단기적으로, 주택 건설이 둔화되고 있지만 심각하지는 않음.
코로나 붐을 제외하면, 신규주택 구매는 2017년 이후로 횡보중
장기적으로, 수요 약세는 모기지금리나 주택 가격이 아니라, 임금 성장에 대한 우려와 관련이 있음
[주택 시장이 경제를 불황으로 몰아넣을까?]
가능성은 낮음. 신규 주택 판매량은 장기 평균인 60만보다 70만에 더 가까움. (SAAR기준)
* SAAR = seasonally adjusted Annueal rate
단기적으로는 건설 중인 미분양 주택이 착공을 둔화시키고 있으며, 이는 경제 성장에 부담을 주겠지만, 전체 GDP 성장률을 마이너스로 돌릴 정도는 아님. 그러나 주택 수요 증가는 단순히 자금 금리(건설 자금 조달을 위해)를 인하하거나, 10년 만기 국채 금리를 낮추거나, 10년 만기 국채와 주택담보대출의 스프레드를 줄이는 것만으로는 충분하지 않음. (연준의 MBS보유가 줄어들면 스프레드가 더욱 확대될 것)
주택 구매 능력과 주택 구매 간의 관계는 훨씬 더 복잡함. 트럼프 대통령은 연준을 주택 시장과 연결시켰고, 정부는 단독주택 건설 활동(종종 다세대 주택 건설을 약화시키는)을 촉진하기 노력해왔음. 여러 가지 조치 중에서도 주택담보대출 비용 인하(인수 기준 완화, 세제 혜택 확대 - 트럼프 등은 TCJA에서 이러한 조치를 제한) 등이 있음. 주택은 성장의 높은 승수 효과를 가지고 있기 때문.
고령화 사회의 밀레니얼 세대는 향후 몇 년(10년?) 동안 주택 소유율은 늦지만 상승하는 추세를 보일 것으로 예상함. 주택 구매 급증은 오래전에 끝났지만, GFC 이후 경제의 특징은 인구 통계적 요인과 상관없이 주택 수요와 가계의 레버리지가 확실히 감소했음. 주택담보대출 수요는 저렴한 자금 조달과 높은 구매력에도 놀라울 정도로 둔화되었음. 소득 증가에 대한 신뢰 상실이 가장 큰 이유로 지목됨.
실제 건설 지출은 지금까지 회복세를 보였으며, 2017년 이후 짧은 코로나19 호황을 제외하면 횡보 추세를 보이고 있음.
수요 감소에는 주택담보대출 금리와 눈에 띄는 공급 외에도 훨씬 더 많은 요인이 있음.
모두가 단순한 해결책을 원하지만, H.L. 멘켄이 말했듯이, "모든 복잡한 문제에는 명확하고 간단하지만 틀린 답이 있음"
