어쩌면 CRE, 특히 사무실(office) 부문은 고용시장이 악화되는 문제를 보여주는 표면적인 것이며, CRE는 필연적인 위기를 겪게 될 문제였는지도 모릅니다. (...본문에서 이어집니다)
상업용 부동산(CRE), 거대한 경제의 도미노에서 - 1. 美 고용시장
2023년 美 고용시장 - 실업률과 고용률
2023년 美 고용시장 - 일자리 현황
노동력 부족이 생기는 원인
블루칼라와 화이트칼라의 명암 - AI의 보급을 중심으로
<상업용 부동산(CRE), 거대한 경제의 도미노에서 - 2. CRE>로 이어집니다
작년 한 해를 달군 이슈 중 하나로 상업용 부동산(CRE)을 꼽을 수 있을 것 같습니다. 많은 구루들은 CRE가 경제 위기의 뇌관이 될 수 있다고 언급한 바 있으며, 실제로 실리콘밸리은행(SVB)이 파산함에 따라 많은 분들이 관심을 가지고 지켜봤습니다. 당장 급한 불은 꺼진 것으로 평가받지만, 비슷한 맥락의 위험을 안고 있는 은행들이 많다는 것은 변함없는 사실입니다.
어쩌면 CRE, 특히 사무실(office) 부문은 고용시장이 악화되는 문제를 보여주는 표면적인 것이며, CRE는 필연적인 위기를 겪게 될 문제였는지도 모릅니다. 또한 CRE 관련 대출은 미국 내 많은 중소 은행들의 ‘생존’에 직결되는 요소인 만큼, 경제 위기의 도미노가 될 가능성 또한 부정할 수 없습니다.
2부작으로 연재 될 이번 칼럼을 통해 고용시장을 통해 확인한 CRE의 필연적 위기, 그리고 이것이 실제로 우리의 경제에 어떤 영향을 미칠 수 있는지 확인하는 시간을 가져보겠습니다.
1. 2023년 美 고용시장 - 실업률과 고용률
2023년의 주요 포인트는 ‘과연 2023년에 경기 침체가 발생할 것인지, 그리고 만약 발생한다면 이는 경착륙일지 혹은 연착륙일지’에 대한 내용이었다고 해도 과언이 아닐 것입니다. 그리고 이를 논함에 있어 가장 핵심적인 요소는 인플레이션, 금리, 그리고 고용이었습니다.
실제로 금리를 높여감에 있어 다른 영역에서 물가가 내려가는 등 가시적인 결과를 확인하였으나, 고용시장에 있어서는 그 효과가 미미한 것을 두고 많은 말들이 오갔습니다. 경기를 낙관적으로 보는 사람들은 강력한 고용을 근거로 경기 침체가 온다는 의견을 일축하기도 하였으며, 아직 금리 인상에 대한 효과가 사회 전반에 반영되지 않았다는 의견, 애초에 고용 조사가 중복된 내용을 담고 있으며 팬데믹 같은 격동적 시기에는 반영이 느리다는 의견 등 다양한 관점이 제시되었습니다.
2023년 미국의 고용 지표들은 전체적으로 강세를 보였다고 할 수 있습니다. 미국의 실업률은 팬데믹 이후 최대 14.8%까지 증가했지만, 이후 양적 완화와 경기 회복의 과정에서 기업이 보다 더 많은 노동력을 필요로 하게 되었으며, 실제 지표상으로는 팬데믹 이전 시기까지 실업률이 낮아지는 모습을 보이기도 합니다. 회복의 과정에서 이견이 존재했지만, 전체적으로 실업률이 낮아짐과 동시에 경제활동참가율(Labor Force Participation Rate)이 늘어나는 상황은 긍정적으로 평가받으며 오히려 미 연준(FED)의 궁극적 목표 중 하나인 ‘완전 고용’을 실현하는 듯 보입니다.
미국 고용시장의 실업률은 14.8%까지 증가했으나, 코로나 이전 시기로 완전히 회복에 성공한 모습
21년도 전까지만 해도 말이 많았던 경제활동참가율 또한 회복중인 추세
하지만 자세히 살펴본 23년의 고용지표는 다소 특이한 모습을 보입니다.
보통의 경우 경기 둔화 시 기업은 기존 직원들의 해고 이전에 사업 축소와 더불어 구인을 철회하는 경향을 보이는데, 이는 임금 상승률이 줄어드는 문제로 이어지며, 결국에는 근무시간 감축과 직원 해고를 통해 실업률이 증가하는 결론을 만들어 내는데요.
따라서 금리를 올려 경기를 둔화시키는 과정에서 실업률이 올라가야 하는 게 정상이었지만, 미국은 낮은 실업률을 유지함과 동시에 구인율(Job Vacancy Rate)이 지나치게 높아지는 모습을 보여줍니다. 여기서 낮은 실업률은 일자리를 얻고 있지 못하는 사람의 숫자가 적다는 것을 의미하며, 높은 구인율은 비어있는 일자리 숫자를 의미합니다.
구인율과 실업률의 관계를 표현한 베버리지 커브(Beveridge curve)를 통해 당시 상황을 요약해 보겠습니다. A에서 C로 이동하는 것은 실업률이 늘어남과 동시에 구인율이 낮아진다는 것을 의미하기 때문에 경기가 악화될 것을 예상하는 그림이었으며, A에서 B로 이동하는 것은 실업률은 그대로 유지하는 한편 빈 일자리의 숫자만 줄어드는, 즉 고용 균형 회복을 의미하는 낙관적 관점이었다고 할 수 있습니다.
최초 A 지점에서 많은 의견이 갈리게 됩니다. 크리스토퍼 월러(Christopher Waller) 연준 이사는 당시 일자리가 여유 있게 존재하기에 금리를 인상하더라도 실업률에는 큰 변화가 없이 구인율만 줄어든다고 주장했으며, 파월을 비롯한 여러 경제학자들도 ‘이번에는 다른’ 상황 전개를 언급하며, 기업이 기존 직원을 해고하는 대신 신규 일자리를 줄이는 데 집중함에 따라 고용시장의 균형이 생길 것으로 기대합니다.
실제로 당시 베버리지 커브는 연착륙의 모양을 보이고 있었고, 현재까지는 안정적 고용의 균형을 보이며 연착륙의 모습을 유지하고 있습니다. 2023년 초 3.4%의 실업률, 6.4%의 구인율은 연말 3.7%의 실업률과 5.3%의 구인율을 기록하기 때문입니다.
주요 글로벌 이벤트에 따른 베버리지 커브의 변화
하지만 비관적 의견도 존재합니다. 팬데믹으로부터 촉발된 고용의 미스매치는 단기간에 해결되지 않으며, 역사적으로 보았을 때도 구인율과 실업률은 항상 함께 움직일 수밖에 없다는 주장입니다. 블랜차드(Blanchard)에 따르면 과거 1951-2019년까지 구인율이 정점에 도달한 이후 2년간의 실업률은 예외 없이 상당 폭 상승하는 모습을 보여줬기에, 이번에도 비슷한 그림으로 전개될지에 대해서는 아직 여지가 남아있는 셈입니다.
베버리지의 커브에서 구인율이 정점에 도달했다면, 이후 2년 내로 실업률이 상승하는 모습이 나타남
2. 2023년 美 고용시장 - 일자리 현황
실제 미국의 일자리 현황은 어땠을까요?
2023년, 미국 고용시장은 교육ㆍ의료 서비스, 공공, 레저ㆍ환대산업(호텔, 요식업 등)의 세 가지 부문이 전체 일자리 증가의 대부분을 주도했습니다. 특히 공공 분야는 코로나 이전에 비해 3.9배, 교육ㆍ의료 서비스 분야는 2.4배 빠른 일자리 창출 속도를 보여줬는데, 해당 분야에서 일자리가 늘어나는 속도가 빠르다는 것은 바이든 정부의 공적 금액 투입을 통한 일자리 증대로 해석할 수 있습니다. (의료 서비스 분야의 경우 이견이...