최근 부동산 커뮤니티에서 자주 보는 댓글이 있습니다. "무주택으로 남아 있는 건 집값에 숏 포지션 잡은 거나 마찬가지"라는 말입니다. 심지어 "주식은 안 사면 중립이지만, 집은 1주택이 중립"이라는 주장까지 등장합니다.
처음 들으면 꽤 그럴듯합니다. 하지만 이 문장을 자세히 뜯어보면, 반은 통찰력있는 표현이고 반은 과한 수사입니다. 특히 "숏"이라는 표현은 생각보다 훨씬 강한 단어입니다.
숏이 뭔지부터..
금융시장에서 숏(short)은 명확한 구조를 가집니다. 기초자산 가격이 오르면 손실이 커지고, 내리면 이익이 납니다. 그리고 이론적으로 손실은 무한대까지 갈 수 있습니다. 테슬라 주식을 공매도했는데 주가가 3배 오르면? 그만큼 손실이 불어납니다.
그런데 무주택자의 상황이 정말 이런 구조일까요?
무주택자의 실제 손익은 "집값" 하나만으로 결정되지 않습니다. 오히려 핵심은 매달 내는 전세금이나 월세입니다. 집값이 올라도 임대료가 덜 오르면 체감 손실은 제한적일 수 있습니다. 반대로 집값이 정체돼도 임대료가 폭등하면 타격은 커집니다.
예를 들어봅시다. 2020년부터 2021년까지 서울 집값은 크게 올랐지만, 전세가는 상대적으로 덜 올랐던 지역들이 있었습니다. 이런 지역에 사는 무주택자는 "집값 숏"처럼 손실이 기하급수적으로 불어나지 않았습니다. 반면 2022년 이후 일부 지역에서는 집값이 하락했는데도 월세가 오르는 기현상이 벌어지기도 했습니다.
즉 무주택은 "집값 숏"이 아니라, 더 정확히는 주거 서비스를 매달 현금으로 결제하는 상태입니다. 투자 용어로 말하면 '주택가격 베타를 보유하지 않은 채, 거주 비용(캐리)을 지불하는 구조'에 가깝습니다.
1주택은 정말 '중립'일까요?
"1주택이 중립"이라는 말도 생각보다 복잡합니다. 실거주 1주택은 단순히 '롱 포지션 1개'가 아니라, 실제로는 여러 요소가 뒤섞인 복합 포지션입니다.
실제로 1주택 보유자는 다음을 동시에 들고 있습니다:
주택가격 상승 노출 - 자산으로서의 집값 변동에 직접 영향을 받습니다.
임대료 인플레이션 헤지 - 집값이 오르면 보통 임대료도 오르는데, 본인은 임대료를 안 내니 이를 방어하는 효과가 있습니다.
금리 리스크 - 대출이 있다면 금리 변동에 직접 ...
