과 채권수익률, 주식의 배당수익률 등을 비교해보기도 해야겠지만 단순히 PIR만 보면 그런 것 같습니다. 부동산은 투자자산이자, 필수재이자, 사치품(입지가 우수한 명품아파트라면)으로써 양극화가 되는 경향성이 있다는 것과 필수재로서의 하방경직성이 다른 자산군들보다 강하다는 특수성이 있는 것 같습니다. 여튼, 부동산은 개인적으로 너무 비싼 것 같다는 생각이 들어서 좀 떨어지는게 맞지 싶지만, PIR값 상으로는 그렇지 않은 것 같습니다. 물론 단기적 하락과 상승은 모르겠습니다만, 중장기적으로 수도권은 상승이 맞지 않나 싶기도 합니다. 참고로 이미 인구가 소멸되고 있는 독일, 일본, 스페인 등도 펄플렉시티에 물어보니까 양극화가 되고 있다고 하네요. 지방은 중장기적 완만한 하락, 주요 도시는 상승이라고 합니다.

20년 전에 집 사면 바보되는 줄 알았습니다. 10년 전에 나보다 더 비싸게 살 사람은 없는 가격에 집 산 줄 알았습니다. 결국, 이 게임은 파국이 오기 전엔 계속 될 게임이라는 걸 인정하게 됐습니다.

부동산에 대한 좋은 인사이트 감사합니다!!

지방자치에 대한 911님의 생각에 200%동의합니다. 비효율의 끝판왕, 세금 루팡, 자기 영달을 위한 정당 꼭두각시들인 것 같아요.